作者: 特别提供/戴德梁行 | 2018-08-27 13:46

大中华区联合办公空间发展趋势（中）

原载于《现代物业·设施管理》2018年07期

从用户角度看联合办公

在过去的几年中，大中华区的联合办公空间受到了越来越多用户的欢迎，而这种现象背后的原因包括：

优点

·成本：

购买联合办公会员是大中华区许多企业和个人用户节省成本的有效方法。它减少了传统租赁中产生的费用，如准备费用、软装费用、租金、管理费用、水电费、清洁费用等(图5)。与此同时，用户可以享用高质量的工作场所并享受多项服务……这有助于进一步降低整体业务运营成本。然而，需要注意的一点是，会员费用通常是分等级的。提升一个级别意味着你将有机会获得更多的空间、设施和服务，但成本也会更高。

图5 上海核心区域：写字楼租赁成本：联合办公–甲级写字楼（截止2018年一季度末）备注：10名员工两年租约所需租金资料来源：戴德梁行研究部

·租赁和空间灵活性：

与传统办公室相比，联合办公空间通常允许更长的租期和更大的空间灵活性。现在的用户通常都很难预测未来的业务增长，特别是在大中华区，在过去几年中，许多企业的业务量增长都非常显著。凭借期限较短的会员合同，以及可迅速调整的工作空间，联合办公空间可以快速适应用户空间需求的变化，比如公司的业务人数突然增长或减少。

·工作场所多样性：

在大中华区的许多联合办公空间中，有各种不同的功能区，用户可以在这里进行工作、放松或互动。此外，在主要城市中，联合办公运营商通常拥有不同的地点，可供用户选择。会员可以使用该品牌的不同办公空间。这种组合搭配可以激发生产力和创造性思维，这两个因素在任何成功企业中都起到了重要作用。

·支持系统(商业融资和数字“社区”平台)：

从事商业活动并不容易，任何帮助都是宝贵的，大中华区的许多联合办公品牌都认识到了这一点。如果联合办公运营商认为某些初创型企业会员有实现显著增长的可能，它们会帮助这些企业接洽“天使”融资。其他的系统支持包括提供直接的商业建议和数字“社区”平台，这已在前文提及。在这个平台上，会员可以获得商业建议，或者进行思想上的碰撞，或者只是简单地预订会议室(图6)。

图6 典型联合办公在线“社区”平台资料来源：戴德梁行研究部

·交流和联系：

联合办公空间的设计和建造初衷是为了方便人们进行交流。网络、连接和互动是联合办公场所的命脉，对于大中华区的用户来说，这些是关键的吸引力。

·学习机会：

无论是成员向其他成员学习，从而提高技能，还是从另一企业学习并改进产品，企业提供的共享学习体验都是用户加入并留在大中华区共享办公场所的关键考虑因素。会员可以在一对一、在商业讲座中，或通过中心的在线“社区”平台学习。

·千禧一代和他们的生活方式：

最后，对于正在迅速壮大，并成为大中华区劳动力主要组成的千禧一代来说，相对于传统办公室中一成不变的工作节奏，他们更加青睐联合办公场所倡导的灵活工作风格。联合办公场所的设计和运营更符合这一代人的职场需求，他们将这种环境和空间看作是他们生活方式的延伸。

联合办公空间需改进的两个方面

·外界干扰，隐私缺乏：

在大中华区，一些联合办公运营商在提供私人工作室功能空间的同时，主要的用户通常还是在共享的开放空间中工作。在这样的工作环境中，周围他人的交流往往会让用户难以将精力集中在手头的工作上。这样的外界干扰以及隐私的缺乏会降低用户的工作效率。

·安全性：

在大中华区，联合办公空间中的公共区域通常是缺乏私密性的，这其实对于信息安全有着一定的不利影响。在这样的环境中，一些敏感的商业信息，如商业合同，可能会不经意地分享到竞争对手手中，或者因为与其他会员的紧密合作而泄密。此外，如果外部缺乏安全性，外来人员可能会进入到联合办公空间中，这将导致人们担忧敏感商业信息的安全性，同时也会引起会员对个人设备和物品安全问题的关注。

最后，在权衡购买会员的利弊时，用户需要评估联合办公场所的整体情况，然后才能了解这种工作场所设置是否适合它的公司员工和整体业务。

从开发商角度看联合办公

最近，大中华区的开发商对联合办公的概念越来越感兴趣。许多开发商认为，通过与一些联合办公品牌合作，将自持写字楼空间租赁给联合办公品牌，或者在自持写字楼中自主开发一个联合办公空间，是一个可行的商业方案，因为它有可能：

·吸纳空置面积(如果写字楼中有大面积的空置);

·对现有和未来的租户有利，和/或;

·产生收入、利润和增值。

如本报告(上)所述，在联合办公空间租赁方面，Sino Ocean(远洋集团)已与WeWork合作，碧桂园已与Fountown(方糖小镇)合作，这两个开发商成为了联合办公领域的先行者。在自主开发和运营方面，三家大中华区的开发商已试水这一领域：SOHO中国推出SOHO 3Q联合办公品牌，龙湖推出了EASYWORK品牌，以及太古地产着力打造Blueprint联合办公品牌。

在这一部分，我们将深入探讨两种进入联合办公领域的方式(与已有的联合办公品牌合作，或者自主开发联合办公品牌)的利弊。如果决定自己开发联合办公品牌，在本节中，我们还概述了两种通用的联合办公商业模式。之后，我们提出了“实现良好的联合办公空间的设计”，并提出了在设施方面的几方面建议，这些设施有望为大中华区开发商自主开发的联合办公空间增值。

天津纳什空间联合办公品牌入驻商场，体现出联合办公空间选址的灵活性。

将自持物业租给联合办公运营商

与联合办公品牌合作，将自持写字楼的一层或者数层交由联合办公运营商来经营管理，对于业主来说，有许多优势，其中包括：

1、联合办公可以吸纳大体量的空置面积;

2、提升办公租户的整体形象;

3、租金直接从联合办公运营商处收取，提升整个物业项目的商业优势，从而进一步推升该项目的投资价值;

4、联合办公空间为初创型企业租户提供了更灵活的小型办公空间，业主也不必再为需要满足不同需求，分割现有的办公空间而烦恼;

5、联合办公主打“社区型”的办公理念，为租户提供了更容易沟通交流的空间，这使租户更愿意在租赁合同结束前续约，另外，对于潜在租户来说，“社区型”办公显然已是一“大卖点”;

6、联合办工空间的众多会员增加了综合体项目底层商铺的人流量，从而改善商业氛围，增加商铺的营收，进而从租金、利润和商业价值角度提升物业整体的价值。

然而，与联合办公运营商合作也存在潜在风险，比如对物业把控力减弱。对于业主而言，顾虑主要可以归纳为以下三点：

1、联合办公运营商的存续能力;

2、联合办公品牌与现有企业租户的形象“格格不入”;

3、建筑物内部改建和装修可能影响到物业的安全性。

当然，业主可通过早期的尽职调查来规避风险，比如了解其合作方的组织能力、长期存续能力，以及管理和运营模式等，以规避以上提到的顾虑和风险。另外，联合办公空间应该配备独立的入口及电梯，这样可以减少对已有租户的影响，并降低安全隐患。

自主开发联合办公空间

如果开发商不考虑与联合办公品牌合作，而更希望自主开发和运营联合办公空间，那么，这种模式也可以带来很多优势，特别在物业管理和把控上，这些优势包括：

1、把控联合办公的整体业务;

2、把控联合办公空间中会员的组合和组成。比如，可以向写字楼中已有的租户提供会员权益(作为增值服务)，甚至可以培育和帮助成功的联合办公成员，使他们的企业发展壮大，从而租赁物业中的空置面积;

3、把控联合办公服务人员的招聘和培训，确保他们可以为会员提供最好的定制服务;

4、把控联合办公空间的设计，包括设施，设计和设施符合当地和会员的要求，从而对整个项目产生积极的影响;

5、把控项目的整体形象;

6、把控项目的整体安全性。

一般的商业模式

为确保自主开发的联合办公空间能够成功，了解联合办公基本的商业模式显得尤为重要。

联合办公空间从向会员出租工位中获得大部分收入。此外，一个联合办公空间还可以从出租办公设备、私人办公室、会议室和活动场所，甚至是从售卖食品饮料、销售研讨会和各类活动的门票中创收。一些联合办公空间也从虚拟办公室服务中创收，但这需要一定的商业规模。许多联合办公空间还设置了不同的会员价，服务范围从提供基本服务到所有服务。

联合办公与许多其他的业务类似，都关注产品、销售量和利润空间。我们的建议是，如果您是在该地区有少数几个项目的高级甲级写字楼开发商，您应该考虑开发定制低会员量/高利润空间(图7)的联合办公品牌。一个定制的办公室将赋予联合工作空间一种排他性(但这类空间不应该过于排斥，否则可能最终看起来太高端，而不像一个典型的联合办公空间)。这类空间应该是独特的和吸引人的。它的独特性将有助于树立品牌，并使竞争对手难以复制。它的吸引力不仅是对那些经常签约的会员而言的，也应该包括那些租赁同一项目中现有办公空间的企业，还包括从外地来此工作的短期项目团队。

图7 合作办公空间的会员数量和利润空间资料来源：戴德梁行研究部

另一方面，如果您是在该地区拥有多个甲级写字楼项目的开发商，您可能需要选择一个中等会员量/中等利润空间的联合办公发展模式，该模式可以为每个城市定制，但其设计的方式需要便于在整个区域铺开。

空间设计

前文所述，办公空间设计对联合办公品牌吸引并留住会员，以及对自主开发的联合办公空间的运营表现有至关重要的影响。在此，我们概述了七个简单但非常关键的设计要求。当这些要求被充分采纳，联合办公空间将展现出更高的性能：

(一)社区

事实上，联合办公与“社区型”办公理念以及合作密切有关。与其他会员交流，寻找商业伙伴或发掘投资机会，这些都是一个成功的联合办公空间的要素。因此，任何联合办公的空间设计都应该确保这些要素可以被充分运用。

实践“社区型”办公理念并促进交流和思想碰撞的一个方法是设立吧台区/咖啡区。目前在大中华区，许多联合办公场所都有类似的区域(图8)。在这里，安坐在一个家庭式的环境中，会员们可以轻松地工作、见面并互相交流。

图8 “社区型”空间资料来源：archdaily.com，戴德梁行研究部

另一个具有同样效果的方法是设立开放区域。长桌子或大桌子不仅可以让会员更舒适地工作，同样也能帮助营造轻松聊天和交流思想的空间。

最后，设立一个游戏区域同样也能促进人际交往和思想交流。它可以包含最新的电脑游戏、台球桌，甚至桌上足球。无论有什么游戏，这个空间将是一个有趣的区域，并且可以让会员们彼此认识交流。

值得注意的是，我们在设计联合办公空间时，以上所述的“社区型”区域应当与会员需要集中精力完成工作的办公区域保持一定的距离，或设立合适的隔音墙。

(二)空间灵活性

联合办公空间的会员来来往往。有些会员使用办公空间仅仅几天，而另一些会员则会连续使用几个月。有些会员是单独工作，而另一些则是整个团队一起工作。在某些日子里，办公空间里需要举办活动、讲座、研讨会等，而在其他的时候，办公空间只是被简单地用于正常工作。因此，为了适应任何变化，空间需要足够灵活，以适应在特定时间内不同的用户需求(图9)。

图9 灵活办公——拥抱变化资料来源：Acoustics.org，戴德梁行研究部

目前，在大中华区，大部分联合办公运营商都理解空间灵活性的必要性，并且许多空间都包含可调节的照明、可移动的插座、可折叠的隔墙，以及不需要时可以方便地存储到角落的椅子和桌子。

(三)工作场所多样性

大部分位于大中华区的联合办公空间都有开放的公用办公桌区域或独立的小隔间，当然，更加激进的联合办公品牌也会设置与众不同的功能空间。这些空间可以包括露天屋顶或阳台、懒人沙发休息室或团队工作区域，例如图书馆区域(图10)。通过不同的空间设置，在白天或工作期间，联合办公空间为会员提供了更多工作区域的选择。

图10 为不同的工作类型提供多样的空间资料来源：诺尔研究部，戴德梁行研究部

在多样性的设计空间内工作，可以让整个联合办公空间满足会员的个性和他们对不同工作空间的偏好。而在任何时候，在喜欢的环境中工作，会让会员更加开心，从而提高工作效率。

(四)专注、隐私和完成工作

工作并不完全是思想碰撞、讨论和合作。在办公室里找一个安静的地方专注于工作并完成它，这在一个富有成效的联合办公空间里是必不可少的。在大中华区许多联合办公空间内，很多个体会员和工作团队紧挨在一起工作。当噪声级别上升到一个水平时，他们很难专注于手头的工作。

为了降低噪声对工作效率的影响，办公空间里的安静区域能够充分隔绝噪声就显得尤为重要。对于玻璃屏墙，最小厚度应在10毫米左右。此外，磨砂的玻璃屏墙也可以增加空间的私密性。最后，当希望接听私人电话时，一个理想的空间是独立的电话亭。

(五)会议

在传统的办公室中，会议室通常是能容纳20人左右的由桌椅组成的固定空间。传统的会议室非常低效，空间浪费的情况非常普遍。如今，大中华区的联合办公空间开启了会议空间布局的新阶段，它们将传统的会议室功能转移到吧台、休息室以及卡座中(图11)。

图11 会议空间资料来源：archdaily.com，戴德梁行研究部

联合办公的会议室设计是多种多样的，以提供不同形制的会议空间。在联合办公空间设置正式会议室时，不需要总是设置在靠窗的地方，而应该最好靠近前台接待区域，从而避免客户路过联合办公空间中需要更多私密的区域。

(六)心之所在即是家

一般来说，办公室是用来工作的，而家是休闲的地方。但现在，这两者间的界限越来越模糊。今天，大中华区越来越多的大企业正在重新设计它们的办公室来体现并鼓励员工将生活方式延伸。联合办公空间中包括许多家居方面的设计，比如家庭房、休闲空间、照片墙等。

了解到这一点，为了保持对会员的吸引力并提高竞争力，中国的联合办公持续拓宽设计边界。这不仅是与同行竞争，更是对“传统”办公室本身的革新。联合办公空间的设计需要鼓励一种有趣的工作氛围——工作即玩，玩即工作。哪怕可能仅是设置一个投影墙，而这种方式不仅加强了员工间的互动，同时也增强了归属感。

(七)舒适与颜色

最后，对于大中华区所有的联合办公空间来说，为员工提供一个舒适的工作环境是很重要的，并且大中华区的联合办公运营商也密切关注这个方面。工作场所的健康和幸福感已被广泛讨论，并且是有关工作环境的热门话题。例如舒适的、符合人体工程学原理的座椅，舒适的室内温度、声音、照明和绿化都是影响工作环境的重要因素。如果处理得当，员工能够愉快且高效地工作，同时使他们愿意定期来联合办公空间。

在大中华区的联合办公空间设计中，配色方案也是需要慎重考虑的要素。五彩斑斓的联合办公空间是很吸引人的。色彩会影响情绪和工作，比如，蓝色是一种自然的色彩，具有使人平静下来的效果——这样的色彩适合运用在休闲区域。黄色充满了正能量，可以帮助刺激大脑——这是适合用在需要激发想法的房间内的颜色。

Viola通信公司新总部联合办公区。五彩斑斓的联合办公空间充满吸引力。

便利设施

正如之前强调的那样，出众的设计以及适宜的便利设施能够帮助吸引和留住会员。因此，设计以及设施的投入对于联合办公品牌的发展也很重要。在大中华区，很多联合办公品牌认识到了便利设施的重要性，并在自己的联合办公空间中推广多种多样的便利设施。

在此，我们提出八点建议：

(一)供应零食

联合办公运营商可以提供一些坚果和美味零食，也可以是会员们自制的饼干。食物通常能够使人开心并且将大家聚集在一起。更重要的是，在规定的时间地点提供小食，能够更方便地让员工知道在何时何地聚集，从而更有效地将大家组织起来。

(二)饮品供应

人体70%的成分是水，我们需要饮水来补充一整天工作中的水分流失。联合办公空间提供各式各样的饮品供会员选择，从烘焙咖啡到茶，从精酿啤酒到各式果汁，能够让会员在长时间的工作中保持活力，也给了他们独饮一杯以及与同事互动的机会。

(三)淋浴设备

许多会员可能喜欢早上骑单车上班或在白天锻炼身体。但是有些人因为担心太热出汗导致上班不舒服，而放弃了这个习惯。安装淋浴可以改变这种状况，并且帮助吸引和留下这些追求有活力的生活方式的会员。

(四)健康与幸福感

一个健身区域，无论是用于放松的房间还是开放的瑜伽课场所，都是联合办公空间的重要组成部分。健身计划一直以来都是公认的提升幸福感和员工生产力的方式。

(五)户外空间

户外空间，不论是一楼空间、阳台，还是屋顶，都受到会员的欢迎，这也给联合办公运营商增加了一个新的设计维度。这些户外空间为办公空间增添了新的用途，不仅可用于会议、活动和聚会，也可用于种植绿植，例如爬山虎和盆栽，会员甚至可以亲自参与种植这些植物或果蔬。

(六)托儿室

在工作繁忙的当代，很多家庭都是双职工。通过采访调查，我们得知，在大中华区，在联合办公的员工的平均年龄是40岁——正是已婚并育有幼儿的高峰年龄。在这样的情况下，儿童的托管对于父母双方来说都是一个大问题。因此，联合办公运营商如果可以在办公空间中提供一个托儿室，这对有幼儿的员工来说将是个巨大福利。

(七)影音设备

对运营商来说，在任何联合办公空间中，都有很多充满新商业想法但尚未落地实践的初创企业。解决这个问题的一大办法就是配备一个有技术人员、控制室、配音室、编辑处和休息室的综合影音工作室。

(八)卡拉OK

最后，唱歌是当代人非常流行的一种娱乐方式。因此，利用如周末唱K等方式促进会员之间的交流也是一大妙招。

原报告标题为《大中华区的联合办公空间：大势所趋，迅速发展》。

本文摘取其中部分内容发表。