大中华区联合办公空间发展趋势(下)

原载于《现代物业·设施管理》2018年8期

大中华区联合办公的未来发展趋势

与其他共享经济的原理类似,联合办公在大中华区快速扩张,并日趋成熟,这个趋势将在短期内持续。另外,对于联合办公运营商来说,分散的市场以及日益加剧的竞争将会导致更多并购行为的产生。

这种趋势在过去18个月中得以显现,运营商试图增加他们的市场份额并优化其资产配置。例如,优客工场在同期一轮并购之后,会员数量已增长至20万。此外,据报道,WeWork以4亿美元收购裸心社,这也是他们在中国扩张计划中的一部分。并购后的WeWork将在年底为大中华区内超过40个城市、80多万会员提供服务。

随着联合办公领域未来几年在大中华区的持续发展,我们认为,它将成为企业房地产战略的关键要素。在其他国家,企业正在利用联合办公提供更多所需的办公灵活性,而这种趋势在大中华区也已出现。我们预计企业对联合办公的需求在未来几年内将持续高涨,尤其在高成本城市,例如香港、北京和上海,因为这些地区的企业已经开始关注联合办公所提供的租赁优势。

随着联合办公被广泛应用,我们认为,更多的用户将联合办公视作一种同时考虑了空间、设计、设施、技术、社区网络以及服务的综合产品,而不仅是一种空间解决方案;从长期来说,用户更倾向于选择大规模的运营商,这也促使大品牌运营商增加对商业空间的需求。

我们认为,将会有更多的开发商跟随SOHO 3Q、龙湖地产和太古地产的脚步进入联合办公领域。这些开发商将会有两种主要的选择:

·将它们的项目出租给运营商,或者;

·自主开发一个联合办公中心。

如果选择自主开发联合办公空间,这将使开发商对自持写字楼中的联合办公空间有更好的掌控,包括对整体设计、视觉以及会员分类上的把控。

在未来的几年间,大中华区的联合办公领域将经历整合期,许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中,并且,随着联合办公品牌开拓新市场,寻求新商机,这个领域将朝着以下几个方向发展:

·向二线城市扩张;

·和商业业态相结合,以及;

·综合用途发展——联合办公和共享住宅。

向二线城市扩张

大型联合办公品牌在大中华区三大门户城市(北京、上海和香港)的市场份额之战已经蔓延到了二线城市。现在,部分二线城市(武汉、天津、青岛、南京、苏州、杭州、成都)已经有了联合办公空间。

例如,WeWork已经宣布计划在2018年扩张至8个二线城市,包括苏州、杭州、厦门和成都。同时,优客工场为了稳固其在中国大陆的主导地位,同样希望扩张至成都、武汉和天津等二线城市。另外,据报道,SOHO 3Q将进入两个新的二线城市,此举是为了达成在未来几年将26万个工位增加至50万个的目标。预计在未来三年,联合办公将出现在中国大陆所有二线城市以及众多三线城市。

随着这些联合办公品牌将扩大他们的运营网络,更多的潜在用户将被吸引。这些被吸引的用户可能是个人或者初创型企业,也有可能是想要在二三线城市设立分支的本土和跨国企业。


图1 大中华区联合办公信息概要——运营商

和商业业态相结合

联合办公的快速发展对购物中心或百货商店来说也是福音,因为它们希望利用联合办公来去化商业体中的空置面积,这也满足了运营商在大中华区进一步扩张的需求。这种现象已经初见端倪,SOHO 3Q将北京一座25万平方米的购物中心改造成了联合办公空间。当运营商选择购物中心或百货商店用作联合办设施管理网点时,有许多优势,其中包括:

·购物中心所在地本身拥有充满活力的商业环境;

·便捷的公共交通,以及;

·触手可及的生活设施,如餐厅。

这些都是吸引潜在用户寻找使用联合办公的因素。从长期来说,零售商和联合办公经营方的合作能够加快购物中心/百货商店与联合办公进一步合作。

纽约的罗德与泰勒百货(Lord & Taylor)与WeWork合作的案例可以证明这种合作模式的可行性。联合办公品牌WeWork从加拿大零售商哈森贝集团(Hudson’s Bay Company,HBC)手中买下位于纽约第五大道上的罗德与泰勒百货(Lord & Taylor),不仅作为WeWork在纽约的总部,而且WeWork会将大楼的相当一部分改造成联合办公空间。在售卖合约中,WeWork也同意将大楼一部分的零售区域租还给罗德与泰勒百货。另外,为了进一步巩固两家企业的商业合作,WeWork同意接管部分HBC商场高区的零售区域,其中包括将HBC位于多伦多的旗舰店的高区改造成联合办公空间。

此番合作将会使双方都获益。HBC可以其商场重新定位并转化成一个更吸引人的、更精彩的零售空间,并且,我们预计,HBC也将获得更多的顾客来源,不仅是WeWork的会员,也是那些希望体验这种氛围的大众。对于WeWork来说,与零售业的融合使得他们可以为会员提供更大的楼层区域(相比传统的甲级写字楼)和附加服务,比如HBC线上线下购物的特定折扣。


图2 大中华区联合办公信息概要——会员

联合办公与共住空间的融合发展

联合办公很可能在未来与共住空间相互融合发展,因为经营者越来越希望提供增值服务,以使自己与其他企业区别开来。共住空间的概念是:会员们租一个小单元或是在共享房间里租赁一个床位,并与其他会员共享公共厨房、洗衣房和公共空间,这种模式越来越受到纽约、伦敦、部分亚洲国家及大中华区千禧一代年轻人的欢迎。

共住空间的概念在大中华区还比较新,但是北京、上海及香港对于共住空间单元的需求相对旺盛。以北京为例,万科的共住空间品牌——泊寓(Port Apartment)在朝阳区的劲松地区建设了包括90间住房的青年社区,据报道,其出租率已经超过95%。其中大部分租户是在附近国贸商业地区工作的年轻白领人群。

在上海,另外一个共住空间运营商V+Space,也已经兴起。实际上,作为扎根长江三角洲地区的共住空间品牌,V+Space的资产组合遍布长江三角洲的三大主要城市:上海、南京和杭州。

在未来几年,共住空间行业在大中华区将迎来大规模的增长与发展,背后有两大原因:

·房价方面:当某地经济不断增长,住房价格也将抬高。在今天,对于希望搬迁到区域主要城市工作与生活的年轻人来说,高房价可谓是重压。而共住空间则将提供给这个群体一个可承受的解决方案。共住空间对区域主要城市也是有益的,因为它可以鼓励并吸引外来人才到这些城市,而这也将帮助提升城市未来的经济竞争力。

·政府政策方面:房价负担始终是政府关注的问题。政府已经采取了一系列措施来进一步发展住宅租赁,以冷却过热的房地产市场。这些举措的进一步升级,也将促进共住空间领域更好地发展。总部位于上海的湾流国际青年社区(Harbour Apartment)计划将他们的联合住宅单元从2017年底的20万间,到2019年增加到80万间左右,而这也印证了这个领域的良好势头。

随着工作、生活和娱乐的界限日渐模糊,共住空间与联合办公的融合也不可避免。千禧一代和企业家们越来越偏爱那些能够让他们与其他企业及专业人士沟通,并能和同龄人生活在一起的地方。正是看到了这样的潜力,一些经营商已经率先提供联合办公与共住空间的融合空间,例如,总部在香港的联合办公运营商Campfire2018年下半年将开设他们的首家共住空间。

鉴于运营商们不断追求将工作、生活和娱乐的界限打通,在不久的将来,我们将看到一个包含共住空间与联合办公的大型多元项目在大中华区三个门户城市兴起。此后,我们可能会在整个大中华地区看到一些囊括了这些综合服务的项目,这也会让那些从一个地点搬到另一地点的付费会员成为事实上的移动上班族。

要点总结

从对写字楼空间的租赁上看,联合办公是大中华区写字楼市场中发展最快、最值得关注的新兴力量。在2018年一季度末,在主要城市,已经有546个联合办公场所,而在几年前,联合办公还只是个新兴办公概念。

在大中华区,联合办公空间仍在扩张。而在这种现象之后,我们需要注意到以下事实,包括:

·大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本;

·创新驱动的发展战略进一步激发大众的创业热情;

·千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代;

·更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁;

·“互联网+”及先进的技术促进了联合办公领域的变革。

毋庸置疑的是,联合办公在大中华区仍然处于发展初期,在某些城市,联合办公的布局仍然十分分散。例如,在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场,在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场,比如深圳和广州,在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。展望未来,我们预计,联合办公领域会出现一段时间的整合,许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到大品牌的联合办公集合中。而从一个更广的角度上看,这种整合也会加强区域内的品牌实力。

在所有运营联合办公空间的大品牌中,截至目前,只有优客工场、裸心社和WeWork三个品牌的布局遍及大中华区的主要门户城市。在北京、上海和香港这三个门户城市,三个品牌的市场占有率达到20%。

许多企业也越发青睐大中华区的联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品(包括办公用具、电话和网络)以及办公室服务已经包含在了会员费中,搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。

因为联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的发展势头,一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间,或者和已有的联合办公运营品牌合作,以谋求进入该领域。

在未来的几年间,大中华区的联合办公领域将经历整合期,具有竞争优势的联合办公品牌的市场份额仍将增长,而许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中,联合办公领域将由逐鹿群雄演变为几家独大。同时,各大品牌也在寻求商业模式上的创新,以期提高竞争力、品牌效应和客户黏性,并且,随着联合办公品牌开拓新市场,寻求新商机,这个领域将朝着以下几个方向发展:

·向二线城市扩张;

·和商业业态相结合,以及;

·综合用途发展—联合办公和共住空间。

最后,随着大中华区的联合办公品牌在近几年来的持续发展,企业也越发关注这一领域,并将其视为其房地产战略的重要组成部分。

原报告标题为 《大中华区的联合办公空间:大势所趋,迅速发展》,

本文摘取其中部分内容发表。

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