作者: 蒋南 | 2016-03-15 17:44

金茂大厦怎样对设备设施进行技术管理？

计算机设施管理系统(CFMS)使许多单个行为集成到管理和维护建筑物过程中来。金茂大厦在设施管理中运用CFMS系统，解决了原来现场“消防员式”的设备管理的问题，降低了设备的报修率，提高了租户的满意度，降低了建筑物全生命周期成本，为企业创造了经济效益，实现了科学的设施维护管理。

广义设施管理涉及的内容很广泛，它包括对建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源的管理，同时也包括根据用户要求调整建筑布局，改善室内环境和室内空气品质，增设公司办公系统、通信及自动化设备以及对原有设施设备的状况的改善等内容。面对这样一个综合管理过程，技术成为实现高水准管理的一项主要推动力。计算机设施管理系统(Computerized Facility Management System, CFMS)使以上的单个行为集成到管理和维护建筑物的过程中来，使得设施管理有了新的和强有力的手段。

CFMS的功能及软件

完整的CFMS以设备台帐为基础，以工作单的提交、审核、执行为主线，按照故障维修、预防性维修、预测性维修几种可能模式，跟踪、管理设施的全生命周期过程。CFMS以MP2作为软件平台，通过无缝连接，实现追踪及协调与设备设施管理相关的人流和物流等所有信息。

现列出CFMS中部分模块管理功能：

一、设备管理

通过CFMS的设备模块可以详细记录和追踪完整的设备数据。除了对设备的基本信息进行整理归类外，该模块可以记录与设备相关的备件信息，设备父子结构关系，并为保修期内的设备生成服务合同记录等。

二、预防性维修管理

通过CFMS任务模块可以管理预防性维修计划，为一些重复性的维修任务建立标准操作指令、安全说明、维修信息以及维修步骤。

通过CFMS工单模块可以管理工单及录入工单的工作流程。在工单上快速更新工单的人员、备件和注释等信息，并管理工单从下达、计划、派发到关闭的全过程。

CFMS可以为每台设备建立状态检测点，并详细记录状态参数的变化历史。通过一定模型，预测故障可能发生的时间，提前进行维修工作。

CFMS的计划模块可以根据设备运转的时间来统一安排维修工作，记录员工的工时和设备停机信息。

三、库存管理

CFMS的库存模块记录了每一个在设备维修过程中要使用到的物品或部件的详细信息，包括维修部件的库存记录，备品备件的供货商或服务商的记录等。CFMS可以生成备件的月报表和年度统计表，跟踪库存物品的签出、归还、调整和转移的情况。

四、采购管理

CFMS简化了设备全生命周期中的采购和管理两个阶段的事务，采购模块可以计算采购成本，自动生成采购申请，进行采购过程以及供应商管理等。

五、职员管理

CFMS可以为每个职员创建个人记录，对每个职员的工资、技能水平、培训需求、已经完成的培训和资格证书等进行管理。

六、资料管理

CFMS可以为设备资料建立数据库，对设计图纸资料、设备说明书、合同文件等进行管理。

金茂大厦设备设施管理系统

一、基本设施

金茂大厦位于上海浦东，总高度420米，建筑面积29万平方米，为综合型建筑(写字楼、酒店和商店)。作为中国第一栋超高层建筑物，其内部设备设施情况复杂，设备容量大，设备设施的安全运行要求也相应较高。目前金茂大厦由金茂英泰设施管理有限公司全面负责其运营管理。金茂大厦的设备设施概况如下表：

二、金茂大厦CFMS的应用

金茂大厦在实施CFMS对设备设施进行管理之前，虽然经过多年的运行，管理人员已根据设备运行规律建立了较完整的运行体系，但大厦的设备管理还存在一定的提升空间，主要表现为：

1.以现场设备管理为主，管理重点着眼于出现故障的设备，设备的报修量偏大，维护人员基本上是“消防队员”的角色;由于设备的故障较多，造成租户存在投诉现象;

2.对设备的运行维护侧重于设备的完好率，而非通过信息管理提高设备的使用率;对设施的运行着重考虑以最小的代价来保证设施的完好，而不能寻求效用和成本的最佳平衡点;

3.对任务的分配和工作沟通主要通过人工和电话等方式，存在大量的文书工作;

4.设施的运行维护的质量在很大的程度上依赖员工的经验积累，对员工的个体要求较高;

5.存在较大的资源浪费，例如重复工作，无效工作，维修信息不能得到充分利用，大量设备闲置等等;

6.库存和采购成本较大，进行盘点和分析工作量大，误差大，并且备件等待时间长，故障处理周期长;

7.缺乏历史数据，各单元间不能数据共享，难以形成客观的报告供分析和决策，并且出现问题，难以查找原因。

为了解决上述存在问题，金茂英泰设施管理有限公司率先采用现代化的设备设施管理理念，创建与完善了金茂大厦的CFMS，主要内容为：

1.建立设备数据库——按照设施的空间布局以及所属系统，对所有的设备按照其隶属关系确定层级结构，进行系统性的分类编码。在确定编码后，建立设备数据库，把任何一件进行维修保养追踪的事物进行汇总，包含设备的编号、名称、类型、位置、型号、供应商、财务数据、安全说明书、历史维修记录等内容。至今，金茂大厦已建立设备设施记录总共17,000千多条，其中重点设备1,600多条。所有设备按照系统、上下层关系进行分类，形成树状结构，使得设备的主次关系很清晰，设备的查询和操作便利、快捷。如图一所示。

图一：金茂大厦的设备设施树状结构

2.建立备品备件数据库——根据备品备件的属性和重要程度，基于设备数据库，将金茂大厦的备品备件分为五类：消耗备件、易耗备件、易损坏备件、非库存备件、可维修及再利用备件，并为每个备件设定库存等级、质保期、供应商和制造商信息等。

3.创建工单系统——根据工单创建的依据和要求，共创建了五类工单：客户报修、预防性维护、紧急需求工单、分包合同工单、以及其他特殊需求类工单。目前已经积累了9万多条设施的维修记录，记录了几乎所有的维修保养的工作情况，人工记录、材料记录、故障现象、措施手段及维修结果等记录，也方便汇总和查询，同时系统可以生成每天的工程部设施维护日报表。所形成的工单清单如图二所示：

图二：金茂大厦的维修工单清单

4.建立预防性维护计划——根据各类设备的产品说明书、德国工程师协会标准，以及设备历史操作经验，围绕设施的重点部位，确定设施维护标准。并基于维护标准，建立单独的预防性维护程序和其他周期性和规律性的工作计划，并根据实际使用运行不断调整预防性维护的工作指令、操作周期和计划安排，使得维护保养工作更加合理有效。根据一个完整而符合金茂实际的预防性维护系统数据(包括周期、计划和指令)，就可以对一个新员工进行培训。目前在金茂大厦建立了涵盖全部维护设施的500多项维修计划和相应的程序及标准。比如，AC机组的预防性维护内容如图三所示：

图三：金茂大厦AC机组的月度预防性维护

5.建立库存和采购系统——结合备品备件数据库，用ABC分析法对采购物品的库存进行分组和编号，建立存货记录，通过CFMS的采购模块控制仓库订货程序，并追踪备件在采购中的成本和工单中的使用情况来保持一个有效的、经济的库存。实现对申购单、报价单、采购单、采购过程、接收、发放、维修和供应商等的管理，并为这些所有行为建立历史记录，如图四所示。同时建立了合理的成本中心，使预算和成本费用一目了然，各种成本的计算完全自动化，直接可以得到预算的使用结果和应用的过程，完全可以通过预算的变化了解到各种费用的去向，对成本的控制起到积极有效的作用。

图四：金茂大厦备品备件的采购信息

6.建立员工信息系统——建立了包括工种、员工基础信息、人工费用、培训记录、工作记录的员工信息系统。根据这些信息对设备维护以及相关人员的要求和成本进行跟踪和统计，控制设备的维护成本，合理调整员工的工作，并统计分析员工的工时利用率等等。

7.建立了各类应急预案数据库，为防疫、环境保护、设备安全等方面的检验、检测和防台防汛等管理工作起到了指导作用。

8.建立了设备对应资料数据库——针对金茂大厦设备，将相关的维护和改造合同、图纸、照片等文件进行上传、存档、分类管理，可以电子查询设备的相关资料。

除此以外，金茂大厦还通过这套CFMS设定了各级审批结构和流程，完善了管理体系，并建立了查询系统，方便了对设备历史维修信息的查询，做到系统性地对设备设施进行管理。

金茂大厦运用CFMS实现了对大厦设施设备的有效管理——使得大厦的设备设施得到了正常有效的维修和维护，设备的突发故障率得到了降低，提高了租户的满意度。同时通过对备品备件、人员、库存、预算和采购等的管理，使得设备在维护时，就能得到所需的备件，并可以了解以前购买零件的价格，以及配件的使用寿命。该系统可以使上万种备件的出入库管理和统计变得有效，使对备件使用情况和采购价格的分析成为可能，从而可以使备件的购买更有效。

当然，MP2毕竟是一个软件平台，所有数据库的完善是需要不断的积累而实现的。金茂大厦还在不断完善这套技术管理系统。目前正在着手创建常见/非常见故障分析的数据库，针对金茂大厦日常维护过程中遇到的常见/非常见故障问题，研究分析设施的维护方法和设备故障的分析，根据现有工单故障产生原因和解决办法进行归类和总结，建立数据库，以便于今后遇到类似问题的查阅，及时解决问题，及时发现系统存在问题以及新进员工的技术培训。

金茂大厦的设备设施管理使用的是MP2系统，人工智能、决策支持系统等也可用于设施的管理，使计算机辅助设施管理系统具有更新的功能，为企业带来更高的经济效益。

参考文献：

[1]张关林，石礼文.金茂大厦——决策、设计、施工.中国建筑工业出版社，2000.

[2]MP2软件公司http://www.infor.cn/