作者: 南希·赛奎斯特 | 2016-07-11 16:02

企业房地资产和智能互联的建筑数码办公场所

随着新技术的不断涌现，数码世界和现实世界之间的边界正变得越来越模糊，并极大地改变了我们工作的方式方法。在当前的技术水平支持下，我们已经能够使用虚拟技术进行办公和娱乐，但是，随着数码技术和硬件技术以前所未有的形式和比例不断混合，全新的思维概念和技术支持将进一步改变我们对于小至装备机械、大至建筑甚至城市的创造方式、连接方式、工程建造方式、运营方式、管理方式和服务方式。在“万物互联”和“物联网(Internet of Things)”概念和相关技术出现之后，新型智能互联的成品和服务已经逐渐地融入人们的生活之中，并且或直接或间接地影响着行业的结构和相关产品市场的竞争方式——无论哪一个行业，都正处于飞速的发展和变化过程中。我们不禁要问：究竟我们正处于哪一种生意之中?[1]

企业房地资产也面临着同样的提问。我们可以试想一下不久即将到来的“数码瞬间”：

新型的SOHO(Small Office Home Office，小型办公、家庭办公建筑园区)多功能小型建筑(内含办公场所、零售店和带有3D打印机的制造商实验室等)已经占有了相当的办公场所、建筑租赁市场份额，这些办公建筑设施为REIT公司(Real Estate Investment Trust，不动产投资信托公司)所有，而信托公司的所有投资者均由专门机构通过“众包”形式募得并进行集中管理。至于租赁和服务的交易方式，则可以通过区块链技术网络平台以“比特币(Bitcoin)”为代理货币实时完成，并能够使建筑设施的管理人员和运营人员通过平台直观地获取所管理物业以及周边物业的详细信息，进而帮助管理和运营人员管理风险。除此之外，建筑师还在空间设计过程中为每个区域配备多个传感器，以便为投资者提供更加具体的办公场所实时信息，包括租户类型、空间使用状况、空间使用率、HVAC运行状态、电力消耗情况、照明等级和单一楼层的办公场所绩效分析数据等。在能够随时获取建筑内部各区域的设施绩效数据的情况下，投资者可以通过分析选择最适合自己投资状况的标的区域——无论该区域是位于智能建筑内部，还是REIT管理下的其他区域。这种由全新技术和相关设备支持的数据抓取、分析、展示系统，使投资者的投资方式和监管运营方式更加的灵活——实时的绩效数据抓取远远优于传统的建筑投资预算方式，后者能够接触到的仅是基础的且数量和种类有限的资产历史信息。

在这样一座智能化的未来建筑中，有一位客户名为玛丽安·韦尔奇(Marianne Welch，某公司CRE部部长，作者在对未来的畅想中虚构出的人物)，她所在的公司是该建筑的大租户之一，其租赁区域包括办公室、零售店面和分享型制造商实验室。韦尔奇女士平板手机(电话和平板电脑的集合体)上的电子助手会告知她，经过分析，如果现在租赁位于大厦一层后身的区域，将非常适合当前公司的业务增长需要。同时，位于公司零售店面内的传感器也向她发出提醒：店面经常出现顾客高峰，现有的零售区域面积将无法提供足够的营收支持。而电子助理所提出的区域刚好可以帮助韦尔奇女士重新规划和拓展公司的运营布局，同时帮助实现营收的提升。

于是，她直接使用平板手机，通过建筑数码办公场所系统与建筑投资方取得联系。建筑业主则负责与韦尔奇女士直接磋商租赁事宜并在几分钟之内执行批准和文书程序。与此同时，韦尔奇女士所在公司的建筑师也通过数码办公场所系统得到了相关通知，并获得授权接入BIM(建筑信息建模)系统以建立起新的空间布局计划。通过建模系统，建筑师进行了虚拟空间的整改和调整，并通过头戴式VR设备与韦尔奇女士“参观”整改后的新租区域。在设计方式得到韦尔奇女士的认可和批准之后，这一空间规划整改方案会通过云技术共享工具传输给市政管理部门并等待批准。成功获得相关批准之后，在同一天的傍晚，负责建造的机器人设备会在人类“监工”的指挥下，对标的区域的既有布局进行拆除，并按照公司建筑师的设计方式进行整改和装修，在最短的时间内交付全新的零售区域。

这种看似充满了幻想的未来是不是十分美好?——在云计算技术、增强现实AR与虚拟现实VR技术、移动数字技术、大数据分析技术、电子货币和“物联网”技术的共同支持下，原本需要花费几天、几星期甚至几个月的租赁和整改流程被缩短成为几天甚至只有几秒的“数码瞬间”[2]。

2016年，企业房地资产(CRE)行业将获得来自企业高级管理层前所未有的高度关注——因为专业CRE管理人员将最终摒弃传统的表格化、条框化的CRE管理和运营模式，并转而使用上述的新型技术作为办公支持;并且，随着不动产的高级分化和全新会计准则越来越大地影响企业的经济，所有企业都会展现出对新型办公场所和房地资产运营管理策略的极大兴趣和巨大需求。具体如下：

*标准普尔道琼斯指数(Standard and Poor’s Dow Jones Indices)近期将“房地资产、不动产”的定义从“财务”界别分组目录下转移到全球行业分类标准(GICS，Global Industry Classification Standard)中的“特别资产种类”目录下。现在，房地资产和不动产已经加入到了“股票”、“债券”和“现金”的大家庭中，成为了第四种具有流通性的资产种类。这将为房地资产不动产市场吸引大量的投资者。

*经过多年的痛苦审议和论证过程，全新的会计准则变更事项由财务会计标准委员会/国际会计准则理事会(FASB，Financial Accounting Standards Board，/ IASB，International Accounting Standards Board)于2016年第一季度发布。这意味着，除了短期租赁之外，所有的经营型租赁行为都已经成为历史。现在，所有的租赁行为都被定义为对企业利润有着极大影响的资本租赁。这就要求我们制订出更加精密的资本管理方案来优化资产组合形式和资产结构，并将所有不动产资产的利益相关方都带入到具体的决策事宜中来。摒弃了传统的电子表格后，为了应对全新会计规则带来的变化，我们需要应用专业的租赁会计软件来处理财务账目。当然，如果所属企业缺乏类似的财务账目系统，这也是开始应用IWMS(Integrated Workplace Management System，综合办公场所管理系统)的绝佳时机，如果该管理系统包含总账系统，更会事半功倍。

*办公流程和办公方式的改变意味着CRE管理人员和企业决策者需要制订出全新的办公场所管理策略，以便于员工，包括企业员工和服务承包方员工，选择自己的办公方式和办公地点。值得一提的是：办公地点并非一定为企业自有的总部设施。那么，办公地点安排在哪里最为合适呢?企业自有物业?还是租赁物业?又或者是使用付费型办公设施?什么是最优质、最有弹性的办公场所设计方式?我们如何能够提升员工在CRE管理和运营过程中的参与度?如何配合人力资源部门提高员工办公效率和创新性?

*为了应对这些问题，CRE管理人员的岗位重要性越来越强的同时，其工作职责也变得越来越复杂。既然我们离开了原来的“黑暗角落”，并随着行业的不断发展走到了聚光灯下，就必须用新的思维方式对既有的技术工具进行思考和配置。我们之前在“数码瞬间”段落中谈及的“建筑虚拟数码办公场所”[3]，将为CRE管理人员提供接触所需技术工具的渠道，为下辖建筑设施中的员工营造充满知识氛围的智能化环境。

定义清晰的建筑数码办公场所

建筑信息的数字化和可视化技术已经通过不断地进化经历了两个主要阶段，并且正要进入第三个革命性阶段。在第一阶段，建筑学数据、地理学数据和设施管理执行方式变为自动化(计算机辅助设计CAD、地理信息系统GIS和计算机化维护管理系统CMMS纷纷出现)，工作的耗时大幅度减少，建筑管理信息的可视化程度提高，尚有大量数据等待后续挖掘。第二阶段为“资讯化”阶段，各种设施管理系统和不同的设施运行职能得到了进一步的整合，形成综合型的完整体系，数据的获取变得更加便捷，决策制订和运营问题的报告机制得到完善，运营效率大幅度提升。

而现在我们正要进入的阶段，则是万物互联的时代。不同的物件和工具得以通过网络和相关接入设备彼此联结，并配合人们设计方式发挥出自身的价值。这种智能互联的类生态系统能够帮助我们进行建筑环境的规划、设计、建造、运营、管理和优化。

第三个革命性阶段使我们能够充分地利用所有可获取的硬件技术和软件技术，无论这一技术是否在我们的专业范畴之内，都可以来创建建筑数码办公场所。在这里，企业的CRE管理部门、人力资源部门和IT部门将进行前所未有的合作。

那么这种合作实际上又如何呢?可参考如下情景：

情景1：我们可以与首席信息官(CIO)和人力资源部门共同探讨企业建筑数码办公场所的建立策略，并探求CIO和人力部门对该虚拟办公场所的各类需求。根据美国咨询公司高德纳(Gartner)的定义，数码办公场所的意思被解释为，企业用以促进员工办公效能和参与度的一种商业策略，多通过计算机合成的虚拟环境来实现。对于CRE管理人员和设施管理人员来说，许多相关的技术都是十分重要的，必须降低这些技术的应用门槛：

* 软件技术支持：协作平台、大数据分析集成软件、商业人工智能、咨询台系统、文件共享和管理机制、标准办公工具集和空间预约调度系统等。

* 硬件设备支持：个人电脑、智能手机、平板电脑、平板手机、可穿戴式设备、视频会议、远程呈现装置和智能书写板等。

情景2：与企业CRE管理技术专家合作，将上述情景1中所提及的技术工具从理论变为现实，并根据具体的虚拟办公需要为在建筑环境中工作的员工团体定制出其他相关工具：

* 软件技术支持：CAFM(计算机辅助设施管理系统)、IWMS(综合办公场所管理系统)，BIM(建筑信息建模系统)、GIS(地理信息系统)、建筑“云技术”协作平台、建筑管理系统，增强型虚拟现实系统和3D传感系统等。

* 硬件设备支持：虚拟现实设备、无人机、3D打印机、扫描仪、机器人和各类传感器等。

利用虚拟现实设备可以做到“身临其境看现场”

硅谷的酒店已经开始使用机器人作为传送工具递送茶点及牙刷等简易物品

作为CRE管理人员和设施管理人员，与企业内部其他核心部门共同掌握企业未来的发展趋势，正是我们期盼多年的工作状态和事业发展方式。随着极具改革精神的CRE管理人员和设施管理人员与人力资源部门、IT技术部门和财务部门紧密合作并开发、完善出建筑数码办公场所，进而在提高企业员工群体办公效率的同时，加深其在企业运营和管理事务上的参与度——我们将创造一种全新的办公方式，并通过带动行业发展的方式彻底淘汰那些不适应数码经济形态的企业运营模式。与此同时，我们现阶段在建筑设施的规划、设计、建造、运营、管理和优化过程中使用的复杂、低效和高成本的方式也将得到巨大的改观，我们的职业将获得社会和市场的重新审视和重新定义。

让我们在智能互联的经济模型中开创CRE管理的“数码瞬间”吧。

注释：

[1]选自波特·迈克尔和詹姆斯·赫佩尔曼发表于《哈弗商业评论》2014期11月号的文章《智能互联型产品是如何改变市场竞争模式的》和该文的后续文章，发表于同一杂志2015年10月号的《智能互联型产品是如何改变企业格局的》。这两篇文章是迄今为止讨论该领域内的最佳文献。

[2]高德纳公司(美国知名信息技术研究和咨询公司，美国在线学术交流协会CIO的主要分析机构)术语，意指使用所有必须技术，将繁杂的工作流程时间减少至视觉上和感知上的相对瞬间。

[3]这段中的“建筑”一词被当做形容词使用，意指当你在这样的建筑环境中办公时，将能够轻松地获得所有数码工具的接入和使用权限。

（本文由全球企业房地资产与设施管理协会(CoreNet Global)特别供稿，翻译/南天）

南希·赛奎斯特(Nancy Sanquist)，美国Trimble公司(主要为客户提供定位技术和移动化办公方案制定服务)的办公场所管理方案策略专家。

建筑信息数码化和可视化进程的三个阶段

阶段I：

自动化竖井式流程阶段(20世纪六七十年代)

CAD制图——建筑师和室内设计人员能够通过CAD制图，简易化、自动化地绘制建筑工程草图和楼层规划草图。

GIS地理信息系统——自动根据实际地理状况为需求方提供专业的地理定位图。

CMMS——计算机化维护管理系统，为设施管理人员提供自动化维护管理辅助服务。

阶段II：

信息建模&综合性App&“力量连接(Nexus of Forces，云端、移动装置、社群和信息的汇集)”概念的崛起阶段(20世纪80年代至2015年)

BIM建筑信息建模——建筑师和建筑承包商可以获取和使用3D可视化的建筑信息模型工具。

CAFM计算机辅助设施管理——设施管理人员可以使用集成CAD、CMMS等计算机常用工具的综合型空间管理工具。

IWMS综合办公场所管理系统——设施管理人员和企业地产管理人员能够使用集成有CAFM、不动产管理、CAD、BIM、GIS和财政管理功能的高级综合管理系统。

Big Data“大数据”和数据分析——支持移动化管理并通过“云”技术进行构架支持的IWMS工具。

阶段III：

智能互联、物联网&建筑数码办公场所(2016+)

阶段II中所有的工具都得到了普及。

物联网——机对机、机对人技术的突破和普及。

建筑数码平台——高协作性、多重“现实”(现实和虚拟现实)、3D动感追踪技术和空间识别技术。

智能机械——无人机、机器人、3D打印机和“电子双胞胎Digital Twins”技术。电子双胞胎指计算机通过安装在物理设备上的传感器来获取现实环境的详细数据，并在计算机上呈现出与现实世界、现实设备几近完全一致的电子伴生体。

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第6期)