作者: 杰西卡·贝茨 | 2017-04-21 11:29

摩登时代的租户康乐设施

在几十年之前，上班族对工作场所并没有过多的期望——仅仅是一个“有四面墙和必要的电梯”的建筑罢了。现在，随着员工在办公室中的时间越来越长，以及雇主之间为了人才竞争日趋白热化，办公场所已经变成同时帮助企业提高生产力和提升员工生活品质的动态工具型空间。但是办公室并非惟一发生改变的地方，巨大的改变也发生在办公建筑的公共区域中。对物业经理人来说，这意味着重新检查建筑内的康乐和便利设施——通过强化租户的日常体验，确保能够满足他们的当前需求。

白领们下午5点钟下班的习惯已经维持了50年之久，而在当今，许多员工更希望在不离开办公建筑的情况下，能够参加瑜伽训练班、去酒吧和朋友聚会，或在屋顶花园阅读。租户偏好的改变会对办公建筑的设备配置和服务状况带来可量化的影响。根据高力国际(Colliers International)的白皮书《康乐便利设施：一个热销品》，将商用空间中的3%用作健身房或餐饮区曾是行业最低标准。而当前，业主必须至少保证地产总面积的10%用于租户康乐便利设施，才能保持竞争力。

“穿越西部”商业地产投资顾问公司(Transwestern)的地产管理服务副总裁卡利·麦克坎贝尔(Karrie McCampbell，BOMA资深会员，认证物业管理经理人)负责公司达拉斯区域的商业运营活动，他表示，康乐和便利设施已经不再是“加分”服务了，而是租户的“期望”。缺少康乐配置的建筑会将潜在租户拒之门外。麦克坎贝尔说：“几乎所有的租户都会在对目标设施进行实地考察之前在网络上进行房源信息的搜索。如果你的物业在网络说明中缺少康乐便利配置的描述，那么你根本得不到展示物业的机会。”

这种改变的优势在于，既有建筑也可以通过完善和升级康乐设施来保持市场竞争力。就如在达拉斯市这种有大规模新建建筑的大都市区域中，顺势而为的战略规划已经帮助穿越西部公司赢得了大量租户的青睐。“如果你想保持在行业前茅，那么你就必须走在康乐设施发展趋势的最前端”，麦克坎贝尔说，“即便尚未步入A等资产行列，在落后于竞争对手之前，我们也应该对理想潜在租户的需求进行仔细思考。”

麦卡锡·库克(McCarthy Cook)商业地产投资管理公司的高级资产管理副总裁、BOMA国际主席布莱恩·哈尼泰克斯(Brian Harnetiaus)现在正负责一处位于加州科斯塔梅萨市的大型办公园区的改造项目“The MET”。他非常清楚地知道，即便是在奥兰治县(Orange County)科斯塔梅萨市(Costa Mesa)这样有着大量新建商业建筑的“绞杀级”市场环境中，康乐便利设施配置也能够作为绝佳的投资来帮助取得成功。在放弃拆除计划之后，该公司决定对三栋建于20世纪90年代、运行良好的物业组成的商业园区进行康乐便利设施配置升级来保持市场竞争力。哈尼泰克斯还表示，这是种明智的商业决策，“要知道，在科斯塔梅萨地区，建造新建筑要比对既有建筑进行升级在单位面积成本上高出70%以上。而且，在我们宣布项目升级全面启动之后，我们的设施租用率立即从68%上升至76%，而这时我们的改造工作还尚未真正开始。”

现代化要素

康乐和便利设施的选择会根据市场环境而大相径庭。例如，全年可使用的室外餐饮设施显然更适用于位于南加州的商业建筑，而并不十分适用于明尼苏达州。不过有三种康乐便利设施——共享式会议空间、咖啡厅/餐厅以及健身中心，能够保持所在建筑的竞争力。亚克里奇(Akridge)商业地产投资管理公司的物业管理副总裁凯西·巴尔内斯(Kathy Barnes)认为，在她所熟悉的华盛顿特区，上述三种设施都是“基本款”。“我不觉得这些还是‘加分项’。在竞争如此激烈的大都会，缺少这些最基本的配置就将损失大量的租户。”

共享会议室更具灵活性，可以消除私人套内会议室长期空置而造成的浪费。

随着租户进一步压缩运营成本，减少员工的人均租赁面积，而专用的会议空间就成为最先被砍掉的“尾巴”。取而代之，许多公司都在寻找“全租户共享式会议室”空间——它们更具灵活性，可以消除私人套内会议室长期空置而造成的浪费。虽然这些空间费用仍包括在公摊费用之中，经常被租户视为某种建筑“津贴”。根据商业物业的类型，为租户提供面积大小不一的各类会议室，给予租户更多的选择以满足需求。有一些商用办公建筑甚至还可以帮助租户在周边的酒店预订会议室。即便共用式会议室已经被视为基本配置，也可以赋予其现代感。正如建筑大堂一样，精心设计的共用式会议室能够给到访的潜在租户留下极其深刻的第一印象。

建筑内配套咖啡厅或餐厅可以让租户员工在不离开建筑的情况下填饱肚子，对租户来说也是十分重要的。巴尔内斯女士说：“由于日常工作的忙碌，大多数员工都没有足够的时间来充分享受一顿午餐。要是只下几层楼梯就能解决问题那真是太棒了。”但这并不是指每个商业建筑中都必须配备一个餐厅。事实上，任何建筑都可以配置简单的、自助式的餐饮区域，设施管理人员可以将餐饮服务外包委托给当地知名的餐饮企业，配有咖啡、零食、三明治和蔬菜水果沙拉等食品，员工可以通过自主点餐系统来直接完成所购食品的结算。

同样，增加健身中心也并不会为物业管理带来太多的额外工作。数量足够的健身器材和淋浴间即可满足大多数企业员工的需求。“我们并非一定要安装非常昂贵和时髦的健身器材，而只需要保证健身中心的普通健身器材维持良好的状态并对其进行适当的维护即可。”穿越西部公司的麦克坎贝尔说。日均办公时间的延长和巨大的工作压力使员工没有足够时间前往体育馆或健身房锻炼，而在设施内部增加简易健身场所则能够提升员工的身心健康。

富有成效的伙伴关系

康乐便利设施的优化反映出，商业地产行业处理租户关系的方式也正在逐渐改变。“我们与客户之间是一种合作伙伴关系。”巴尔内斯女士说，“我们的愿望就是帮助租户以更高的效率来进行商业运营活动，让租户企业员工乐意来工作。”越是身处竞争激烈的行业，企业就越乐于在地产租赁上付出更多(实则仅相当于运营总成本中的极小一部分)来吸引新人才和保留人才。而物业管理人员则可以就这一点与租户企业合作。甘思勒建筑公司(Gensler)的《2016年美国办公场所调研报告》(2016 U.S. Workplace Survey)显示：员工在办公设施内能够享受的康乐和便利设施(例如体育馆、咖啡厅和儿童游乐等)越多，员工的创造性思维就越强。事实上，诸如健身中心、员工休息室等康乐设施，即便没有那么大的作用，至少也能够让员工更开心、更专注。

随着远程办公趋势的流行，激烈的竞争不仅存在于办公场所之间，还存在于办公场所和家庭住宅之间。“曾经，办公建筑的大堂设计方式多少有些‘阻止员工群体在办公设施中停留过长时间’的意思，”巴尔内斯说，“而现在，我们在大堂里摆上豪华的长绒沙发椅，开通免费的Wi-Fi，就是为了让这里变成一个能够聚人的场所。”让Wi-Fi信号覆盖整个办公建筑，不但能够帮助租户企业方便其下属员工轻松接收和回复邮件——无论他们是在办公桌旁还是正在健身中心跑步，还强力推进写字楼服务的升级。通过互联网预订鲜花和饭店等，让传统的礼宾服务显得很过时。这样，写字楼的前台人员现在更像是身兼数职：既是安保人员，又是租户员工和设施管理人员的面对面的传信者，甚至还可以帮助租户安排各项事宜。

此外，还可以增加一些不方便通过互联网进行外包的康乐便利服务，例如衣物干洗跑腿或维修员工汽车轮胎等。如果租户员工发现他们所处的办公场所几乎能够解决其全部的日常工作和生活需要，那么他们当然愿意在这里待上更长的时间。

较差的通勤状况会降低员工对工作的满意程度。而物业管理团队却也能够帮助降低这种负面影响。加拿大多伦多本多·肯尼迪(Bentall Kennedy)地产投资公司物业管理副总裁基思·梅杰(Keith Major)表示，为租户员工提供多种通勤选择正在变得越来越重要，尤其是在城市中心区域。“越来越多的员工选择骑自行车或走路前往办公场所。”他说，“我们在过去的5年中将旗下物业的淋浴间和自行车储存设施的数量增加至原来的3倍。”提供安全且节约空间的自行车停放和看管服务，并增设自行车维修处，振奋了大厦中的骑行爱好者。此外，电动自行车和电动汽车充电处的配置也变得越来越标准化。有些物业管理经理甚至希望提供往返于办公建筑和附近公共交通周转站之间的通勤巴士。

物业团队还可以根据某种特定趋势的流行进行后续调整。对于喜爱健身的租户员工来说，增加健身中心和健身课程毫无疑问能够让该办公建筑脱颖而出，并且，随着私密型办公室的面积占有率持续降低，针对工作中的哺乳期女性，我们还应该配置安静而私密的哺乳室。而对于那些需要经常迎接客户和举办社交活动的租户，物业管理团队还可以进行相应空间增加或改造。例如小型的酒吧，就能够赋予办公建筑“避难所”一般的感觉，创造出难忘的聚会场所。

当前趋势

办公场所的变化并非仅为了让租户搞定更多的工作——它还反映出人们品味的演变。前文所提及的哈尼泰克斯管理下的由三座商业物业组成的MET园区，自建成后在多年的调整之中映射出长达四分之一个世纪的办公场所变革潮流。楼宇中加入的公共空间越来越多，例如一座建筑大堂附属的租户员工休息室。内部的重新设计使用了更加明亮的色调和更多的自然光，以及更多的现代化元素。

MET园区的地表设施还包括一处昂贵的庭院，大多数的升级工作都紧密围绕着利用好这个空间而展开。加利福尼亚州的自然气候温暖舒适，让该庭院几乎可以保持全年开放。增设的环形跑道更是鼓励租户员工通过“散步式休息”的方式来保持良好状态。室外区域安置了充足的座椅，便于午餐休息和举办室外小型会议。

与户外环境相连已经成为普遍需求。许多商业物业都开始将屋顶甚至阳台改造成花园等绿色空间。“屋顶花园现在越来越普及，”本多·肯尼迪公司的梅杰补充道，“在温哥华和蒙特利尔，我们的一些商业物业都在应用‘全屋顶菜园’，让租户员工有机会购买出产于自己办公室屋顶的有机蔬菜。”对于那些不适用此方案的商业物业，即便是在室外设置些许座椅也很不错。

除室外空间需求之外，梅杰补充说：“越来越多的租户企业在寻找更加健康的午餐。人们开始追求清淡、健康营养的午餐，例如新鲜的蔬菜和沙拉。”与此类似，哈尼泰克斯的升级项目中也包含建立社区花园和以此为基础的“农场直达餐桌”的餐厅。“我们希望能够为租户提供健康的午餐选择，”哈尼泰克斯说，“除此之外，提供种植于本设施的蔬菜能够加强租户和建筑设施本身的联系。”

当然，不是所有人都喜欢拿蔬菜沙拉当午餐。麦卡锡·库克的园区还设置了“食品卡车跑道”，交由食品卡车商运营，通过三辆巡回行驶的卡车配送食物。这让员工在不离开园区的情况下便能够享受到种类繁多的午餐服务。为了避免购餐排队过长问题，哈尼泰克斯团队要求每一辆食品卡车必须至少配置三名服务人员，以便尽快完成信用卡结算。这还包括特别设计的卡车供电系统，免去了嘈杂的发电机。

由多种送餐卡车提供的内容丰富多样的午餐能够将新奇好玩带入紧张忙碌的办公场所中。增加现场游戏娱乐配置也能够达到同样的效果。小型的三洞式高尔夫球游戏、地掷球场或室外国际象棋设备都能够帮助租户员工暂时放松体内的“发条”，甚至能促成员工间的即兴会议。这些内容还可以建立起由不同的租户企业员工组成的社区归属感，让他们对办公建筑产生依赖。

建立起你自己的康乐便利设施

对于那些希望进一步提升康乐便利设施的物业运营团队，与既有租户保持联系是第一步。在哈尼泰克斯团队开展具体改造工作之前，他们面访了每一位租户，询问其对园区的期望。“访问中我们发现有一个明显的共同点，”哈尼泰克斯回忆说，“人们想要更好的会议室、更明亮的大堂和更多的食物选择。”而这些期望都被改造项目团队融合到最终方案里。

并非所有的愿望都能得到满足。例如，麦卡锡·库克公司认为，加州气候较为干旱，办公设施周边的喷泉会消耗更多的资源，只能带来较低的设计效果。移除了景观喷泉后，许多租户都觉得十分的遗憾。但是，这种失落感立即被种类繁多的抗旱景观植物营造出的舒适环境所抵消。

不能凭借自己的想象和经验来假设租户群体需求，也是十分重要的。本多·肯尼迪公司的梅杰建议对标的物业进行全面评估，以此确定合适的改造规划方案。“我们必须集中已有的资源在那些必须要在大楼里去做的事情上。比如并非所有的商业物业都适合屋顶花园。”改造还必须依赖设施区位、周边气候状况、租户企业员工的通勤模式和附近确实可用的资源等因素。本多·肯尼迪公司还会适时对租户进行走访和调研——约两年一次——以对改进和添加项目有所认识。

即便是最小的项目也必须给予足够的重视。“不要半途而废，”梅杰提醒道，“不能简单地把一些桌子和椅子丢进一个空房间内就将其称之为会议设施。”哈尼泰克斯也认为，如果业主打算升级康乐便利设施，就一定要消耗必要的时间来做出最正确的决定。“我曾经看到过某栋楼，在室外安装了地掷球场后就立即将其更名为‘生活、工作、游戏综合园区’，没有任何其他调整。如今的租户都越来越精明，这种‘面子工程’会产生十分严重的后续影响，还不如什么都不做。”此外，还必须确保楼宇的基本设施不会在增加康乐便利设施之前被忽视，比如大堂、电梯、卫生间等。最后，无论何种形式的康乐便利设施升级，良好的沟通是关键。必须确保所有租户清楚了解设施改造项目的时间安排，并帮助他们为可能出现的商业运营中断做好万全的准备。

另外，在做出决策时，物业管理团队还必须把当前另一个行业发展趋势——可持续性，考虑在内。亚克里奇公司的巴尔内斯女士指出：“关键并不在于我们拥有多好的康乐便利设施，而在于它们建造和维护的方式。”为了强化诸如室内健身中心和屋顶花园设施的健康和环保特性，我们还应该关注绿色环保的设施设备清洁方法和相关设施设备的能源效率。

花费必要的时间对升级进行宣传也可以提升物业价值。宣传海报和即时通可以时刻提醒租户楼宇内的各种便利;利用共用式会议中心和屋顶花园设施来举办租户活动更是能够加强租户对于建筑优质客观条件的认知。穿越西部公司的麦克坎贝尔女士表示，她的团队还会提供补全式服务。“我们不但拥有良好的室内康乐便利设施，还拥有‘穿越西部体验式服务’——我们提供每日的美食快送服务并按照季度通告农产品市场和库存状况，将优质服务全面地展示给客户。”

高竞争力的物业设施已经展现出了未来行业的发展趋势。一些商用物业开始为那些拼车通勤的员工提供特殊的落客区(即停即离)，并逐渐扩展至设立无人驾驶汽车的落客区。可以携带宠物进入的办公场所已经在美国西海岸各个城市逐渐风靡，并逐渐扩散至其他地区的主要城市。工业物业这类长久以来没有康乐设施的传统设施，也开始集成自行车保存处、室内餐饮区等内容。

无论在办公场所领域的未来还会出现哪些发展趋势，只要物业管理人员能够把握持续变化的租户需求，就一定能够保证其设施的市场竞争力，将那些对租户需求不闻不问的落伍者远远甩在身后。

(本文由国际建筑业主与管理者协会(BOMA中国)特别供稿;翻译/南天)

(原载于《现代物业·设施管理》2017年第4期)