作者: 颜世礼 | 2016-03-03 14:42

怎样进行既有建筑化导入及管理维护？

既有建筑智慧化

“建筑智慧化”是建筑物内的各项活动或设施设备，应用“电子控制接口”，透过“网络通讯技术”，将活动或设备运作数据传输到由“计算机科技整合的”中央监控系统，以达到对设施设备功能的控制、监测、记录、矫正及告警等自主性作业，并经由相关信息的汇总分析，提供管理及决策使用的能力。(图1)

“建筑智慧化”可以说是随着ICT产业技术水准的发展，在建筑物整合应用的成果。“既有建筑”(文中“既有建筑”指已建成且智慧化设备等级较低、仍需改造的物业，下同)的智慧化，系泛指已取得建筑使用执照的建筑物，包括已具智能化及未智能化使用的建筑物，其智能化也包括初始导入、更新导入或系统整合修正等不同程度的建构型态;至于智慧化的程度，台湾地区已于2003年启动“智慧建筑标章”的评估指针项目来评定，并于2011年进行修正，内容涵括综合布线、信息通信、系统整合、设施管理、安全防灾、健康舒适、节能管理、贴心便利等八大指针的智能化项目(图2)，各项目指针更设有细项评分标准来评定其建筑智能化的等级，既有建筑物可以依据此规范指标研定选择智能化项目的导入策略，以实践智慧建筑提供使用者的安全、便利、健康、舒适、环保、节能及人性化的目的。

建筑物的智慧化平台，与使用者智慧化平台及社会公共智慧化平台之间，具有密切不可分的层级及复合互动关系，如图3。

使用者智慧化平台

使用者智慧化平台主要是指使用者在建筑物内私环境的智慧化，可透过PA(个人)、HA(家庭)或OA(办公室)，或直接应用社会公共智慧化平台来建构满足个别需求的智慧化环境，许多使用者的生活及工作私环境已具备相当的智慧化程度，但其所处的建筑物对私环境却不一定具有提供智慧化服务的能力。

使用者除了对私环境具有自主的使用权外，同时也是建筑物内公环境的主要使用者，使用者可以藉由直接或间接的决策方式推动建筑物智慧化服务水平;此外，建筑物的物业管理人员也是重要的使用者，基本上物业管理人员是透过建筑物智慧化平台有效执行其职务，以确保建筑物服务机能的正常运作。

故建筑物智能化平台除了整合BA以外，也可以同时规划整合提供使用者在私环境智慧化与社会公环境之间信息链接的互动功能。

建筑物智慧化平台

建筑物智慧化平台可以是以建筑物主体为核心服务对象的平台，但也可以是提供使用者私环境智慧化及与社会公共智慧化平台连接的管道，建筑物智慧化平台主要由基础设施及应用设施两部分组成。

基础设施是指以设置共享的硬件及软件规格及功能，如布线、通讯、网络、整合软件等系统，提供子系统或用户共享的应用平台。基础设施的整合性、开放性、扩充性及稳定性等因素，是决定建筑物智慧化平台服务水平的关键。

应用设施是指为达到单项机能应用目的的设施设备，如消防、保全、空调、停车管理等，应用设施应视使用者及建筑物需求而设置子系统，这些应用设施子系统必需具备与基础设施功能匹配兼容的链接接口。

社会公共智慧化平台

社会公共智慧化平台与应用科技产业发展息息相关，主要是因特网、通讯、应用软件及设施设备应用接口标准等，以有偿或无偿方式提供服务的公共使用平台，如固网、无线通信、公用软件、云端服务等，是构成建筑物内部公私环境及与外部环境智能化的应用技术工具。

既有建筑智慧化导入策略与整合程序

在既有建筑智慧化导入整合设计时，对于建筑内部的各项智能化子系统的设置，应对建筑物智慧化需求研析后，经由“从单一到多样、从简单到智能、从单机到网络、从局部到整体”的规划原则循序导入，并可采用下列三种方式建构建筑智能化的系统架构。

方式一：各项子系统独立运作

建筑内部的各项子系统相对独立设置，各项子系统在处理其个别系统的工作外，与其他各子系统没有系统上的关联。这种方式，各项子系统的工作状态、服务水平，完全由该子系统的性能质量决定。

方式二：子系统间局部整合

建筑内部关联性较高的子系统之间建立连接子系统间的联动关系，即子系统间局部整合。

方式三：中央系统整合

建筑内部各项子系统进行全面性的链接管理，即中央控制整合系统。

既有建筑智能化导入阶段，参与人及任务功能呈现高度多元的专业分工特点，必须以“整体”及“整合”的观念为基础，共同评估及选定最适合的系统规格及标准，才能预期在未来导入后，能符合设置目的及满足使用人需要，且智能化效能维持在一定水平。故此，智慧化导入阶段基本的参与者及主要的责任分工如表1。

智能化系统导入应有计划、循序地推动，以达到系统建置的最适性及经济性：智能化系统导入的基本程序，略可分为七个步骤。

1、智能化系统导入的需求分析。

根据过去有关新建智慧建筑的经验，许多智慧化设施在导入后使用率及效能偏低，其中最主要的原因是导入的设施功能不符合使用者的需求，对于既有建筑物而言，因使用对象较为稳定，故对智能化项目定性、定量需求也较容易确认。

2、智能化系统需求规划方案的可行性评估。

既有建筑的智能化，其可行性评估除了考虑导入策略、技术应用、财务筹措等要素外，应对既有建筑物的结构体、施工环境及现有设施设备等事项进行深入分析，而关键因素应着重在应用技术的选择、财务预算的控制及系统施工的整合。

3、智能化系统的规划方案及设备规格规范。

在决定系统规划方案的同时，必须以整体性及整合性为基础，选定相关设备规格及拟订设备规范，务求设备功能的兼容性及开放性，设备质量的可靠性及稳定性，厂商维修能力的持续性及实时性等，以确保系统运作预期需求服务质量标准的达成。

4、智能化系统导入工程施工和监理标准。

依导入的各项智能化子系统或设备的时程、配合等事项，研订工程施工计划及范规，以作监理及责任归属的依据。

5、智能化系统整合商统筹各子系统细步设计、协调、督导的连接。

建筑智能化各子系统或设备厂商依据系统设计的规格及标准，将各项设施设备进行工程安装、施工、连接等，进行各子系统间的全部或局部整合。

6、智能化系统的实施试运行和验收。

依设计规格及施工规范等实施验收测试，并对两个或以上的系统(设备)进行技术整合(包括硬件、软件)，在正式营运前做有效的调整修正，同时给予使用者及物业管理人员一段使用适应期，避免因使用不当而降低系统服务的满意度，甚至损坏系统，影响正常运作。

7、竣工后物业管理维护正常运作

智能建筑物业管理的目的，是要维持建筑物智能化功能正常运作的可靠性、异常及故障排除的及时性、服务质量的稳定性及信息汇整的正确性;是操控建筑智慧化效能水平的关键因素。

既有建筑智慧化的管理维护

物业管理的目标在于追求最好的管理服务质量水平，即满足用户需要的效果，控制最低的管理收支预算水平。既有建筑智能化的物业管理任务，应包括建筑物设施设备的管理维护及修缮、提供建筑物使用者的人员服务、提供业主或管理者决策的信息等范畴。

设施设备的机能运作，如电气、空调、升降机、消防、照明、给排水、弱电、热源、保全、中央监控等，均可经由相关机合系统的自主性，完成控制、监测、记录、矫正及告警等执行作业。智慧化设施设备的管理维护及修缮，必须要通过周详的管理维护计划、亦有赖于高度专业的技术人才及充裕的财务支持等要素来达成，缺乏任何一项要素均会折损或失去智能化设施设备设置的功能，甚至成为陈列品或负资产，在研拟智慧建筑的管理维护计划时，针对建筑物、应用技术及设备使用等管理维护应以生命周期为基础，拟订各阶段必要的管理维护事项，并同时编列长期管理费用预算。

对建筑物使用人提供给的服务，如停车管理、视频会议、讯息传达、财务会计、文书记录、勤务管理、保养修缮等活动，必须以人机系统(服务人员及设备)完成任务，所以不同领域专业的人员服务协助使用者操作各项智能化设施是物业管理不可缺少的重要业务。

因建筑智能化持续产生的各项相关记录及数据，可进行计划性的汇总、统计及分析，对于故障实时排除、预防性维修保养、系统运作绩效评估等事务，均可随时获得详细且正确的信息，以提供管理及决策者的使用。

物业管理单位的筹组形态，可以由业主(所有权人)直接成立管理部门或公司采用自主式管理、或委由具智慧建筑管理经验的专业物业管理公司采用统包式管理、或分别委由各单项的专业设施设备公司采用分包式管理、或采取部分自主及部分分包的复合式管理，不同的管理单位形态各具优点及限制，宜针对个案条件的差异仔细比较后择优采用。

既有建筑智慧化管理维护的能力，是决定建筑智慧化能否维持可持续性经营、能否产生经济效益、能否达到使用者满意的关键。

既有建筑因规模、结构体、屋龄、设施设备配置、用户需求、所有权形态、使用形态、决策形态、财务能力、参与者能力等诸多因素的差异，形成多元的组合变量，对每个建筑物的智慧化导入及管理维护而言，均具有其独特性的需求及条件，故所采取智慧化的导入策略及方式也就没既定的模式;理性客观地评估、分析和决策，与具有职业道德和责任的厂商合作，掌握营运管理的物业管理专业团队，以降低潜在的技术及财务风险，才能真正获得因建筑物智慧化带来的安全、便利、健康、舒适、环保、节能及人性化的好处。