作者: 高见 | 2016-03-15 10:37

世界巨头企业的现代物业与设施

随着总部经济的发展，中国企业自用总部基地(企业拥有产权并进行统一管理，集合企业核心事业部门并用于支持企业办公、餐饮、教学、文娱、居住等活动的建筑与设施)体量越来越大，使用功能越来越全面，建筑特点越来越有个性。对于主要的设施使用者——企业员工而言，企业自用总部基地里的设施已不再局限于为他们提供办公场所，而是提供办公环境——以企业员工高效办公为核心的硬件设施及制度、观念、行文准则等非物质因素。在传统物业管理向现代物业管理的转变中，掌握环境管理的核心内容是对使用者需求的充分了解并依此对设施环境进行科学管理，这将彻底转变类似“养活花草等同于环境管理”这样把设施硬件管理与环境管理划等号的习惯性思维。

阿里巴巴淘宝城位于杭州市余杭区文一西路，占地面积约26万平方米，设施类型包含了办公室、食堂、礼堂、体育馆、展览馆等。阿里巴巴集团综合服务部副总裁王培向《现代物业》介绍：“淘宝城建设在西溪湿地边上，为了最大程度地尊重原始地貌特征，淘宝城规划和建设时就保留了西溪湿地的原貌，我们做了一些景观改造，使得这部分成为了淘宝城的一道风景，经常会有员工到这里来散步，释放工作压力。”如图1及图2所示，环境管理应该体现着人与自然的和谐、共荣，同时，在保留原生环境的基础上进行一定程度的改造，使其能够满足设施使用人的雅好或有益于身心健康的活动，才能促成使用人自发保护设施与环境的行为。

图1 淘宝城兼顾自然生态与使用功能的自然环境管理模式

图2 淘宝城的自然景观给设施使用人带来好的心情

深圳市龙岗区坂田华为基地作为华为自用总部基地，虽然并无得天独厚的自然景观，但同样营造出自然景观与办公场所互融的环境，在图3中，人工湖、办公场所、绿化植被的交相呼应呈现出独具中国气息的景观。对于传统环境管理而言，绿化植被的护理与装饰远远满足不了使用者的需要，绿化设施闲置并造成使用者反感的情况屡见不鲜，结合阿里巴巴淘宝城与华为基地的自然环境来看，物业及设施管理者需要从使用人的特点出发营造环境，例如IT企业的员工需要免于外部干扰、能够高度集中注意力的工作环境，同时能够有亲近自然、放松心情的机会。

图3 华为基地内，人工湖、绿化植被、办公场所交相呼应呈现出独具中国气息的工作环境。

企业自用总部基地的建筑与商业地产项目的建筑在基础物业管理及设施维护方面有着共同的工作流程，但是如图4所示，企业自用总部基地的办公楼通常更具个性，这要求物业及设施管理者关注建筑外环境的整体运营，使其包括绿化、景观、隔离等多种使用功能得到高效发挥，并且管理者应该早期介入规划设计的工作，提供建议以避免日后高成本的改造。在图5中的绿化设施将建筑外的空旷地带隔离出有序的行车或行人通道，并且靠近建筑物的绿化带将建筑与外界隔开，这些绿化带的护理工作需要管理者的时刻关注，否则会使整个环境变得十分凌乱，图6所展示的华为办公楼同样也用绿化带明显标示出建筑与道路的界限。而如图7所示，对于绿色植被的选择，同样也应该与建筑结构、建筑外墙颜色等元素和谐搭配。

图4华为办公楼采用的欧式建筑

图5 淘宝城内用绿化带规划出道路，绿化景观需要时刻关注和护理。

图6 华为办公楼与道路之间通过绿化隔开

图7 淘宝城绿化同样需要美观效果

企业自用总部基地的环境管理与企业形象维护有着紧密的联系，为了避免因过分维护企业形象而造成成本浪费，科学的环境管理能够将重点集中在建筑以及配套设施空间的高效利用上，在宽敞的公共区域，高效利用空间的方式通常为增加绿化设施，目前采用较多的方式为立体绿化，其中包括图8所示的坡面绿化、图9中的室内绿化、以及图10的建筑中空地带的绿化，值得注意的是，室内绿化对植被选择及采光条件有着不一样的要求，因此，如图11所示，建筑本身规划设计的采光条件需要满足室内绿化的需求，或者说，室内绿化应该选择采光条件较好的空间。

图8 淘宝城所采用的坡面绿化

图9 华为基地内华为大学培训中心的室内绿化

图10 华为大学建筑中空地带仍然覆盖绿色植被

图11 华为大学培训中心充足的采光条件适合室内绿化的基本需求

除了绿化外，陈列艺术品或与企业发展相关的物品等方式规划空间、营造环境也是常见的一种方式，相较于绿化，此类环境管理要求管理者对企业文化及产品内涵有着深刻的认识，并通过使设施使用人认可的主观见解去实施。据王培介绍，阿里巴巴办公楼大堂所陈列的跑车(图12)是由几个大学生通过在淘宝上网购所有零件组装而成的，并且该辆汽车能够上路行驶，对阿里巴巴集团具有不同的意义，所以阿里巴巴将其买下并陈列在大堂。在办公楼走道墙面同样可见企业所推崇的某种文化和思想(图13)。

图12 用在淘宝网上买的零件组装的跑车

图13 传达企业领导人和企业所秉持的文化内涵

在公共区域设置讨论区、休息区可以根据企业类型及使用人需求而设立，现代工作环境更注重设施使用人的协同合作、信息分享，如今社交方式变得非常开放，因此社交的空间也被设立在开放的空间，位于坂田华为基地的华为大学培训中心便在公共区域设置了如图14所示的开放式交流空间，虽然在公共区域，但是其获得的灯光等资源明显多于其他区域。

图14 华为大学培训中心开放式交流空间图15 华为大学培训中心旁的一处就餐地点设置在火车车厢中

餐饮环境同样是物业及设施管理者需要面对的巨大挑战。餐饮环境通常包含了食品安全、就餐环境卫生质量、餐具质量及卫生、食品供应程序、服务人员服务质量等一系列指标，其中，由于对食品及餐具的卫生安全监管较为严格，餐饮的环境管理更多将在其他方面展现出弹性变化，例如餐厅内部空间设计、就餐地点、指引标志等。在空间设计方面，可以将一些餐厅设计在具有独特情调的空间内(图15)，但是这需要管理者充分考虑到避免餐厅对周边环境造成的污染;也可以为具备高消费能力的员工提供更舒适的就餐环境，如图16所示;而对于员工食堂，井然有序的流水线是就餐环境的重要基础保障，也是餐饮环境管理的最重要的环节，如图17所示，保障员工在短暂时间内快速用餐需要安排好取餐及用餐的秩序，以及合理分配服务人员。

图16 华为基地内环境优美的露天餐厅

图17 阿里巴巴员工餐厅

随着现代工作方式的转变，设施使用者对于运动、文娱设施的需求越来越大，商业地产周边综合配套可以为企业员工提供这些设施，而企业自用总部基地则需要根据发展战略自行投资、建设和管理，物业及设施管理者在文娱、运动设施的管理主要应该对其能耗状况以及设施损坏状况进行严格监控，如图18中展示的运动设施，其使用状况通常比较灵活，因此管理方式也需要适应这样灵活的使用情况。此类设施的损坏极容易造成员工受伤，例行检查和及时修缮必不可少。

图18 阿里巴巴为员工配置的运动设施，篮球场的空间同样可以满足一些主营业务的临时需求。

企业自用总部基地与产业园区的环境管理极为相似，因此在许多设施与外部环境的关系同样可以通过产业园区的管理模式来理解和实施。杭州恒生科技园项目与阿里巴巴淘宝城相近，建筑面积20余万平方米，恒生科技园业主方杭州恒生鼎汇科技有限公司总裁杨萍向《现代物业》介绍：“科技园需要的外部环境是，首先，城市经济水平发展较高;其次，民营企业较为活跃;第三，人才储备较为便利;第四，与互联网中心城市空间距离较短;第五，政府对新兴产业的理解和支持。”了解设施与其外部环境的关系有利于物业及设施管理者从长远目标出发制订、调整管理运营策略，正如杨萍所说，园区内绿色植被覆盖率较高(图19)，并设计成江南园林的风景，这属于园区提出的三个生态中的绿色生态，这是根据互联网企业设施使用人的特点提出的，这些企业员工日常工作时间很多时候没有规律，通常情况下工作时间较长，因此他们需要优美的环境来调整状态。另外，互联网产业需要企业之间、员工之间充分交流，这样的环境也能创造良好的交流平台。

图19杭州恒生科技园内的江南景观

设施环境常被认为是只有设施设计、规划需要考虑的问题，但是当建筑设施交付运营后，由于物业及设施管理人无法充分理解和掌握设施环境的综合运营，而仅集中提供传统的物业管理，时常导致环境与设施的不协调，最终使得设施使用人的满意度降低，甚至产生消极的情绪。现代物业的环境管理更应该关注设施使用人的需求，早期介入设计及规划工作，制订长远的管理策略。