作者: 比尔·康利 | 2018-08-16 13:53

遵循三重底线原则增强办公空间体验

设定优先级是一门艺术也是一种逻辑思考。当设施管理经理们需要处理事务的诸多方面时，就要考虑并决定哪些方面应该首先完成，也就是“先有鸡还是先有蛋”、“车在前还是马在前”等。许多设施管理经理在长时间的实践中会发现几乎所有项目任务都是环环相扣的——在管理办公空间时，任何决定和行动都可能引发一系列意想不到的后果。设施管理经理们不得不对此深思熟虑，他们要敏锐地察觉相互关联的内在系统中所隐含的潜在性和复杂性。他们也从自然环境中得到启发，一旦自然中的一环出了问题，整个生态系统都会受到影响。

虽然在某些情况下，行动可能引发多种有利的结果。但站在可持续性的角度，任何项目或工作流程的出发点最终都是为了同时有益于人、地球与利润这三个方面。换一种方法去看，“三重底线”【由英国学者约翰·埃尔金顿(John Elkington)首次提出[1]】的各部分组成了较为稳定的内在关系。

无论公司身处成熟市场还是新兴市场，可持续性已经成为它们一种必然追求的目标。顾客与投资者的关注方面也在不断变化，如今他们对环境、健康与公司的社会影响非常重视。设施运营维护中的可持续性方法能够让公司更有弹性和活力。在设施管理经理进行运维的同时，需要时刻注意可持续性的各个方面。

如果企业是以追逐利润为主，那么设施管理经理需要考虑哪些方面能够促使公司成功。简单来说，赚取利润无非是产品物美价廉或者服务能够很好地满足客户的需要。全方位的市场策略和顶级的广告宣传无疑是财务成功背后的两大惯用手段。但是深入思考后，人们可能会发现其实是公司的人才维持着企业的成功。在员工薪资逐渐成为各大公司的主要费用支出时，如何让员工身心愉悦地工作才是企业成功的关键因素。设施管理经理们需要明白的是，可持续性的运营模式不仅能够满足员工的需求，还能够符合企业和自然环境的整体利益。

过热与过冷

温度适宜是一种对所处环境内温度的满足感，是由主观判断得出的结论(ANSI/ASHRAE Standard 55)。对于设施管理经理而言，为设施使用人营造一个标准化的舒适温度是最具挑战的任务之一。环境温度适宜感能够直接影响员工绩效与身心健康，员工如果对温度感觉良好，其绩效会大大提升。

在建筑满意度评分中，温度适宜感一直以来位居末列，主要原因是设施使用人对最适宜温度无法达成一致。办公环境压力、活力、性别、年龄以及个人偏好不同，员工对周边温度的反应也不尽相同。提高温度适宜度最直接有效的方法是对建筑和环境温度进行实时监控。现代科技已经能够让设施管理经理们有效地监测整个设施内部环境，并促使他们尽力改善室内环境质量(IEQ)。建筑自动化系统(BAS)和能源管理系统能够实现建筑内区域性的温度调节。上述系统能够对特定区域进行变风量(VAV)调节，控制空气流动和温度范围。这样做的好处是节省能源，在房间内无人或少人的情况下减少设备的运行时间。此外，设施管理部门对设施使用人投诉的及时反馈也有助于调节室内温度，增强设施使用人的温度适宜感。

保持清洁

绿色清洁近年来呼声很高。虽然每座设施都有一套例行的清洁程序，可对程序进行重新检查并非多此一举。如果只是为了表面上的美观，清洁维护工作必然还不到位。真正的绿色清洁在于保持最佳的室内环境质量，最大限度地减少环境污染，使用智能清洁技术节约成本并合理使用各类清洁工具。

清洁工作最基本的目标便是提供一个健康的室内环境。

保持入口处清洁也许是设施管理经理在清洁方面最基本的工作。据国际卫生供给协会(International Sanitary Supply Association,ISSA)估计，80%能够产生空气污染颗粒的泥土、尘土和污染物是由访客及设施使用人的鞋底带入室内的。清洁垫是有效防止室内污染的方法。最佳的措施是在设施的每一个入口处都铺设两块清洁垫——室外放一块“刮板垫”，用来去除进入者脚底的污泥;室内放一块“擦拭垫”，用来进一步清洁鞋底。

据统计，设施内带入的每磅(约合0.45千克)污泥至少需要花费500美元才能清除干净。如果在设施入口处能有效阻止灰尘的进入，可以大大提高室内空气质量，防止灰尘进一步散播到其他空间。这些看似不起眼的清洁垫实际上能够很好地保证室内清洁，为客户营造一个干净舒适的氛围，在提升企业形象的同时节约大量清洁成本。

清洁工作最基本的目标便是提供一个健康的室内环境。绿色清洁计划致力与通过减少异味、有害物质和空气粉尘，从而达成上述目标。如果合理利用清洁剂、设施和清洁方法，绿色清洁不仅能够节约成本，还能保障员工和设施使用人的健康和安全。绿色清洁是一种结合预防性维护、培训及合理利用清洁资源的综合方法，除保证人体健康外，还能减少员工的请假频率，增强工作积极性，更有利于公司吸引并保留人才。

不仅如此，绿色清洁还能减少“不洁建筑综合征”(sick building syndrome)。研究表明，室内的清洁程度与设施使用人的健康福利息息相关，而较差的室内空气质量是减少员工产出与积极性的首要因素。因此，绿色清洁也能够增加公司产出，利于企业成功。

减少能源耗费

减少能源耗费意味着用最少的资源达到最大的效果。减少设施能源耗费的途径有许多，但最容易着手的还是室内照明。在美国，室内照明所耗费的电量约占全国商业地产总照明电量的71%，是商业地产用电量乃至所耗费能源的主要组成部分。如果前期设计得当，在提升照明品质的前提下，绝大多数建筑仍能够节约近半电力。节约照明电力相当于为公司增加了净营业收入(net operating income, NOI)，进而提升房地产的投资回报率。

室内照明所耗费的电量约占全美国商业地产总照明电量的71%

即便是进行照明的更新换代，项目的资产回报率相比其他同等的能源节约技术也要高很多。通常照明系统升级项目的资本回报周期在14到18个月。当项目回本后，照明系统将持续产生净收入，在未来也是一笔划算的投资。

新的照明系统也会减少散热和暖通空调(HVAC)系统的压力。照明是商业建筑中废热，或者称增热的主要来源。据计算，照明系统功率每减少3瓦，空调系统的功率便可减少1瓦。

对于任何建筑而言，减少照明系统能源耗用的方法多种多样。首先，设施管理经理需要对整个建筑所有需要照明的区域进行考察，设定各个区域适宜的照明强度。经理们还需要分析照明质量，确保反光及不和谐的光谱颜色不会给区域内的设施使用人造成影响。此外，空间规划、内部结构和粉刷色调也要和谐一致，这样照明系统才能起到较好的衬托作用。白昼照明系统的合理使用也能够减少能源耗费，在建筑自动化系统中加装实时传感器，或者人为控制白昼照明时间都是行之有效的方法。

先进的照明系统能够增强视觉的舒适度，减少眼部疲劳以提高员工绩效。对照明系统进行全面升级，包括光源、灯罩和控制开关等能够带来诸多益处，单从能源节约的角度看，即使安装时花费些许成本也是值得的。如前所述，商业地产中，与设施使用人相关的成本要远远高于大楼本身的运营成本，因此任何有助于改善室内环境质量的设施内照明改造都是值得投资的，其成本节约效应无疑是巨大的。

员工绩效

许多数据表明，绿色建筑实践能够极大地改善室内环境并提高员工绩效。目前，公司内占最大比例的支出仍是员工工资和人力资源成本，所以如何合理投资员工是公司需要慎重考虑的。如果办公室环境不尽如人意，员工极易出现病恙、事假、疲劳、不适、压力、精神不集中等状况。为了员工的身心健康，合理的设施维护，以及对室内空气质量、温度、清洁与照明系统的监管是极为必要的。数据证明提高室内环境质量能够对公司业绩产生积极影响。

可持续性项目能够提高员工的工作积极性。员工所创造的效益只需提高一个百分点，便能够支付整栋设施的水电杂费，而提高两个百分点便能够涵盖水电杂费和租金，因此努力提高员工绩效是非常可行的方案。知名风投人士格雷格·卡茨(Greg Kats)于2003年的研究表明，绿色建筑有助于员工减少事假率、提高工作积极性，平均每平方英尺(约合0.09平方米)能间接增加效益净现值37美元到55美元。

位于加州科斯塔梅萨的惠尔丰电信公司(VeriFone)在将办公室搬迁至绿色建筑中后，员工的事假率显著减少了42%，而在最近的研究中，澳大利亚的一家律师事务所在搬迁至绿色认证的建筑中后，员工平均病假天数减少了39%。如果设施管理经理能够以可持续的角度运营并维护这些建筑，就可以增加员工舒适度、增加产能和利润，并减少环境污染，同时有利于人、地球和利润这“三重底线”。

从企业角度出发，公司的惟一目标就是实现股东利润最大化。然而，提升利润的同时必然会有相应的成本，正所谓一分耕耘一分收获。所谓的“利润”、内部回报率(IRR)或者是投资回报率(ROI)都是建立在投资支出与真金白银的花费上。企业的股东及管理人通过提供产品和服务，在一定的风险承受度之内产生财务回报，而在这过程中，他们需要合理分配有限的资源。

增强可持续性对于企业的现在和未来都是一笔十分划算的投资。可持续运营提高了建筑对能源、水资源以及其他材料的使用效率。对一般的公司股东来说，提高使用效率即为成本节约，所结余的现金流都将转化为利润或用于企业再投资。

美国绿色建筑委员会(USGBC)、国际设施管理协会(IFMA)、劳伦斯伯克利实验室以及其他类似机构的研究表明：高效能(可持续)的建筑较普通建筑而言，能够多节约30%的能源、30%-50%的水资源，减少50%-90%的废弃物和35% 的碳排放。

可持续性的重要性不言而喻。它为公司股东节约成本、增加公司产能、产生长期收益;它还间接提高了公司的竞争力与对周边社区的影响力。可持续运营不仅提高了公司的竞争优势，还提升了员工的福利水平。

公司或许信奉利润至上，但利润却是员工创造的。企业可持续发展的关键归根结底是关注员工，提高其福利水平。三重底线之间有着千丝万缕的联系，只有通过合理的运营维护才能有益于三要素的各个方面。

系统性的环保措施满足了人、公司利润与地球的客观需求。无论现代社会提倡可持续性的动因如何，人类都是最大的受益者。财务成功与环境保护双管齐下，才能让企业的收益成倍增长。全面考虑绝非坏事!

注释：

[1] 编者注：1997年，英国学者约翰·埃尔金顿(John Elkington)最早提出了三重底线(Triple Bottom Line)的概念，他认为就责任领域而言，企业社会责任可以分为经济责任、环境责任和社会责任。经济责任也就是传统的企业责任，主要体现为提高利润、纳税责任和对股东投资者的分红;环境责任就是环境保护;社会责任就是对于社会其他利益相关方的责任。企业在进行企业社会责任实践时必须履行上述三个领域的责任。(百度百科)

关于作者：

比尔·康利(Bill Conley)，注册设施经理(CFM)，可持续性设施专员(SFP)，设施管理专员(FMP)，LEED 认证专家，IFMA成员，现任美国加州赛普利斯雅马哈汽车公司设施管理经理。康利在设施管理领域有着超过40年的从业经验，同时致力于可持续性运营超过20年。

本文由国际设施管理协会(IFMA)授权发表

翻译/思骏

原载于《现代物业·设施管理》2018年06期