作者: 钱江 | 2017-01-11 10:02

中国企业国际化进程中的房地产与设施管理战略

中国企业全球化的时代，为物业管理人或者从事房地产设施管理的专业人士带来了什么样的新机遇呢?

2015年到2016年，应该说是中国企业迈向国际化飞速发展的两年。2016年前两个月，中国对外投资增长了71.8%。中国有越来越多的国有企业、民营企业在向海外进行拓展，这里面既有企业发展的需求，也有海外发展投资的需要。

钱江在现代物业发展论坛上

中国的对外投资、对外发展的趋势，最近这两年有几个比较有意思的现象：2016年刚刚发布的中国企业全球化报告，第一，谈到了中国现在的投资已经突破了历史上任何一个阶段，达到了全球第二位，第一位还是美国。第二，从2015年开始，中国的对外投资总额已经超过了吸收外资总额，也就是说，我们已经从一个资本输入国，变成了一个资本输出国。第三，在中国很多企业当中，欧美、亚太，包括“一带一路”，都是投资的大方向。投资的主体也呈现出越来越多元化的趋势，大家看到有很多央企、国企，就国家“一带一路”政策，在俄罗斯、拉美、非洲、东南亚国家进行很多基础设施的投资。还有如华为、腾讯等民营企业也在向国外进行大规模的拓展。这样一些产业、投资和企业的全球化，都给我们物业设施或者房地产管理的专业人士带来了很多机遇。

从图1可以看到，2016年1月至8月，中国企业在境外投资物业的数量和体量是非常惊人的。列举几个数字，比如安邦保险，2016年在美国收购的酒店和写字楼的资产包价值高达65亿美金;中国人寿在美国收购的写字楼价值高达16亿美金;海航集团在美国旧金山收购的写字楼价值25亿美金。从11月初在媒体上炒得沸沸扬扬的民营企业乐视，今年在美国硅谷花2.5亿美金购置了一块工业用地。乐视的策略是造智能汽车，所以必须要在中国和美国都建立研发团队。

图1：中国企业海外地产与物业投资

在这些中资企业境外的投资过程当中，也出现几个比较有意思的现象：

第一，很多中资企业的境外投资有可能不是纯粹的资本投资行为，有很大一部分是“自用+投资”的双重驱动力。在图1中可以看到，在整个投资和境外置业过程中写字楼比例占到51%，也就是一半以上;第二位的是酒店，土地的规模和体量是最小的。

正在走向全球、走向国际的有国有企业、央企，也有很多民营企业、银行和金融机构。他们走出去的战略，对地产、物业管理的从业者来说，带来一个非常好的机会，特别是对于国际型的物业管理企业。从企业发展角度来说，一个企业从初创阶段开始可能只有一二十人、三五十人的团队，不需要有专门的地产、物管和资产管理团队帮你打理资产。就像居家一样，如果你只是住在小小的住宅里面，不需要专门请一名管家甚至一支资产管理团队为你打理这些不动产。但是，企业开始不断地发展壮大，人员快速增长，意味着他们所持有或租赁的物业面积和体量也在飞速增长。在这个过程当中，企业也在不断“出海”，不断向海外进行拓展。

有一个客户曾经跟我说过一个很有意思的故事，他说他想用一个专业化、国际化的地产和物业咨询顾问，最大的动因就是要“出海”。他觉得在中国跟地方政府、地方的开发商关系非常好，就可能拿到很低的土地价格、物业价格和租金水平，但是一旦到了国外就必须遵守当地的游戏规则。如果你在英国有买房经历或者准备去英国购置一些物业，就会知道，在英国要找一个业主方买一栋楼、买一间房子或租一栋楼，业主方不会直接谈，一定会让业主代表跟你谈，而且他也一定要求你找一个租户代表。因为英国是发展了几百年的成熟的市场环境。在中国就很简单，找一个业主、开发商，关系好一点，跟他谈一个好的价格，或者动用一些私人关系、政府关系，就能拿到比一些服务公司、中介公司更好的价格体系。这是国内跟国际不同的地方。

第二，在全球化资产配置的情况下，个别企业，特别是中资企业，不仅把物业当成是用来办公的地方，也把它看成投资的标的物，所以他们更多用投资的眼光看房地资产管理和设施管理的变化。

传统企业对物业、资产、设施是如何处置的呢?一般的逻辑是，我需要了就买或租，不需要了就退租或者卖掉，这是离散式的投资组合。很多外企原来在上海、深圳租了很多办公楼，分散在各大区域里面。但是现在经济环境不像以前那么好，企业开始压缩成本，把所有办公室整合到相对比较统一的区域，这样就变成一个比较系统化的投资组合，我们称为企业房地资产的投资组合策略。这里面包括很多具体的手段，比如说比较大体量的售后回租，可以买，买了以后卖给第三方，通过回租的形式把使用权拿回来。包括国际的产业链组合和重组、业务流程外包，都通过这种形式来进行变革。

很多中国公司变成了跨国企业，比如说华为、腾讯、阿里巴巴。对跨国企业来说，非常重要的是必须是产业链国际化。比如华为Mate系列。Mate系列的手机芯片运算的设计是在俄罗斯，因为华为相信俄罗斯普遍的数学能力比较强，所以在俄罗斯有大体量的研究院，专门聘请了很多俄罗斯的数学家在那里进行芯片运算研究;外壳是在法国设计的，因为法国人、欧洲人的设计理念和创意很厉害，大家知道世界顶级的奢侈品一般在法国巴黎，所以把设计团队放在法国。越来越多的中资企业开始学习像英特尔、IBM这样的跨国企业做全球产业链的重组，这也是我们为什么看到很多中资企业走出去的原因。

当然，中资企业在国际化进程当中，有一些思维上的瓶颈和问题：

第一，很多中资企业在走出去过程当中，特别是在物业的处置、选址过程当中，有可能是用我们中国式的传统思维，这在海外会吃不少亏。在国际上，比如在美国就一定要按照美国当地的惯例去做，在欧洲就按照欧洲的惯例去做。每个国家的房地产政策、物业政策、建筑建设政策都是不一样的。

第二，要做到提前布局。现在很多企业说要去美国进行拓展，甚至投资银行地产，但是有一个很大的共同的瓶颈，就是资金很难出去。人民币不断贬值，加上国内地产价格不断升高，对很多企业来说在国内地产方面投资的风险也在增加，需要把更多的资产包进行国际化配置，也使得很多国际化企业在资产配置方面不仅是自用，还要做投资。

现场问答

陈品峯(台湾安杰国际物业集团董事长)：刚刚在报告中提到中国企业到国际发展、投资。请问一下，如果物业管理企业要往国际发展，我们应该具备哪些条件?会有哪些挑战?是不是有成功案例?

钱江：现在中国企业国际化的进程刚刚起步，应该在未来十到二十年会有比较大的发展。其实大家知道，物业管理公司目前的发展也是在一个非常有挑战性的阶段，所以我觉得跟随这些企业去海外是一个不错的趋势或选择。甚至我也跟很多开发商朋友说，国内企业到海外不是真正想去拿地或者自己想管这些物业，他们非常希望有一家中国本土的物管公司能够为他服务全球或者亚洲、北美洲的市场。因为都是中国人，不仅是语言的相通，更多是文化的相通。中国物管企业如果愿意发展，跟着这些中资企业“出海”，应该有一个很好的发展前景。

(作者为全球企业房地资产与设施管理协会(CoreNet Global)董事。2016现代物业发展论坛“新时代物业大棱镜”现场报道，原载于《现代物业·设施管理》2016年第12期)