作者: 何方 | 2016-02-26 17:04

“适租性”物业设计中有哪些要点？

作为上海陆家嘴物业管理有限公司“做开发商的好参谋、好帮手、好朋友”企业服务理念的信奉者，笔者总结了多年在浦东金桥国际社区高端租赁物业的建设管理经验，从房产建设的前期和后期物业管理的实践角度出发，着重在物业的“适租性”方面提出需要考量和优化的设计元素，介绍成功物业的设计亮点，希望为目标客户量身定做更加精细合理、更加丰富多彩、更加与需求相适应的投资经营型住宅产品，以满足不同租赁客户更多的人性化需求，建设好、管理好与良好的外资投资环境相配套的高端租赁物业。

住宅物业有两大主要功能：自住和经营。自住显现了物业的使用价值;而房产经营是以投入资本最大限度地保值和增值为目的的。大凡开发商希望开发物业的定位准确，营销成功;经营性业主则希望自己的目标物业能有强劲的租赁需求，但是他们往往很少研究自己所开发或选择的物业是否“适租”。作为开发商，特别是定位于整体租赁经营的，必须在项目的规划设计阶段就“适租性”进行充分论证，注重先期完善与目标租赁客户群相适应的配套软、硬环境。作为购买用于投资经营的业主，除了考虑上述外在元素外，更多地应该注重该物业本身“适租性”的内涵和细节。

规划地块的区位和环境元素

首先要审视规划物业的区位元素：傍邻城市主要交通干道、区域商务教育中心和成熟开发区为较佳的规划区位。其次需要做出必要的环境评价和建议，在满足住宅建筑的各类技术经济指标和功能要求后，必须为房屋建筑选择、争取和完善具有良好自然条件和社会条件的各类“适租”环境，具体体现为确定适合目标租赁客户的建筑类型、生活居住配套项目、绿化环境建设、教育和社会服务机构的设立和完善等。

以浦东金桥国际社区为例，其区位优势十分明显：毗邻陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区等跨国企业集聚的中心地段，不但地域构成简单易于整体规划，又兼具大交通的便捷概念，因而租赁需求十分强劲。在金桥国际社区的前期规划建设中，各任领导都始终坚定地向国际上的高端产业配套形态看齐，经过多年锲而不舍的辛勤开拓建设，现在已经在其核心租赁物业的周边建有高星级酒店和办公楼、大型国际连锁超市家乐福、国际建材家居品牌超市欧倍德、体育休闲中心、国际橄榄球场、足球场、英国学校、中欧国际工商学院、平和双语学校、酒吧一条街、宠物诊所和高档的会所设施。值得一提的是，由于整个国际社区生态环境建设始终先行于社区开发，贯彻在开发建设的全过程中，才有现今展现给我们的一个郁郁葱葱、碧波荡漾的美丽生活园区，一种飘着咖啡香味、能听到不同语种、展现完美体育精神的和谐高尚生活。

建筑和生活元素

我们说：和生活相融的建筑才算得上完美。基于此：

1、必须为住宅建筑安排一个具有良好构成的空间布局

租赁物业一个显著的特点就是流动性大，使用人变动的次数频繁。建筑设计要充分给予关注和提供解决方案。笔者认为，各类独立或者联体别墅和具有较大公共空间的多层公寓比较其他物业来讲更为“适租”。

2、必须为住宅建筑有条不紊地组织好安全便捷的出入口及各类(货流和人流等)通道路线

对于租赁物业而言，需要考虑客户流动性相对较大的特点，通常以主通道口的管理为主。所以主出入口开设的位置必须以能够使客户方便地进出地区主干道为主要考虑因素。另外，还需要设置标准设计的道路标识和特别设计的区域指示标识来提供便捷的小区道路和区位信息。对于高档租赁物业来说，为了给租户提供最大的便捷，为各类服务人员设置单独的员工通道不失为一个好的选择，同时也需要考虑为他们设置相应的设施，诸如司机休息阅览室、盥洗间等。

3、必须为住宅建筑创造出一个与房屋建筑的性质相协调、并为租赁客户喜闻乐见的氛围

租赁物业也具有建筑私密性和共享社区环境和服务的特点。对于别墅物业，在设计空间相对较“挤”的条件下，可以将建筑错开，块块之间造景。这样既保证了相当的私密性，充分延伸了日照，又留出了大片绿的视野。对于公寓形态的物业，一梯一到两户的设计也是保证住宅私密性和“适租性”特点的安排。

打造与租赁群体相适应的居住氛围，还要注意引入欧美本地的居住生活元素：

(1)建筑

传统和稳重的建筑外型和色彩比时尚前卫的概念更容易为目标群体所普遍接受。为了提高建筑的“环境融合度”，可以适当增加窗墙的面积比，选用景观电梯。

(2)装修

建筑装修的定位对物业的“适租”性来说尤其重要。以“华贵而不贵”的要求对租赁物业进行装修设计，能极大地提高物业的经济性和实用性，减少后期管理维护成本。

(3)环境

设计平整宽阔的草坪、高大的乔木、静谧的休闲散步林荫小道和潺潺流水，四季盛开的鲜花点缀着屋前屋后和道路两侧，掩蔽在绿荫丛中的泳池和体育场地，以及始终简约明亮的小区公共联谊休闲空间——会所等等，这些都是构成欧美人士 “适居”空间的主要规划元素。

4、必须为住宅建筑植入各类先进科技设施，使住户有安全、舒适、方便的感受

融入住宅设计的科技元素主要体现在公共安全和提升居住品质上。完善可靠的安全设施是租赁物业设计的重中之重。

(1)公共区域的安全防范设计重点

由于租赁客户流动性强，配套服务内容繁多，对许多临时性服务人员比较难以甄别。在实施门岗管理的同时，设有可视对讲机将有助于访客和临时服务人员的身份确认。同时，要求小区主次出入口的电子监控台应有很高的解像度、夜视性能以及信息存储量，兼具电脑车辆比对功能的产品则更佳。围墙防翻越报警装置宜选用双束对射红外线外带声光的报警产品，该产品比单束产品更加安全可靠。

(2)居住空间内部的安全防范设计

共享社区的安防体系是居室内部安全防范的主要部分。在住宅内部的主、次出入口可设置带编码器的红外线报警装置和紧急报警按钮，与小区接警处置中心相连接。紧急报警按钮适宜隐蔽安装在卧室、家庭室等人们经常性活动的区域。值得注意的是，相对传统的分户门锁钥匙而言，可变更初始设置的电子钥匙显得更加适合于租赁物业。

(3)引进绿色、节能、舒适的先进住宅产品，提升居住品质

随着技术和社会的发展，绿色、节能、舒适的住宅产品被更多地应用，而着重于提高生活品质的技术和产品将更加优选。其中，水和空气的质量是主要的生活居住元素。就上海本地来说，自来水公共地下管线的二次污染还普遍存在;租赁物业经常性、恢复性的装修、家具的更新等都很容易影响室内空气质量。这些配套生活元素是否得到重视和改善将直接左右高端租赁客户对物业的选择。设计中，建议考虑采用中央净水系统、空气净化系统、中央除尘系统、中央空调系统、景观电梯、以及由隔热、隔音、节能和绿色建筑材料和门窗产品共同组成的保温隔热系统等相关设备设施和材料。

5、必须为住宅建筑内部的各类空间，安排一个具有良好构成的空间布局

租赁物业要求室内空间既具有较完善的功能属性，又要易于调整和重新布置。这就要求以别墅形态出现的物业具有比较完备的功能空间：大致需要安排主人生活空间(主卧、主卫、衣帽间、家庭室、书房、儿童房、客厅、各类储藏室、工作间、健身房、车库等);也有专为客人准备的客房和客卫;为家政人员单独设计的卧室、淋浴卫生间和储物空间;还有厨房、露台、阳台、花园烧烤休闲区域和主门景观布置等等。设计中还要从细节上把握和组合好这些功能元素，从安全、规范、便捷、私密、经济、习惯、健康和统筹上面给予全面的协调。对于公寓形态的租赁物业，除了具有大的楼层公共空间外，室内具有较大自由布置的客厅区域和可利用的足够储物空间、有高档次配套齐全的(浴缸和冲淋)卫生设施的房屋更为“适租”。

6、必须为住宅建筑内部的各类空间，为进行符合租赁客户个性化要求的室内设计创造条件

租赁客户的生活背景、家庭成员构成、职业和喜好有着很大的差异，认同这些差异，在住宅室内设计上最大限度地留有调整的空间是租赁物业需要重视的设计元素。首先必须确定生活所必须的、得到普遍认同的基本配置。考虑确定的内容有主卧、主卫、厨房、客房、客卫、楼梯、玄关等的装修设计，其他部分则以标准化的简单配置为主。客户可以根据自己的需要进行物品的添加及颜色、材料和成品的换装等。

7、租赁物业公共空间设计元素的“适租”性

(1)会所的形态设计不必拘泥于华贵富丽。相反，简约并且能够和周边自然浑为一体的建筑则更受欧美客户欢迎。不可高过3层，但是需要一定的占地和对配套休闲设施区域性地展开分配。除了建筑形态和区域分配外，由于租赁客户工作节奏快，使用会所设施的时间大多在早晚和周末，许多大的休假活动一般都到国外或者选择到内地旅游。其中，使用最多的是健身房、酒吧和室外运动项目。所以，健身器材的品种要多，功能要齐;此外，酒吧作为客户休闲或接待访客的主要场所，除了具有很高的景观设计标准和“环境融合度”，空间小型化、装修精美和区位雅静是比较适宜的设计要素。

(2)水景和绿化

水景和绿化是小区环境的主要组成部分。一般来说宜以多品种的常绿乔灌木和草坪为绿化主体，其间合理布置幽静自然的休闲散步小道比较合适。在品种多样性上应注意引种错开花期、适宜本地的四季花草，使小区常年有盛开的鲜花点缀;也要适当选择具有欧美本地属性的植物，提高绿化环境对目标客户的亲和力。就建筑的协调性而言，柔性的水景设计更能彰显优美的环境。需要提醒的是，水景以湖的形态设计优于以河流形态穿梭于建筑之间的设计。因为前者对建筑基础没有影响，也克服了水质管理上的困难和降低水系的管理维护成本。在小区规划时，应尽量利用天然河道完成建筑布局，利用好这一优质的环境资源。

以上是笔者在长期物业管理实践中的一点粗浅体会。成功的租赁物业，不但要从长期投资经营的发展眼光选择开发区位，还要极其细心和全面地进行规划设计;不但要在物业营销上开拓“另类”的视角，也要在物业管理上更多地借鉴酒店管理的模式，以满足差异化租赁群体的生活居住需要，真正成为“业户的好保姆、好管家、好朋友”。

成功的开发和精良的管理才能够吸引“可口可乐”、“通用”、“BP”、“艾克森美孚”、“花旗”、“伊士曼柯达”、“康宁”、“霍尼威尔”、“西门子”、“朗迅”等世界一流企业的客户，才能营造良好的投资环境，提高区域经济发展的总量和质量。