作者: 蔡毅 | 2016-03-14 18:40

办公楼物业产权多元化有什么影响？

不同的写字楼赋予人们不同的感觉。完善的写字楼物业管理让人感到建筑物不再是一个水泥躯体，而是一个富有激情的可以满足工作需要和精神需要的精灵，从而提升写字楼的市场竞争力。

近几年，我们经常听到一些发展商和物业管理公司谈起办公楼物业资产转让的趋势，为此，引发了我们的思考。本文就办公楼物业产权多元化之后，可能对发展商和物业管理公司带来的影响、我国现行政策法规对办公楼物业产权多元化的导向以及发展商与物业管理公司应对产权多元化趋势的对策等三个方面进行探讨。

产权多元化趋势对发展商和物业管理公司的影响

1、资产转让必然导致产权多元化

出现办公楼物业资产转让的趋势，其动因在于市场卖方和买方的经营利益需求。发展商建设办公楼物业的目的在于经营，经营的方式一种是以租赁为主要手段，整幢办公楼物业的大部分物业权仍以发展商为主体，即保持单一产权。第二种是以资产运作为主要手段，在办公楼物业建成后的一段时期内，通过市场化的交易、将整幢或部分办公楼物业出售给买受方，产权因此而全部或部分转让出去。转让的结果必然导致办公楼物业的产权多元化。第三种则是租售并举，其结果仍然导致办公楼物业的多元化。

2、产权多元化对发展商的影响

第一种影响:当办公楼物业保持产权单一的状态时，发展商只需按照《物业管理条例》有关“前期物业管理”的规定，选聘物业管理公司，履行前期物业管理的责任。产权多元化之后，发展商就需要按照《物业管理条例》有关“业主和业主大会”的规定，视多元业主的数量和实际需求，适时会同所在地物业管理行政主管部门牵头组成本物业的业主委员会(或业主管理委员会)，以行使对该办公楼物业管理活动的自治自律管理监督，续聘或选聘有相关资质的、较理想的物业管理公司。

第二种影响:整幢办公楼物业通过市场交易出手，则发展商全部退出，该物业由买受方自然享有前述权利，并承担相应义务。对一些在国内或国际有相当知名度的高端办公楼物业(如中心城市CBD中央商务区的办公楼物业)，由于其有资源稀缺性、不可再生性的特点，发展商在整幢出售后必然丧失该办公楼物业的无形资产，无法享受办公楼物业可能产生的增值潜力。

3、产权多元化对物业管理公司的影响

办公楼物业产权多元化，对已经介入前期物业管理的物业管理公司来说，比较直接的影响就是能否持续保持服务合同的变数风险。变数风险涉及到三个方面的利益:一是物业管理公司的现实经济利益;二是物业管理公司的品牌利益;三是物业管理公司的长远发展利益。因此，其面临的市场竞争压力和风险越来越大。当然，风险和机遇是并存的，物业产权多元化将促使物业管理公司早日进入市场，在参与市场竞争中培育自己的市场生存能力与市场核心竞争能力。

我国现行政策法规对办公楼物业产权多元化的导向

我国现行有关物业管理政策法规中，由建设部制订、国务院批准颁发的《物业管理条例》(以下简称《条例》)是一部规范物业管理活动的法规。我们在研究我国现行政策法规对办公楼物业产权多元化的导向时，应当以《条例》有关条款和配套出台的相关法规为依据。

1、前期物业管理是办公楼物业管理的主要方式

当发展商建设一幢办公楼物业后，逐步租售，直至整幢办公楼出售之前，物业的全部或大部分权属在发展商(大业主)，其有对该物业的管理监督主体资格，包括选聘有相应资质的物业管理公司的权限。在办公楼物业尚无业主委员会(业主管理委员会)之前，物业管理公司与发展商签订的物业服务合同应为前期物业服务合同。

对于前期物业管理，《条例》第三章第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应签订书面的前期物业服务合同。”对于合同的期限，《条例》不做笼统的一刀切，在《〈物业管理条例〉解释》一书中作出如下解释:“物业管理合同期限的规定，应当根据各地的实践经验以及具体的实际情况而定。一般最长为5年，前期物业服务合同期限不宜超过3年。合同期限过长，容易使物业管理企业产生惰性，不利于妥善解决业主、业主大会以及业主委员会与物业管理企业之间的矛盾纠纷;合同期限过短，则会因物业管理企业的频繁更换而影响物业管理工作的效率，容易造成物业管理企业的短期效应而对物业产生损毁。”

2、成立业主委员会或业主管理委员会是方向

对于住宅物业成立业主大会、产生业主委员会，《条例》在第二章业主及业主大会中有明确的规定。但对办公楼物业业主委员会(或业主管理委员会)如何建立尚无单独条款。我们的理解应当参照《条例》上述相关条款。当发展商为办公楼物业权主体时，发展商应视业主数量的多少，适时与业主协商，并牵头成立业主委员会(或业主管理委员会)，并按赋予业主的权利和义务，共同按有关规定对物业开展自治自律管理。当发展商全盘退出时，由业主共同协商，在业主自愿、条件成熟时，按成立业主大会的有关条款，产生业主委员会(或业主管理委员会)。需要指出的是，当成立业主大会、产生业主委员会(或业主管理委员会)之后，业委会才有续聘、选聘物业管理公司的主体资格。在此之前，原有的前期物业管理服务合同持续有效，如合同期已满的，应视为事实管理、管理服务有效。

由于我国物业管理法规偏重于居住物业，所以目前在办公楼物业成立业主委员会还没有得到推广和普及，但随着产权多元化的发展趋势，在办公楼物业推广和普及成立业主委员会将是一种方向。

3、物业管理选聘采用招投标是原则

《条例》第三条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”与《条例》配套出台的《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二条规定:“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理之前，由建设单位选聘物业管理实施的物业管理。”第四十三条规定:“业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。”由此可见，无论是前期物业管理还是成立了业委会(或业主管理委员会)，选聘有相应资质的物业管理企业实施专业化物业管理，都提倡采用招投标的方式。

发展商和物业管理公司应对产权多元化趋势的对策

1、对发展商保护资产价值的建议

办公楼物业资产价值具有以下明显特征:◆建筑物的品位;◆地理位置的优越性;◆土地资源的稀缺性;◆流量经济集聚效应;◆国内国际知名度品牌效应。因此可以说一幢较高品位的办公楼其自身就是稀缺资源，具有较高的资产价值。

因此，如果发展商确实因资产运作动因而出售整幢办公楼，则要关注资产价值的保护。不仅要充分评估货币资产，还要充分评估无形资产，如果无形资产占有较大比重，则建议发展商做相应调整，兼顾物业潜在的经济利益和企业形象利益，保留潜质较高的资产，尽可能延长对办公楼物业的管理权。

其次，在物业资产运作时，要充分关注寻找有实力有品牌的战略投资者，一则可以实现办公楼物业出售利益最大化，二则可以保持品牌物业长盛不衰。

2、对在管物业管理公司保持管理权的建议

◆与发展商签订前期物业管理合同的在管物业管理公司，应当充分运用现行政策法规有关条款，利用办公楼物业尚未推广和普及成立业主委员会的时间差，尽量签足前期物业管理服务合同期，只要条件允许，合同期可选择为3年，以免发展商退出办公楼物业权之后，又无业委会(或业主管理委员会)，可能出现物业管理真空。同时可以在此期间让新入住的大业主和多元业主有充分的时间了解在管的物业管理公司，以促成续聘。

◆在管物业管理公司应当充分利用在管时的有利条件，树立以物业业主与物业使用人为中心的服务理念，实现规范管理与优质服务，加强与已入住业主的沟通，增进了解，征询需求，充分协调和发展彼此关系，获得业主们的认可。

◆在管物业管理公司应当高度重视办公楼物业管理和服务的高技术含量特性，不但要搞好办公楼物业的日常维护保养与日常安全运行，更要重视办公楼物业的长效管理，掌握办公楼管理的核心技术，以形成自身的核心竞争优势。

◆物业管理公司应增强市场化运作意识，加强内部管理和基础性工作，尤其在投资、人才、品牌、技术方面要多下功夫，提高市场竞争的综合能力。要规范管理服务，使在管的办公楼物业管理做精做实，形成比较优势和市场名片，以保障物业管理服务合同持续签订。
（王欣对本文亦有贡献）