作者: 李国华 | 2007-12-01 16:46

物管公司应普遍关注的物业“细节”

各家地产目前开发的房子，无论在结构、户型、外立面、款式、配套还是环境等方面都是精益求精，而且不断地予以创新。在我们的房屋越来越完美的趋势下，大家逐渐将关心的重点向细节方面转移，尤其是从便捷、节能、环保、安全的角度来说更为突出。为此，我将物业公司及业主关心、反映较多的问题及其细节进行汇总整理，有不当之处请各位专家给予谅解和指正。

公共设备设施配套

1、小区出入管理

现有小区主出入口均安装车辆管理系统，对进出车辆进行管理;对行人主要是靠保安确认后放行。鉴于保安的流动性及其他原因，很难全面准确识别业主。随意放行，又容易将闲杂人员放进小区，造成盗窃或其他不安全隐患;若仔细确认，过程中又难免发生因业主心态或保安语态方面不妥，从而造成与业主语言过激现象。为此，物业公司希望能在小区主出入口处安装带感应磁卡锁管理的电子门，对行人进行人机双重管理，其卡应同车管、单元门、电梯等通用，权限可分别设置。为方便来客访问，门口岗亭内设置可同管理区域内所有业主通话的可视对讲，方便业主沟通。

作为小区安全管理的第一道屏障的保安岗亭，其暖气、电力、照明、电话等是为员工提供良好工作环境的基础。从节能角度来说，以暖气为例，一个6平方米的岗亭，如为水暖，冬季135天的采暖费为6×23元/平方米=138元。如使用电暖气，135天×2KW×12小时/天 ×0.738元/KW=2,391.12元，为水暖的17倍，同时，又具有安全隐患及供暖效果不好等缺陷。为此，物业公司希望岗亭的建设应将暖气、电力、照明、电话等设施给与配套完善。

小区的每个出入口最低需配置两名保安，按目前的人员费用标准，24,000元/人·年，如物业费以1.2元/平方米·月计算，需从1,667平方米的年物管费中支付每人每年的工资及福利待遇。按每户150平方米计算，为13户业主一年的物管费，按一个小区1,200户计算，一个保安的费用占总体物管费用的1%，为此，物业公司希望小区的出入口设置愈少愈好，最好不超两个，一是减少费用，二是减少安全管理的隐患，三是减少设备设施投入。

2、道路及附属设备设施

目前，销售、出租车库的闲置同小区消防通道等处车满为患形成了鲜明的对比，各家也在想尽办法销售车库，但收效甚微。为此，物业公司希望在消防通道处设置铁制栅门，仅在消防状态开启，以促进车库销售，便于消防使用，利于物业管理。

路灯一般是在节日期间需要全部启动，以保障其氛围。平日里，满足使用功能即可。为节约能源，物业公司希望能将一个区域的照明分几路控制，以分别满足平日及节日灯光照明的要求。草坪灯、景观灯因诸多原因，两年左右即严重锈蚀，物业公司希望能尽量少布局安装，或在选材方面要符合实际需要。

部分车辆在小区出入口及进入小区需掉头时，因无回转区间，只能沿小区环路转出。部分大型车辆，如垃圾排放车，因转弯半径不够，经常将路边石或绿化植被压损。为此，物业公司希望有条件的要尽量考虑，一在小区出入口或环路沿线处设置回转区间，二是增大小区内道路的宽度，以消防车为上限。

为保障小区内居民的步行安全，现区内道路上设置了部分减速带，大部分车辆在通过减速带时，会发出“哐当”的声响，除发出噪音外，对过往车辆的损伤也很大。为此，以进车为例，物业公司希望能建满足单向单辆消防车通过的弯道这种形式，来达到减速而无噪音和损伤车辆的目的。

3、给排水、暖气设备设施

部分公建的自来水进户，室外水表井在春节假日期间，因店铺停业休息，无人用水，北方寒冷的天气很容易将水表冻裂。为此，物业公司希望能在水表金属井盖的内壁上做发泡等方式进行防冻处理。

许多马葫芦(窨井即下水井，俗称马葫芦)均设置在小区道路上，当有车辆通过时，尤其是夜间，车辆碾压马葫芦盖的噪音甚是扰民，也发生过因马葫芦盖被压损破碎造成人车掉入马葫芦里的事故。另外，在道路中央清理马葫芦内的垃圾也存在很大的危险和不卫生，清理出来的垃圾顺道路流淌，造成很大的污染。为此，物业公司希望主次干道上最好没有马葫芦，将马葫芦建在人行步道侧的草坪里，既保障了安全，又免除了污染。

部分经营餐饮的商业店铺，其内部因为没有设置隔油池，经常造成下水堵塞，因凝固的油脂很难处理，也为整栋楼的下水疏通造成很大隐患。为此，物业公司希望在建此类公建时，要设置隔油池。

小区内绿化及景观和保洁，每日需消耗大量的自来水。为节约用水，物业公司希望在小区规划中，能增设中水装置，将小区业主使用的下水再次利用，为绿化、景观、保洁用水敷设管路，提供便捷的条件。

鉴于供暖公司不接管地热，且地热材质的寿命同建筑的寿命有20余年的差距，如果可以，尽量少建地热。

4、消防设备

现大多小区都有两个以上的车库，消防系统也各自独立。但因车库内夏季潮湿，设备很容易损坏，另外，消控室比较分散，管理起来人员成本又高。为此，物业公司希望能将所有消防控制柜集中到监控室统一管理。

小区车库内的消防管路是目前小区内冬季最容易冻损的设施。为此，物业公司希望在小区出入口的喷洒或消火栓应单独分区设置，有单独阀门控制并设置放水阀，喷头尽量采用上喷型。

5、强弱电设备设施

小区业主入住后，物业公司、街道、居委会、派出所等有很多信息经常需要同业主沟通。为此，物业公司希望能在小区的主出入口处设置大屏幕电子字幕装置，及时发布各种信息用于大家分享。

小区物业公司入场管理后，需进行网络办公，同时也将产生网络费用，而小区的网络运营商往往是和房屋建设方签署了网络共享协议。为此，物业公司希望能在同网络运营商签署协议时，明确由网络运营商为物业公司提供免费的网络服务。

地下停车场投入使用后，其停车场照明为物业费用支出比例较大的一部分，而停车场的照明，是为车辆及乘客使用的。为此，物业公司希望沿车辆主出入通道设置一路照明，其余部分照明设置为红外线感应式控制，或者根据车流量的主要出入时间，对部分照明线路加设时间控制器以进行节能管理。另，电梯前室照明建议采用感应式控制。

6、土建

在小区业主需要清洗外部玻璃或施工单位需进行外立面维修时，经常为找不到拴吊栏的点而发愁，拴在业主家护栏上吧，除需频繁地出入业主家，又很容易将业主家的护栏损坏。为此，物业公司希望能在土建施工时，在屋面预留拴吊栏或吊板的固定钢环等预埋件，方便日后清洁和维修。

小区内需设置无障碍通道，方便老弱病残孕的使用。

在小区入住的装修期间，经常发生生活垃圾及建筑垃圾随意堆放，装修工人随地大小便的现象。为此，物业公司希望能根据区域大小建立固定的生活垃圾中转站;建立临时的建筑垃圾中转站;建立临时的公共卫生间。为这个阶段的小区环境建设提供硬件条件。

公共区域

小区内部分中老年人需要跳舞健身场所，有时需举行小型聚会。为此，物业公司希望能在小区内规划出健身等场所并提供预留电源，场所以对周围居民无光源及声源影响为宜。

物业用房等

大连市青云林海小区的“三位一体”管理，提高了为业主服务的效率。以此为例，物业公司希望新建的小区，能将物业办公室、消防安防监控室、员工宿舍、食堂、街道、业委会、派出所设置在同一栋楼的同层，既方便为业主服务，也方便物业公司的管理。位置以小区主出入口或地理中心为首选，希望水电暖通讯等配套齐全。

日常管理中，因管理区域较大，保洁员工的取水和如厕就成了很大的问题。为此，物业公司希望能在相应的地理区域内，为物业公司在相应的设备间设置卫生间，即解决保洁的用水问题，又解决员工的如厕问题。另外，物业公司希望能在每栋楼为物业公司提供一个清扫间。

管理区域内的各种警示标识也很重要。

细节是成功的基础，因为细节决定成败。孜孜不倦对细节的追求，会让我们的房屋在不知不觉中完成质的转变，化茧成蝶。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第5期)