龚伟：真正的共享办公是空间一体化
2017年开始，租售并举成为中国房地产市场发展的新趋势。与此同时，与之相关的长租公寓、共享办公、家具租赁等也越来越受到市场关注。高端办公家具租赁服务商“微易租”将轻奢风格的中式办公家具和时尚简约的现代办公家具相结合，打造国内办公家具租赁电商平台。
“微易租”目前整合国内品牌家具及原材供应商，形成的家具供应链体系是支撑租赁市场的基础。截至目前，“微易租”服务客户已分布深圳京基100、平安金融中心等CBD地区高端办公写字楼，产品覆盖面积达到6万平方米，仅2016年就为企业节省现金流超1,500万元以上。
龚伟
“微易租”创始人龚伟，曾担任皮尔·卡丹大中华区CMO，掌管过皮尔·卡丹中国区300多家门店和100多家经销商，拥有5年以上品牌运营和市场经验。龚伟在接受《现代物业》专访时表示，办公家具租赁也是一种共享经济、轻资产运营，无论对企业还是对社会来说，都能在一定程度上实现资源节约，释放企业现金流。
《现代物业》：您认为目前办公家具租赁市场存在的痛点是什么?
龚伟：就办公领域，传统上来说所有的家具以现代风格居多，而且通常会以买卖的方式进行。但是现在一线城市CBD体量足够大，很多公司的花草绿植早就形成了一种租赁的模式，还包括如办公电脑等很多办公的耗材，甚至写字楼大部分也都是租来的。公司运作期间所需要的办公家具、办公耗材都以买卖的方式实现，会使得一个企业产生很大的运营压力。尤其是对于初创公司而言，在预算有限的情况下，应该最大限度地降低企业的运营成本。如果通过租赁的方式来解决办公场地、办公家具等问题，就能够保证企业有足够的现金流去确保核心业务的正常运营。我们的出现，会让企业在初创时期解决很多资金压力，帮它释放更多的现金流，从而让企业能更好地去运营核心项目，这是第一点。
第二个痛点是，企业在更换办公场所上越来越高频，尤其是CBD地区通常不会超过5年，搬家会造成办公家具的耗损，很多企业自行购买的家具经不起二次拆装。微易租的家具保证质量，可以保证循环使用，为企业节省现金流的同时还能为企业带来方便。这样慢慢地每一个企业在CBD里面都可以实现轻资产办公，拎包入驻就好了，不需要再去买好所有的办公家具。
《现代物业》：对办公场所中的家具(如门外长椅、室内座椅、办公桌等)进行更换毫无疑问将产生相当大的采购和安装成本。“微易租”与物业管理公司以及运营商分别进行了哪些方面的合作?
龚伟：目前，在深圳CBD地区跟微易租达成战略合作的写字楼已占深圳地区15%，我们跟写字楼物业的合作主要集中在商务办公领域。
运营商或是物业管理公司将写字楼承接下来之后，我们负责配置企业主所需要的一切办公物料，为企业提供高质量的服务。我们会在办公场景内，按照合适的格局，按照合理的人体工程学设计，一站式配套好所有客户需要的办公家具，和办公室打包成一体对外出租。当把客户引入这个空间时，客户就会感觉到这个空间不同于其他写字楼，不仅家具是配套好的，而且价格又不贵，这样就提升了租赁的成交率。
除了传统的线下合作，我们也有自己的线上商城。写字楼出租方需要家具就可以通过线上商城来订购。客户提供4AD图纸，“微易租”做家居配套，客户下单付款后，“微易租”直接送货、安装，一条龙搞定。
《现代物业》：“微易租”会通过哪些办法培养客户黏度，如何一直延续和客户的合作?
龚伟：客户在第一次选择租写字楼的时候，如果选择了有家具的办公室并形成了习惯，那么更换写字楼时首先会考虑同类的配置有家具的写字楼或办公室。
另外，在客户一年期的家具使用过程当中，我们会进行定期的维护、掸尘，家具出现了小小的问题我们也会免费换新。有时候客户在使用的过程中需要增加或者减少一些家具时，我们也会给提供相应的服务。
所以说，对于企业而言，管家式的高质量服务是我们提高客户黏性的杀手锏。
《现代物业》：为何将红木家具租赁也加入到办公家具租赁当中?
龚伟：其实这和我们创始团队有关，其中一个联合创始人从事红木原材行业。红木家具和珠宝比较相似，结实耐用，并且有升值空间。但是红木家具的买卖市场一直在下滑，价格虚高。所以我们就想，既然红木家具不怕坏，何必堆在仓库里，为什么不能拿出来让客户先用，体验之后再决定是否购买。
下游合约工厂定制生产
但是把红木家具拿出来给谁用?这时我们就锁定了办公区域，原因是居家领域里家具使用无法进行标准化。办公领域则不一样，可以形成标准化，从明清至今中国商人用来办公的红木班台几百年了几乎都没有太大的变化，这也是文化的一种传承。红木家具在办公室当中无非发挥这几种功能：大班台、沙发、茶台、书柜。作为红木的原材供应商，我们在筛选下游工厂供货时有严格的要求，包括重量、款式、尺寸、高度等，全部做到标准化生产，有严格的质检。这就和外面一些零售市场上的红木家具有所区别。给老板使用的红木班台历史也是由来已久，从明清时期开始，中国的商人就喜欢正襟危坐于红木班台之后。演变到现阶段，很多企业家以及成功的商人在选择自己办公室的家具时也会首先考虑到红木办公家具。中国人讲求风水和调性，一个办公空间中的陈设也直接体现企业文化。通过微易租，这种中国传统的商业文化也能以租赁的方式在今天的中国商人中传承。
《现代物业》：那么租赁风险如何管理?
龚伟：首先，跟写字楼、物业管理公司建立良好的合作关系是我们控制风险的主要手段之一。以深圳CBD地区为例，标准写字楼的物业管理都是相对严格的，基本不会有家具丢失或者是租客私自将家具搬走的情况发生。
其次，我们的租赁很少针对C端客户，也就是散客。除散客之外，在跟我们的B端(物业管理公司、写字楼运营商)合作的时候，B端客户会跟我们达成战略合作协议，客户在签署房屋租赁合同的同时就会一并签署我们的家具租赁合同。
第三，但我们也有针对“散客”的办法，如果是和我们没有合作的写字楼客户要单独租家具，我们会先在芝麻信用等征信平台上了解，客户还需要提供营业执照等相关资料。在我们审核之后，他才有机会免押金租赁，否则就需要支付高额的押金。
《现代物业》：除了办公家具租赁外，“微易租”还提供哪些配套办公服务?
龚伟：对“微易租”来说，办公家具是一个核心。我们已经从一件单品出租演变成了针对整个办公空间的服务，为客户提供一站式的商务办公服务，也可以理解为目前提到得比较多的场景式销售，是一种整体服务，而不是单独出租一件家具。比如一个300平方米的空间，有30个人办公，我们会按客户喜欢的风格挑选相应的家具，安排好设计、摆放、软装、配饰等。到时候给到客户的，就是一个完整的、配套齐全的办公场景。
《现代物业》：中国的企业办公空间设计一直是以体现企业文化为核心的，很多时候造成空间利用率低。大型企业越来越重视办公空间对员工舒适度和满意度的改善。“微易租”在提供办公场所解决方案时，是否会参与办公室布局设计?
龚伟：我们会参与一部分。现在CBD中一些写字楼的空间已经是隔好的，对于这种情况，我们实际能参与的版块以及软装部分为主，比如地毯、窗帘的配色等，可能参与不到装修设计。
在办公室的布局方面，现在有很多的众创空间和孵化器在运营之前需要全部配齐。因为这些场所是按照工位或者小空间出租的，针对都是创业者或者大学毕业生。涉及此类空间，我们会在装修期间进行人性化的布局，比如公共区域该如何摆放家具、需要留多大面积的会议室、每一个空间适合多少人办公、摆多少张卡台等问题，我们都会介入，然后通过整体的方案进行家具配置，最终实现租赁。
高级办公室整体租赁实景 小型私人办公室实景
《现代物业》：近来“共享办公、新形态办公”火热，人们希望对办公场所作出不同程度的改变。“微易租”如何根据用户的不同需求(共享办公、灵活办公、流动办公等)为其匹配办公家具解决方案，满足用户体验?
龚伟：在共享办公上，我们未来希望做到的是每个企业可以真正实现轻资产运营，每一个企业都可以共享办公。我所理解的共享，是一样东西能够被更多的人重复利用起来，并且是低成本的重复利用。为什么以前办公家具不能共享?就是因为耗损比较严重，同时除了买卖之外没有第二种模式出现在市场上。
而我们现在针对的办公场所既有CBD也有孵化器、众创空间。在CBD当中，如果在我们配置好家具的写字楼里有某位企业客户要搬走，但是家具不需要撤离现场。在新客户入驻之后，家具要经过维修、翻新、换款、抛光，还是可以像新的一样使用。
未来的共享办公空间应该是从家具到电脑、绿植等都完整配套好的空间。我认为企业真正需要的实际上不一定是长租，有可能是短租。有的企业只需租用三个月至半年。配套齐全的办公空间能够减少物业的空置率，让空间更高效地被使用。真正的共享办公在未来应该是通过很多业态的共享或者租赁，去实现整个空间一体化的共享，短、平、快，就像共享单车一样。这是我们一直想实现的。
会客区和普通工位实景
《现代物业》：与过去传统的购置、搬运办公家具和设备的方式相比，您认为“微易租”能提供的最独特的价值是什么?如何用家具共享实现这一价值?
龚伟：我们和传统的买卖市场相比，最大的价值并不是在家具这个层面上。个人认为我们最大的价值就是帮助企业最大限度地释放现金流，让每一个企业在初创，甚至于发展的时期，把持有的资金用在更核心的运营上面，而不是浪费在采购办公家具上。
如果从长线来说，买家具要比租赁划算;但反过来讲，如果选择租赁，企业在前期可能只需要花1,000-2,000元就能把家具的问题解决，用节省下来的现金流去赚取更多的钱。后面在赚钱的同时，用赚的钱再继续租下去，未来就可以直接去买家具，这和一开始拿企业的本金购买家具是完全两种概念。我们做过一个统计，从2016年年底到2017年10月，我们帮所有在租赁家具的客户节省了1,500万元的运营费用。这个数字其实不小，而且未来会更大。企业变更办公场地的花费是非常昂贵的，有物流、采购、办公家具折损，再加上时间成本等，因为最重的资产耗损就是家具。
《现代物业》：在一线市场上，外资客户和中资客户对办公家具的需求或选择策略有哪些不同?
龚伟：现在遇到的情况是外资更容易接受租赁。办公租赁在国外已经非常普遍。外资客户在租赁上不是很注重办公家具的款式，会更注重功能性。只要家具的功能性合理，甚至于家具只要是好的，环保的，对于员工来说是健康的，并且能帮企业省钱就好了。当然，前提是家具质量一定要过关。
但中国企业往往考虑的是购买和租赁价格哪种更划算，而没有考虑过租赁对企业运营的帮助，包括租赁家具质量本身的好与坏。比如，一张大班台的租金一般是500元/月，但企业会考虑网上买一张可能也就两三千元。但对运营来说，不能用这种直接对比价格的方式作比较。我们现在一边做市场一边引导消费者。
其实和共享单车一样，在使用之前用户需要交200元押金，但是单车真的值200元吗?不需要200元也能买一辆。但是为什么要买一辆呢?而且办公家具本身是耗损比较严重的物品，且耗损最重的环节不是使用而是拆装。通过共享和租赁的方式就能避免家具三番五次的拆卸和运输，一套家具的使用寿命可以长达3-5年，也非常环保。整个办公家具买卖市场一年有上千亿元交易额，运用租赁的方式相同体量只要十几亿元，可以节约大量的企业资金。
《现代物业》：那目前“微易租”采取的主要推广方式有哪些?用户对其接受程度如何?在推广中最大的阻碍是什么?
龚伟：之前我们在市场上有过很多的试错。当时不管什么楼，只要是租赁的，只要是办公楼，就去合作。但实际上有行业和地域性区分。比如现在深圳CBD当中以地产或金融类企业为主，这样的客户沟通起来就比较轻松，因为他们明白现金流对于企业的重要性。
目前比较成功的推广方式，一是和物业管理公司、二房东、写字楼联名进行线下踩盘大会;二是和中介平台进行互联网宣传、推广，让客户看到原来办公室是可以这样的租赁，节省资金。但是因为目前还没有资本的介入，单凭我们自己的力量能做到的推广实际上还是有限的。
我们也希望有更多的同行愿意以租赁的方式去转型自己的家具市场。只有更多的人去做，这个行业才会被更多的消费者了解，原来家具还可以租。
原载于《现代物业·设施管理》2018年1期
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