张毅：不穿西装也是节能
北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅
金丰能源中心坐落于北京西南四环中关村科技园丰台园东三期核心位置，总建筑面积约25万平方米，由5栋智能化写字楼，1栋精品购物中心组成，地下商业与地铁9号线丰台科技园站连通。金丰能源中心着力发展高新技术、航天科技、新能源、信息技术、智能机械、生物医药等支柱产业，配套发展金融服务行业、现代服务业、文化创意等产业，逐渐形成以大型央企、上市公司和百强企业之总部为主的企业聚集区。北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅在接受《现代物业》专访时谈到，绿色建筑和建筑节能减排需要得到实施，因此用新能源设备的理念发展房地产，是一种积极的方式。
《现代物业》：金丰能源中心在开发前由政府规划导则作为一个指引，请您具体谈一下该导则对项目开发的一些作用。
张毅：其实这个导则对于我们来讲，在前期做方案时具有的指导意义是很大的。因为按一般房地产拿地的情况，基本上都给出建筑规模、得地率要求、绿化率的要求、项目高度要求。但是我们这个项目在这些要求细化的基础上，对我们四万多平米的地块要求建筑高点的位置，地上建筑形式，地下空间的设置，都做了非常详细的要求。而且这些详细的要求不完全针对我们这一个项目，而是针对这个区域当中的几个地块，当导则出来后，我们就非常清楚地知道周边的项目将来是什么样子，如果大家都按导则去做的话，那么将来从经营管理的方面将会非常清楚，也便于后期物业的定位。所以我们在规划阶段就认为导则的推出非常好，我和北京市规划部门的领导沟通时，都一致认为这是一个非常好的方式。
中关村科技园丰台园企业办公楼群
《现代物业》：今后这个导则是否会在北京开始大量地推广使用呢?
张毅：这我不太清楚，但是听说在北京丽泽金融商务区这些项目上也在逐渐地去推这个事情，如果要做到很细的话，需要规划部门，例如北京市规划局包括丰台规划分局在前期做大量的工作。
《现代物业》：金丰能源中心主要运用一些什么绿色建筑技术，请您介绍一下。
张毅：因为我们公司是做新能源装备的，那么将来我们园区当中也会引进跟新能源产业相关的大型的央企、研发机构、科研机构，我相信他们可能比较在意新能源技术的发展。我们在前期做方案的时候，跟政府相关部门沟通，按照中国绿色建筑的标准和要求进行尝试。例如幕墙系统的设计和材料的选用，我们更注重隔热、防辐射这些技术的应用。
《现代物业》：是否结合BIM技术进行了设计和运用?
张毅：我认为其实BIM技术和绿色建筑不构成直接的联系，因为在绿色能源上，例如幕墙系统，包括我们使用的太阳能热水、太阳能照明、雨水回收系统、垃圾无排放处理，我认为就是从建筑材料和后期运营上形成的环境友好。那么BIM技术实际上是把很多建筑过程当中的控制和计算机技术相结合，把很多控制提前，例如在方案阶段或者在施工图阶段，就能知道现场所有的管线、设备安排的情况，我就不会像一般传统技术，到了现场以后，各个专业还要做样板层，谁走上面、谁走下面、管线怎么安排，最后搞不好管线打架，可能还会影响高度或者现场的控制。那么BIM技术通过计算机技术把这些放到了方案阶段或者施工图阶段，大家在计算机上就会非常清楚地控制管线，包括建筑装饰各种方面。它跟绿色建筑应该是相辅相成的，通过不同的手段去控制整个建筑过程。运用BIM的前期成本要增加一点，但是对于整个建筑来讲，特别是从开发商的建筑过程来讲，现在用得不多，但是用的人都会受益，特别是大型的综合体，例如北京的“中国尊”项目。
《现代物业》：除了中国绿色建筑标准以外，金丰能源中心还主要参考了哪些绿色建筑标准呢?
张毅：我认为，绿色建筑应该先从踏踏实实做实事开始，我们现在主要遵循的就是中国的绿色建筑标准，然后我们去尝试性地做其他事情，我认为金丰能源中心只是在绿色节能环保上面做了一些有益的尝试，在绿色建筑方面，我们下一步要走的路还很长，需要做的工作还很多。
《现代物业》：金丰能源中心要打造成充电桩最多的项目，当时为什么会有这么设想?
张毅：从目前来讲，我们掌握的技术是在一个单体建筑安排125个充电桩，满足新能源车的要求，目前单个项目来讲应该是最多的。我觉得任何一个建筑都要考虑未来三年、五年或者更长的生命期间内的一些事情，目前，特别是针对北京的大气污染治理、节能环保措施应用新能源车，但实际上充电桩是一个瓶颈，很多人包括我自己想买，但往往觉得充电问题很难解决，小区里充电可能是一个比较困难的事情，新小区还好，老小区就特别麻烦。所以我们想把充电桩放到我们项目里去，拿出10%的车位。这也得到了政府相关部门的支持，包括规划、人防等。
《现代物业》：充电桩会不会在前期造成很高的成本投入?
张毅：是，成本会比较高。现在按照市场价值来讲，一个慢充的桩可能要“万八千”，再加上线路铺设等这些综合成本就要两万，那快充桩就更贵，就几万块钱。如果设100多个桩，可能就得300多万将近400万。但是从长远来看，这个投入可以通过后期的运营把它收回，而且这个投入我觉得从整个环境治理来讲是值得的。也就是说，如果我们能用钱去买环境或者能用钱去解决雾霾问题，我相信每个人都会去做。另外还有一个考虑，我想总得有人愿意做这件事情，光坐那儿埋怨是没有用的，我们每个人都从每个具体事做起，如果说将来每个新项目都这样做的话，我相信大家用新能源车的机会会很多，那么传统能源车在下降，污染的排放越来越少。
《现代物业》：北京市前段时间出台了一个处罚标准，对北京建筑碳排放交易和超标作了处罚标准的规定，您如何看待这个规定?
张毅：这个规定其实是比较新的东西，最近没好好研究。我们在项目立项当中进行能耗评定，在能耗评定当中我们项目也有这样的要求，能耗达到多少、排放量是多少，从限制行业来讲这是非常好的安排。在使用过程当中，我觉得它是一个非常有意义的事情，我也希望我们身体力行，第一把能耗控制住，第二尽量减排。
《现代物业》：一般建筑的碳排放量控制和节能环保工作大多数在设计、建设以及材料的使用上会有比较新颖的处理方法，而在现有的碳排放规定下，我们的运营管理者应该怎么做?
张毅：你这个问题很大，我觉得这是一个挺复杂的问题，从整个建筑来讲，它是一个非常复杂的体系。正如你所说，其实很多的能耗控制是在建筑初期就已经决定了，例如运用了什么材料、幕墙系统、空调系统、电力系统，其实这些决定了这一组建筑能耗的最低成本。当然，在后期运营管理上也能产生很多积极影响，最简单的一条，现在北京市推出了夏季和冬季的空调温度标准，通过温度控制可以减少能源的消耗，能源消耗低了，碳排放量肯定低了。所以说从前期的技术应用和后期的运营管理，综合去把碳排放量降下来，这是最重要的。我看很多中央领导都身体力行，不是外事场合可以不系领带，可以穿短袖，这样温度就可以提高，你要系领带、穿西装，那你房间温度就要降得很低，如果我们一般的办公楼可以在夏季把温度上限提高到26度以上，这样就可以穿短袖，可以不系领带，其实既能满足管理上的要求，又能达到节能减排的目的，这就是非常好的方法。
《现代物业》：物联网和大数据是否在项目上有所运用?请举例说明。
张毅：都是很新的东西。其实我觉得物联网也好，大数据也好，都基于传统技术，例如数据分析、统计学原理，再加上计算机的手段，因为计算机的出现才给我们大数据的处理和物联网的实现形成了一个非常好的条件。例如我们在建筑设计过程当中，我们肯定会运用很多分析去建立我的模型，那么这个数据分析是不是大数据呢?很难说，那么我们现在很多数据的应用，包括别人研究成果，包括很多现代化的东西，都需要新技术、新材料、新思维的应用。
《现代物业》：现在金丰能源中心这边有多少比例是发展商自持呢?
张毅：现在新能源中心我们自持的比例不会很多，但是也不少，因为现在我们已经有一些企业在园区了，我们会让其落地在这个地方。我们认为现在整个北京市、丰台区，包括科技园区的发展非常好，但是毕竟是新的产业，我们也在前期跟政府有一个约定——帮助大型能源类企业。如果很多企业愿意来，那我们自持的就少一点，如果各个方面的需求不是很大，我们会就市场和园区的发展需求而定，现在没有一个非常明确的比例，但是自持是肯定的，因为我们希望要在可持续发展的平台发展并受益。
《现代物业》：跨界已成为一个新的商业潮流，金丰能源中心的开发企业也是一家跨界企业，从其他的行业跨入房地产之后，如何将在其他产业的优势转变成房地产行业当中的核心竞争力?
张毅：你这个问题非常有意思，前段时间我参加一个论坛，在论坛上主持人问过我一句话：小米现在也要进入建筑业了，出现小米装修等，问我有什么想法。我当时说非常好，因为它会用做其他产业的思维去做建筑业。那么作为金丰科华(北京金丰科华房地产开发有限公司)来讲，我们的母公司专注做新能源产业，但是它会把新能源产业的一种思维和控制模式带到我们的地产项目里来。例如我们的新能源产业装备在生产过程当中的控制是非常严格的，那么我们高层的团队就把这种思维方式放到了我们的项目里面，我个人可以负责任地讲，我们这个项目一定是在这个区域内材料选用最好的，成本控制最好的，我们用这种思维去创造一个人和建筑的核心、建筑和城市的核心。我认为其实写字楼不仅仅是位置好，只要产品好、质量好，那就是写字楼的黄金时代，中国发展还早呢!像欧洲、美国的发展都上百年了，它们的房地产还是支柱产业，我们才发展多长时间?所以我觉得只要用非常好的产品和经营模式，房地产在追求盈利的同时，应该考虑对城市的贡献，对人类友好，那么我们这个企业在新能源方面，就是考虑如何对环境、对自然的友好，如何减少传统的能源模式，为人类创造更好的生活。在这个项目中，我们运用的很多新能源的手段，例如太阳能热水、太阳能照明、雨水回收、垃圾无排放等，把这种想法自觉地运用到我们的项目当中，这样可能有别于传统开发商的模式。其实跨界是好事，我觉得是对传统思维方式的一种冲击，冲击就会带来进步，人类都以这样的方式逐渐提高自己，不知道我说得对不对?
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