作者: 萨比那·希克曼 | 2016-03-28 10:54

为设施选择优质的景观设计美化公司

忙于处理各种日常事务的设施管理人员往往会过分忽视设施周边的景观美化工作。但是，根据权威部门的调研数据可知——健康的设施周围景观能够为设施本身以及企业的商业运营带来极其巨大的商业、经济、安全和下属职员心理健康等收益。

华盛顿大学(University of Washington)就城市整体结构中的绿化状况进行的城市林业/城市绿化的网络调研，将城市的绿化型景观可能带来的各项收益进一步指数化，其具体收益包括：

——有着优质景观的商业建筑和商业设施，其租金往往较其他设施高出7个百分点;

——从消费者角度来说，大多数消费者在具有绿化型景观的商业区购物时，愿意为等价的商品和货物多支付9%至12%;

——购物者愿意走更远的路去那些有着优质景观的购物区域消费，并且消费行为会持续得更久。

除了商业设施，医疗保健设施同样也在不断地实现着绿色空间带来的巨大收益。对此，美国德克萨斯州农工大学(Texas Agricultural&Mechanics University)的罗杰·乌利齐(Roger Ulrich)博士表示：“虽然我们还没有找到十分客观的科学依据，但是优质的景观、整洁的庭院确实能够有效地缓解病患群体的心理压力，并提高大多数病患的复健速度。所以，我们能够看到，大多数医院中都布置有或大或小的花园。”

乌利齐还强调：“事实上，良好的设施周边景观具有的复健作用，其生效的速度是十分迅速的，只需3～5分钟就能够使病患个体的心理产生积极性的变化，进而对其身体带来正面的影响。”

成本投资的实用性和其对公共健康带来的积极影响，都是促进设施管理人员开发、完善设施周边景观布置的重要原因。从经济适用方面来讲，一个处在良好维护环境下的优质设施周边景观，还能够在一定程度上降低设施建筑自身的制暖、制冷成本，并可以有效地降低交通噪音、提高安全性和隐私性，提升员工心理健康状况并降低设施外部访问者和内部员工的各种压力。

有些设施管理人员将其下辖的设施景观维护服务外包以降低其运营管理成本，并同时希望得到敬业且获得认证的景观美化公司的优质服务。

但是，作为设施管理人员，应该在对潜在承包商的公开招标中关注什么样的问题呢?又该如何对从投标人处获得的信息进行评估?价格是否是我们应该继续考虑的唯一因素，还是能多角度考虑?

设定工作范围：确定出下辖设施确实需要的服务

第一步要为设施景观外包服务公司设定我们所期望的管理内容及范围。许多大型的设施景观服务公司可以提供多种类型的景观服务：基础维护、景观设计和建造、草坪维护、灌溉服务、树木修剪、水资源管理、清雪服务和铺砌等。

首先，为你的设施确定其需要的服务种类，随后列出这些服务可以为设施带来的潜在影响。

随后，确定全部的设施景观服务是需要由一家服务公司提供，还是使用多家供应商进行混合型的分工式服务。

仔细地设定服务供应商的工作范围并列出下辖设施的具体要求和合理需求。如果设施的可持续性是重要战略目标，则一定要对服务供应商提出极为具体的要求。细致地描述下辖设施的各种运营特点(主要的水资源使用方式、林业绿化区域等)。这样，投标方就能够更加客观、负责且有针对性地对你的工作范围和工作要求进行反馈，并通过进一步的讨论建立景观招标方和投标方之间的理性雇佣关系。

在大型的景观承包项目中，清晰地表述出预期服务质量

明确地在设施服务招标过程中提出自己的期望，能够帮助设施管理人员确定出更加优秀的投标方，并能够帮助招标方尽可能地缩短对投标方群体的筛选和复核程序。

景观管理行业认证管理师、Terracare联合公司(Terracare Associates，位于北加利福尼亚州和科罗拉多州的设施景观管理公司)副总裁比尔·霍恩(Bill Horn)极力鼓励设施管理人员自主设定针对下辖设施建立特定的服务规格，而不是一味地依靠景观服务公司来确定其工作和服务范围。

“一些设施业主通常会发出询价函并选择报价最低的设施景观服务公司，”霍恩说，“我们的建议是抛弃这种想法，尽可能地以招标形式(在明确地罗列出招标设施所需要的专业认证及完善的工作范围规划书后)寻找最为优质的服务商。通过这种方式，设施管理人员可以确保其所需要的服务能够以合理的价格完全实现，而不是与低成本服务公司在斤斤计较的过程中迷失最初始的预期愿望。”

招标书中须包含具体的条款和标准，以确保潜在的设施景观服务承包商符合如下条件：

——国家级和州级注册企业且已备案投保;

——景观管理行业认证企业、经过认证的灌溉技术服务承包商;下属员工则须包括认证庭院管理人员和认证园艺师等;

——遵循行业标准的优秀企业;

——在员工雇佣之前对其进行犯罪记录审查和筛选;

——对其员工进行认真的涉及面较广的安全培训;

——对其服务相关硬件设备进行设备维护状况记录。

此外，作为设施管理人员，我们最好了解潜在的景观服务承包商从事该行业的具体年限以及其曾获得过何种相关奖项或认证，且其是否具有完善的从业员工岗前、岗中培训等。

我们同样可以查询潜在服务商的历史业务资料，以更为直观地了解企业在该行业中的营业年限、服务口碑等信息，从而对其客观状况和服务质量进行事先评估。

对投标进行评估：需要考虑的因素

作为设施管理人员，我们在选择服务供应商时需要考虑许多种因素。检查投标方对我们提出的需求的反馈，充分地理解其规划和价格，并着重思考其能够提供的服务质量。

投标的检查：确保每一个投标都明确地理解了你的期望并准确地强调了下辖设施的具体需求。

控制自己“立即接受最低报价”的冲动：在考虑招标成本之前，应优先考虑其具体的服务质量、服务经验等其他因素。

考虑该设施景观服务公司的声望和商业实践状况：明确该企业在设施景观服务行业中的运营年限，充分地理解其服务理念、安全合规性、培训机制的完善性、沟通机制和服务质量控制方法。

参考该公司针对其他类似设施的服务历史、经验：须知，那些与其他类似设施进行过合作的公司能够更好、更快地参与你的下辖设施。

对其许可、保险状况进行审核：确保该公司确实获得了其所在区域相关管理部门和行政部门的商业运营许可，绝不冒险雇佣那些未经许可或未经有关部门认证的“黑户”。

询问该公司的安全记录以及其针对个人和设施的具体管理和工作要求：专业的设施景观服务公司通常会以紧抓培训、电力设备认证和举办安全生产会议的方式将各种安全服务概念放在第一位。由国家景观服务从业者协会成员参与的STARS(群星)项目，旨在帮助类似服务企业完善安全信息记录、归档制度，并成功地降低了景观服务从业者在工作过程中可能遇到的车辆事故、人身事故和健康受损等问题的发生几率。

明确该公司针对突发事件和特殊需求的应对和处理方式：询问服务公司将会如何处理与天气、气候有关的景观服务紧急事件。

确定该公司员工是经过特别培训的、具有相当行业经验的从业者：专家级的园艺技巧是景观服务公司的必需要素。此外，专业的维护技巧、灌溉方式、树木修剪和害虫控制等技术同样非常关键。行业协会会员身份和相关的认证是证明一家景观服务公司是否能够掌握、应用最新知识和技术的主要指标。

了解企业提供的员工培训：确保潜在的景观服务商拥有健全的岗前和岗中培训机制。优秀的服务供应商应能够立即给出其员工培训计划和培训材料。

对景观服务公司提供的工作规划进行复核：景观服务公司应提交初始计划和能够持续多年的长期计划，并同时表明具体的设计方式和未来预算。

发现景观服务公司的实际运营和服务提供情况：熟读服务公司提供的参考资料，实地走访其工作现场，测定其工作的专业程度和运营方式。

探查该公司是否会为招标方的特殊需求对其员工进行特殊的培训：对于那些有着特殊景观特点(例如池塘、多水区和农业区等)的设施，应要求投标方出具佐证材料，证明其通过特殊培训等手段，确保下属员工所提供的专业服务能够满足招标方的相关要求。

如果设施的可持续性发展在其运营战略中占有重要地位，那么应就该问题进行集中式讨论：许多景观服务公司都设有专门的水资源管理专家。同样，也有许多能够发挥重要可持续性发展作用的新型管理办法。例如利用抗旱、需水量较低的当地植物、设计和建造绿色屋顶和绿色设施墙体结构、修建有机草坪并对所有相应景观设施进行合理维护。最为人熟知的技术包括对绿色废品的回收降解以及节水灌溉系统的应用等。专业的设施景观服务公司还应能够帮助设施、建筑的运营指标获得LEED绿色建筑认证——作为设施管理人员，这些内容和要求都是我们应该向投标方进行充分交流并确定具体的工作方案的。

选择那些能够设身处地地为招标方着想的优质服务承包商：真正优秀的服务供应商并不应仅仅按照约定的方式和方法机械地进行景观管理服务，还应根据设施的具体情况提出合理的建议并进一步压缩设施成本。询问经管服务承包商其是否在以往的工作中成功地帮助其所管理设施实现了成本控制。

前往新的起点：一切归于合作关系

简而言之，设施管理人员需要与服务供应公司通力合作，在完成具体景观管理工作的同时，确保其服务质量。然而，我们真正需要实现的目标则是：实现“招标方”和“投标方”之间的“超伙伴”关系——彼此提供建议、商议最佳的解决方案，在夯实彼此之间伙伴关系的同时，实现物业设施的整体增值。

“这一切通常开始于合作会议，”霍恩说，“我们从不进行盲目地假设——每个情况都彼此不同，所以工作开展的优先次序亦有不同。通常，我们需要参考招标方的具体发展战略以确定服务目标。有些企业注重安全，而有些企业则更为注重维护状况和正确程度等信息。”

一旦这种伙伴关系得以建立，那么设施管理人员一定要充分地利用自己全新的行业视角。霍恩建议：我们应要求设施景观服务公司在投标时对现有的设施状况进行评估并定位出我们需要对其进行修正的和完善的方面。

作为设施管理人员，如果我们能够雇佣到专业的、高效的设施景观服务公司并与之紧密配合，后者将通过各种各样的方式帮助我们的下辖设施、建筑提升整体价值。成功的关键在于——在有明确目标的情况下开展计划，通过良性的管理达成预期目的，并更进一步关注设施景观服务公司的客户服务、注册认证情况、安全记录和培训状况。

(本文由IFMA全球设施管理协会授权发表，翻译/南天)

萨比那·希克曼(Sabeena Hickman)/美国设施景观从业者协会CEO，也是国营贸易协会(National Trade Association)的主要提倡者，代表着超过100,000名景观服务行业和草坪维护行业的专业从业人员。希克曼小姐致力于在全美范围内普及社区健康型的绿色环保空间。