大中华区联合办公空间发展趋势（上）
在过去几年中，共享经济在大中华区蓬勃发展。受益于来自企业、投资人以及私募基金的大量投资，共享经济的初创型企业已经在各个领域崭露头角;从共享单车到可租赁的雨伞，甚至共享的充电宝。在共享经济领域，联合办公的发展非常迅速，从前些年的几个布局点到2018年一季度末在大中华区主要城市的546个联合办公场所。
联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变，并且在部分城市，联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。
目前大中华区联合办公空间的分布情况
联合办公在大中华区迅速扩张
联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证。根据国家发改委、国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究，中国共享经济企业的市场交易额在2016年达到了3.34万亿元人民币(约合5,320亿美元)，同比增长97%，并且在2017年达到了4.92万亿元人民币(约合7,820亿美元)，同比增长47%(图1)。
与其他那些面临巨大发展挑战的共享经济领域不同，联合办公领域的持续扩张是基于以下这些事实，包括：
·大量的公司和私募基金向联合办公领域注入资本;
·千禧一代的崛起和富有创业精神的新时代;
·更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁;
·先进的技术促进了联合办公领域的变革。
(一)资本流入
近年来，联合办公迅速崛起，在很大程度上受到了业内风投的推动。
WeWork对投资者有着极大的吸引力，使他们愿意向其注入大量资金。自2010年成立以来，WeWork已成功获得超过69亿美元的融资，并且，融资仍在继续。为助力WeWork这一联合办公巨头在全球的扩张，日本软银株式会社在2017年向其注资44亿美元。随后，大量融资蜂拥而至，占融资总量的约64%。
拥有了大量的资金支持，估值超过200亿美元的WeWork迅速在亚太地区扩张，尤其是大中华地区。自2016年第二季度进入亚太市场以来，截至2018年第一季度，WeWork在亚太地区的6个国家设立了56个办公点，其中约29%位于大中华区的3个门户城市(北京、上海、香港)(图2)。
图2 WeWork在亚太地区29%的联合办公空间分布（2018年4月）
与此同时，中国的联合办公品牌在融资市场也迎头赶上。中国万科公司前高管毛大庆创办了中国最大的联合办公初创公司——优客工场。在2015年成立之后，该公司共筹集了约4.16亿美元的资金。此外，氪空间也在同一时期获得了1.43亿美元的融资。拥有充足的融资，国内联合办公品牌加快了扩张步伐，在中国内地一线城市抢占了约三分之二的市场份额(图3)。
(二)千禧一代的崛起
千禧一代步入职场是大中华区联合办公空间迅速崛起并能成功落地的关键因素。中国的千禧一代大都出生在独生子女政策下，成长于科技发展的新纪元，他们看待世界的方式和他们的父辈截然不同。因此他们往往会觉得传统的办公空间十分无趣。相比之下，联合办公空间几乎是为千禧一代量身定做的，符合他们的特征：创业、精通科技、灵活、协作以及流动性。联合办公强调合作精神，提升创造和创新能力，分享知识和资源，创造出对千禧一代极具吸引力的社区群体。
联合办公空间受到千禧一代企业家的青睐，他们在中国初创企业蓬勃发展的进程中占据了主导地位。中国社会科学院和麦可思公司(总部位于北京的人力资源公司)从2016届760万大学毕业生中随机选取了访谈样本，收录在《2017中国大学生就业报告》中。样本数据显示，毕业半年后选择“自主创业”的大学生的比例为3%，相比2011年提高了1.6个百分点。换句话说，如果这些大学生每人创办一家新企业，那么将有22.7万家初创企业涌入市场。
与全球其他企业家不同的是，中国的企业家得到了政府史无前例的支持，这是因为中国政府将中国的企业家视为中国能够在关键行业实现全球领先地位的重要一环。毕马威的报告显示，作为“中国制造2025”计划的一部分，政府已向国内科技类初创企业投资10亿美元，并为拓宽融资渠道以及减少市场壁垒提供政策支持。以上这些举措都极大地推动着初创企业的发展进程，据中国国家统计局的数据显示，2017年在中国注册的新公司共计610万家，高于2016年的550万家。
(三)常规办公的替代品
在全球范围内，许多企业，尤其是那些从事信息技术、银行金融业以及提供专业服务的企业，也愈发青睐联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品(包括办公用具、电话和网络)以及办公室服务已经包含在会员费中，搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。
随着商业市场日新月异的发展，联合办公空间给企业提供了很大的灵活性。无论是寻求进入新市场或是在某市场中深入发展，面对无法确定的未来，企业无需再被大中华区租赁市场传统的三年租约束缚。相反，如选择租借联合办公空间，他们只需在合适的时间段内，对所需使用的办公桌数量作出承诺即可。
在联合办公空间之外，企业还可以获得一些额外的好处
(一)接触新的商业理念
创业者的联合办公环境可能会激发新的商业理念。如果进一步发展并实现商业化，这些想法可以给企业带来更多价值。在联合办公环境下工作，这些想法在初期阶段就会涌现，企业可以吸收并将其商业化，掌握先发优势。
(二)拓展新业务
联合办公空间中有大量的企业家和初创企业，部分拥有实现企业规模化并取得成功的潜力。对专业服务类企业而言，譬如会计事务所，在联合办公空间中设立一个小工作室可以帮助他们争取与初创企业合作的机会。
(三)先进的科技
在过去几年中，全球共享经济的蓬勃发展离不开科技领域的创新。笔记本电脑和智能手机越来越普及，人们可以选择在任何地方办公。
科技使人们和商业机会在联合办公空间中联系得更加紧密。在联合办公空间工作的会员可以通过不同运营商提供的内置应用程序与其他会员取得联系，或是寻求服务(包括会计和法律服务)。所有这些技术都旨在使工作变得更容易，并促进联合办公领域的发展。
联合办公领域的主要参与者是谁?
联合办公在大中华区并不是一个全新的概念，这种商业模式可以追溯到2010年，当时，联合创业办公社(P2)在上海首次设点。然而，直到2015年，该领域才真正出现了爆发式增长，从零星布局，到2018年一季度末分布于北京、上海、深圳、广州、香港、台北六个主要城市的546个联合办公场所。
毋庸置疑的是，联合办公在大中华区仍然处于发展初期，在某些城市，联合办公的布局十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。展望未来，我们预计，联合办公领域会出现一段时间的整合，许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到大品牌的联合办公集合中。而从一个更广的角度上看，这种整合也会加强区域内的品牌实力(图4)。
图4 国内一线城市联合办公品牌运营商及其在每个城市的布局数量（截止2018年一季度末）
在所有运营联合办公空间的大品牌中，截至目前，只有优客工场、裸心社、WeWork三个品牌的布局遍及大中华区的三个门户城市(北京、上海、香港)。在这三个门户城市，三个品牌的市场占有率达到20%。考虑到该领域的迅速扩张，预计将会有很多其他联合办公品牌加入混战。例如，雷格斯的联合办公品牌“Space”已经在其服务的写字楼中提供了一些联合办公的空间，并且在大中华区快速扩张。而在最新一轮融资的基础上，总部位于内地的联合办公品牌氪空间宣布了进军香港的计划。
作为大中华区最大的联合办公外资运营品牌，WeWork自成立以来在三个门户城市实现了快速扩张。WeWork于2016年6月在上海布局了其首个位于中国内地的联合办公场所。截至2018年一季度末，WeWork已经在三个门户城市布局了16个联合办公空间，这也体现了WeWork在全球范围内的快速扩张战略。例如，在伦敦，WeWork在短短7年内成为写字楼市场的最大租户，租赁面积约达260万平方英尺(约合241,548平方米)，没有任何其他公司能与同期WeWork的惊人扩张相媲美。在大中华区，WeWork几乎每两个月就布局一个新的联合办公空间，并且打算在门户城市再布局五个以上的联合办公空间，这包括亚太区最大的联合办公中心(即将开业的联合办公空间包揽了上海某甲级写字楼的10层，占地2.7万平方米)。并且，WeWork将于2018年拓展业务网络至8个新城市，其中包括西安、苏州、武汉在内的二线城市。
中国内地初创企业优客工场，现在被视为WeWork在中国内地最大的竞争对手。自2015年成立以来，其先后得到阿里巴巴集团旗下的蚂蚁金服和红杉资本的投资，已在中国内地布局了71个联合办公空间，成为中国内地最大的联合办公运营商。在71个联合办公空间中，约有35%在北京，其余大部分在上海。在租赁了上环某甲级写字楼975平方米的空间后，该品牌最近开设了自己在香港的首个联合办公场所。众所周知，优客工场是中国内地最具进取精神的联合办公运营商之一，已在全球120个地区布局，包括纽约、旧金山、伦敦。
裸心社于2015年11月在上海成立，是轻奢度假村品牌裸心旗下的联合办公品牌。截至2018年一季度末，该品牌在大中华区的三个门户城市中，已经布局了26个联合办公空间。裸心社现在是上海第二大联合办公运营商，经营着17个联合办公空间。在2017年，裸心社拓展业务于北京和香港分别设立了6个和3个联合办公空间。
裸心社上海南京路项目客厅
除这些大品牌之外，现在也有许多处于初创阶段的中型内资联合办公品牌，整体约占三个门户城市联合办公市场份额的40%。它们基本在北京或上海开始布局，然后再扩张到其他城市，现在，许多这类企业已经在多个城市成功落地。虽然许多品牌仍在扩张，比如一些品牌将目光投向了其他一二线城市、香港和台北，但这些品牌也是潜在的收购目标。最近的两个案例是，裸心社被WeWork收购;在北京和上海运营着12个联合办公空间(截至2018年一季度末)，总部位于北京的无界空间被优客工场收购。随着大中华区联合办公领域走向成熟，业内的大品牌将通过兼并收购来扩大市场份额，此类活动预计将会增长。
裸心社上海世纪大道项目 裸心社上海新天地项目
因为联合办公在大中华区写字楼市场保持着强劲的发展势头，一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间，或者和已有的联合办公运营品牌合作，以谋求进入该领域。以前者为例，远洋集团与WeWork在2016年下半年达成了合作协议，在中国开设3个联合办公空间。据报道，这两家公司将平分收入，而在具体职责上，开发商根据WeWork的具体设计要求，对原有物业进行改造和翻新，与此同时，WeWork负责管理物业和会员。同样，总部位于广东的开发商碧桂园已经与当地的联合办公品牌方糖小镇签订了一项协议，共同设立了联合办公的开发基金。
WeWork上海威海路项目由一栋老建筑中庭改建而成 WeWork上海威海路项目标志性的旋转阶梯
其他开发商也积极地进入联合办公领域。中国商业地产巨头SOHO中国于2015年成功进军联合办公领域，SOHO 3Q在上海和北京设立的两个联合办公空间都赢得了不俗的市场反响。截至2017年底，其已经在这两个城市设立了20个网点。同样在2017年，太古地产进入了香港的联合办公领域，重新推出了Blueprint品牌，运营其位于鰂鱼涌开发项目的联合办公空间。
联合办公运营商在中国的选址标准有哪些?
位置!位置!位置!
项目区位是联合办公运营商寻找潜在门店的主要标准之一。与许多企业只需要在城市中择一处办公地点不同的是，许多大的联合办公运营商的目标是覆盖市场，因此它们会在多个商业区布局。最重要的是，他们需要以此来控制成本，从而使会费保持在合理的范围内。
在核心区，商业地产项目的租金往往很高，这激发了品牌运营商的创造性。它们将联合办公空间布局在核心区域边缘的写字楼或者升级改造后的历史建筑。幸运的是，这与许多品牌所追求的时髦风格相吻合，这些办公地点也能吸引千禧一代的办公者。比如：WeWork在上海静安区的联合办公空间位于仅距离南京路CBD几个街区的绿树荫蔽之所;其在香港的联合办公空间则设立在了兰桂坊酒吧区旁经过改造的酒店。
WeWork上海威海路项目前台
在成本较低的非核心区域、二级商业区或郊区，联合办公品牌的选址往往更容易，它们会选择这些区域的甲级写字楼。以香港为例，截至2018年一季度末，共有6个联合办公空间位于城市核心区，而12个联合办公空间位于非核心区域、二级商业区或郊区。
无论位于哪个区域，良好的通达性是联合办公选址所考虑的关键要素，这些联合办公空间通常布局在步行可达地铁站或者公交车站的范围内。截至2018年一季度末，在北京，由优客工场、裸心社和WeWork运营或正在开发的35个联合办公空间中，有超过一半的项目位于地铁站步行10分钟的距离内。
WeWork上海威海路项目自由工作区
由于联合办公的目标客户大多是千禧一代的白领或企业家，联合办公品牌更加青睐具有方便配套设施的物业。在北京，由优客工场、裸心社和WeWork运营或正在开发的35个联合办公空间中，有四分之一的联合办公空间在10分钟步行范围内有充足的配套设施，比如餐厅、酒吧、便利商店、零售商场等。一些品牌甚至选择在有配套购物中心的大型住宅区附近开设他们的联合办公场所。位于朝阳区光华路的WeWork联合办公空间被多个购物中心包围，包括世贸天阶和SOHO尚都，而裸心社的盈科中心门店与太古里三里屯的步行距离只有10分钟。
面积很重要
为了能在联合办公空间中配备大面积的公共区域和会议室，联合办公运营商偏爱那些有一定空间规模的物业。
截至2018年一季度末，WeWork在大中华区三个主要门户城市的所有联合办公空间的面积都不少于5,000平方米。在目前的16个办公地点中，有4个是租赁了商业物业中的大面积，其中1个位于香港，另外3个在上海，就包括前不久刚签约的中海国际中心(2.7万平方米)。另一个国际运营商雷格斯的联合办公品牌Spaces也采用了相同的策略，4个联合办公空间的平均规模也达到4,000平方米。
WeWork上海延安东路项目早餐与会客区
根据我们的分析，对于国内知名的联合办公运营商，它们对写字楼空间的需求通常并没有海外运营商那么大，平均每个办公空间大约在2,000到4,000平方米。以无界空间为例，它的联合办公空间平均面积为2,700到3,000平方米。
在大中华区，一些联合办公运营商不拘泥于传统的写字楼，它们同样也寻求其他类型的物业来满足自身的空间需求。例如SOHO 3Q在北京租赁了25万平方米的购物中心，将其改造成拥有超过3,600个工位的共享办公空间，这也是SOHO 3Q在内地规模最大的办公地点。类似的，WeWork分别在上海和香港租赁了两个酒店，并将它们改造成为面积超过10万平方米的办公空间。
租金成本
租金是另一个联合办公运营商需要考虑的关键因素，因为它占据了整个运营成本的一大部分。这些运营商通常会优先考虑租金价格较低的物业，资料显示，在大中华区六个主要城市，主要联合办公品牌的布局中，位于非甲级写字楼的比例占到了74%。
租约越长越好
联合办公的一个主要优势就是可以给租户提供灵活的短期租约，但这就需要运营商积极寻求长期稳定的租赁。联合办公品牌成功的关键在于始终保持低运营成本和避免租金上涨，因为那可能超出许多会员的预算。
许多运营商同样在设计和装修上投入了大量成本，特别是大的联合办公空间，他们需要避免搬迁所带来的任何成本和风险，比如，一个三年租约就很可能大大增加上述成本。因此，联合办公运营企业通常会选择长期租赁办公空间。
在大中华区范围内，联合办公运营商如何脱颖而出?
由于越来越多的联合办公品牌进入大中华区并迅速扩张，我们预计，在未来，将会有更多可供用户选择的联合办公空间。市场竞争也由此变得愈发激烈。而想要在这个领域保持优势，整体设计、提供的服务、便利设施以及社区文化这些都至关重要。同时，会员价格也是一个关键要素，理解会员的需求并提供相关的服务也是保持竞争力不可或缺的要素。
家是心之所在(设计)
当工作和生活的时间界限愈发模糊时，千禧一代和企业家开始注重办公场所的舒适度和放松感。因此，联合办公运营商也开始强调它们的办公室设计。
不同的运营商偏好不同的室内风格，但他们都旨在提高舒适感，营造灵活与协作的社区氛围，并努力呈现出一个时髦的、现代的、不拘一格的办公空间。例如，WeWork在上海将一个老建筑改造成一个现代与复古相融合的空间，这归功于它的全球室内设计团队。
室内设计同样与家具相关。一些运营商甚至采购符合人体工程学的智能办公桌，一旦会员进入办公区域，它们就会自动调整到最合适的高度。
一些联合办公品牌也针对中国人独特的需求，进行了有针对性的设计调整。例如，一些办公地点包含了传统的超大会议室，还有的联合办公空间提供了更多封闭的办公室，因为一些企业需要更多的私密性。
营造一个社区(网络)
为会员提供一个社交“渠道”是联合办公运营商区别于传统办公室服务运营商的又一体现。全球和区域运营商帮助他们的会员进入其广泛的网络和平台，与不同行业的会员建立联系，或在某些情况下，与不同城市或国家的会员建立联系，以此促进合作，激发创造力，最终实现销售和业务量的增长。
通过其全球平台，WeWork为其会员提供了一个可以与其在全球20万个会员联系的机会。对于那些想要在全球范围内发展的企业，他们也能够与WeWork网络中的其他50万家企业建立联络。WeWork内部有超过50%的会员已经与在WeWork办公的其他会员协作。它还通过组织线下兴趣小组来促进合作，加强会员之间的联系。
作为中国最大的联合办公运营商，优客工场使用其广泛的网络，助力外国客户在中国市场立足，并帮助中国企业在国外布局。优客工场还与其他公司合作，增加会员数量，提高用户体验度。比如，优客工场在2017年年底与BTG Homeinn酒店集团达成一项协议，两家公司将分享他们的会员，而优客工场的会员可以在该酒店集团旗下所有3,400个酒店中享受折扣优惠。
作为另一个例子，无界空间(现已与优客工场合并)为他们的会员联系了数百种不同的服务机构，涉及媒体、公司注册、法律会计等。无界空间还拥有一个内部招聘团队，为他们的会员，尤其是初创企业提供招聘服务。
对那些没有广阔行业人脉的本地小众公司来说，一些联合办公品牌设立了行业互动专区。例如，总部位于香港的联合办公运营商Campfire在不同区位设立了针对不同行业的联合办公中心。Campfire的两个联合办公中心都位于香港岛南部的新兴商业区——黄竹坑，一个中心专门为时尚设计行业提供服务，它提供了一个时尚的走秀台和一个装备齐全的照相馆;而另一个中心则为媒体行业的成员提供录音工作室、放映室和意见领袖的房间。
优质的服务和配套设施非常重要(软件和服务)
大中华区的大多数联合办公运营商在最低限度上都会在其会员费用中包括免费的Wi-Fi、打印机和电话服务等基本设施。为了让自己与众不同，更好地吸引千禧一代，许多运营商更进一步，为他们的会员提供了美食咖啡、瑜伽课程，甚至精酿啤酒。
真正使一个品牌脱颖而出的是他们提供的技术支持。几家全球和地区品牌对内部移动应用和在线“社区”平台进行了大量的投资。通过使用移动应用程序，会员只需点击一下鼠标，就可以预订会议室、购买服务或零食、与其他会员或第三方服务供应商联系，以及向联合办公运营团队寻求帮助。在过去的两年中，WeWork、优客工场、裸心社、SOHO 3Q都推出了自己的内部“社区”服务平台或移动应用程序，以更好地提升会员的体验。
其他的技术创新包括在联合办公空间内引入智能系统。氪空间，一个总部位于北京的联合办公品牌，已在其会议室中引入了智能门禁、智能照明系统、环境监控系统、智能电子屏幕等多种智能系统。在其位于上海的一个联合办公空间中，会员通过扫描会议室内智能电子屏幕上的二维码，可以在手机上下载会议记录的内容。
(原报告标题为 《大中华区的联合办公空间：大势所趋，迅速发展》。
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原载于《现代物业·设施管理》2018年06期
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