增加物业持有会成为一种风潮么？
2012年8月16日，SOHO中国总裁潘石屹宣布，“经过反复分析和测算”，SOHO中国将从销售型开发企业转向物业持有型开发企业，转型后将持有北京、上海的优质办公和商业物业，预计三年后将以租金为主要收入来源。此消息引起包括地产界和物业管理界在内的众多专业人士的强烈关注。究竟SOHO中国此举能否代表目前的一种市场趋势还是仅仅属于个案?如果增加持有物业的市场趋势不可逆转地形成，将会给中国内地的物业管理及设施管理市场带来怎样的影响?
《现代物业》特约仲量联行上海研究部总监周志锋先生和仲量联行华东及华中区物业与资产管理部总监陶士龙先生就此话题展开讨论。同时两位专家就最近美国推出的第三轮量化宽松政策(QE3)对物业管理和设施管理行业带来的影响等话题发表了观点。
话题一 SOHO中国转型属于个案还是具有代表性
周志锋：不是特别方便来评论SOHO中国，但是我可以简单谈一下市场趋势。北京、上海等一线城市的物业，包括写字楼、商场，目前市场上最优质的项目基本上都是香港开发商开发的。从上世纪90年代起一直到现在，他们采取的策略基本上就是持有，现在甚至于还持有那个年代开发的项目。从租金回报来看就不用说了，90年代时上海的租金很便宜，现在租金可能在9元-10元(每平方米每天)之间，商场租金更高。这种长期的回报大家都是看得到的，特别是如果业主对物业进行很好的管理，无论是租赁管理还是物业管理，经过长期的实质性的运营，物业的价值到现在已经是非常高了。
从物业转手的市场成交量来看，比较少，原因是这些香港开发商，包括一些新加坡的开发商，他们都不愿意出售这些资产。而中国内地的开发商，真正进入商业地产的时间都比较短，以前都是以住宅开发为主，比如SOHO中国虽然向来是做商业地产开发的，但模式也采用了住宅开发的模式，就是奠造、销售，然后回笼资金来开发新的项目。我觉得，其实销售型物业最大的一个弊端就是，将来这个物业的品质是得不到保证的，因为没有统一的租赁，没有统一的管理，如果业主找不到好的租户，物业长期的升值潜力就要比整栋持有经营差很多，这是从价值的角度来看。
从稀缺性来说的话，确实现在这些发达的一线、二线城市，市中心的土地基本上都已经出让完毕，拥有优质的土地，开发商肯定希望持有这些项目，给自己带来长期的价值。作为一项投资，如果从买地到最后销售结束，这个周期可能是三至五年，以此来计算投资回报;但是持有的话，可以持有十年、十五年甚至二十年，以后还可以整栋销售，也可以有一些其他的退出途径，比如信托、上市。这样我们发现，以二、三十年长期来看投资回报率，整栋持有往往比销售要高很多。
中国内地的商业物业开发企业确实是有这种加大持有物业力度的趋势，国内开发商越来越意识到销售带来的不可持续性。我们看到上海有一个情况比较明显的区域——在过去几年土地(供应)比较多的地方就是虹桥交通枢纽区域，在那里大部分的土地都出让给国内的开发商，比如万科、万通。就我们所知，他们目前的策略都是以持有为主。
话题二 持有型物业在营销方面与销售型之间的区别，以及转型需要具备的资金条件
周志锋：从市场来看，两种策略营销的差别很大。销售需要找一个销售团队，客户基本上分为两种，一种是个人，更多以投资为主;一种是企业，以自用为主。而且从目前来看，外资企业不可能自己购买然后来使用，因为购买就会涉及到一次性的资本投入，跨国企业不愿意一次性有那么大的投入，更愿意以每年付租金租赁的方式来支出。持有租赁就完全不一样，针对的客户只有企业，可以分成国内企业和跨国企业。如果是好的物业，像在上海，基本上会以跨国企业为主;在北京，可能因为是首都的原因，以国内企业为主。企业在租赁时，关注点跟销售完全不一样。销售更多是看现在买是什么价格，几年以后再卖出去又是什么价格，得到多少回报;租赁只是要看租金合不合理、楼盘的质量、物业管理的品质。
所以，对于一个开发商来说，销售团队和租赁团队是完全不一样的。现在大部分开发商的销售都由自己来做;如果是租赁，在上海，大部分的写字楼，即使是那些很大的香港开发商，他们也会委托像我们这样的公司作租赁的代理，这是一个和销售完全不同的概念。
资金方面，如果是销售，从拿地到预售就已经开始回笼资金了;如果持有，以目前市场普遍的租金价格，价值回报在5%-6%之间，换句话说，基本上投入的资金在租赁的第一年(而且假设全部出租)，也只能收回成本的5%-6%，也就是说十几年才能收回所有的投入，这对于资金的要求当然是不一样的。大部分的销售项目是滚动的，基本上从销售开始就可以还贷款，等到销售结束时，已经有很高的利润了，可以把之前的投入全都收回来。持有的项目，从开始到建成这三到五年之间，是没有任何资金回笼的，之后也要十几年才能把成本收回来，所以这对于资金的要求也是相当高的，当然开发商也可能会进行一部分长期的贷款，也会找一些基金公司、投资者来入股项目，解决一部分的资金压力。
话题三 持有物业如何影响开发商对物业品质的重视程度
陶士龙：不管是开发商还是投资者，如果这个物业他不打算散卖，而是准备自己长期持有的话，不管是持有三年、五年，还是将来什么时候再卖，他的概念就是：项目只要不是零售、散卖的，就愿意投入更多的资金在物业内部的所有设施上。我们碰到过一个案例，有一个买家把一幢楼买下来之后打算长期持有，所以投入了大概几千万到一个亿，把大楼原有的东西敲掉再做，等于重新装修了一遍。因为业主准备长期持有，才会提升物业的整体水平。
现在，我们管理的一些A级办公楼也越来越高端了，有超白金级的，有的通过了LEED金级和白金级认证，而散卖的那种办公楼一般不会走比较高端的路线，都是中端的。现在我们公司越来越多的案例都是单一业主的，散卖的楼宇比较少。现在来接触我们的客户，一般都是长期持有的，不管是外资公司或是SOHO中国一样的本地公司。
话题四 持有型物业增多会对物业管理及设施管理市场带来哪些影响
陶士龙：“持有物业有助于业主转变一些传统的观念，进而从资产经营的视角来看待物业管理，并增加设施管理方面的一些需求”，这个说法是完全正确的。现在有些业主本身是开发商，是开发住宅的，而住宅一般都是散卖的，单一持有的住宅确实比较少，如果变成持有，他要把物业转型变成一种服务式公寓，这种情况有，但案例不是很多，因为市场的需求没有那么大。长期开发住宅的开发商，现在他们也是要转型，譬如说要长期持有，也不会持有住宅，一般都会转型到持有商业、零售物业。可是现在转型到商业物业，一般来说本身的团队没有这方面的经验，以前都是做住宅物业管理的，所以现在有很多开发商来找专业的物业管理公司合作，去管理他们的商业楼盘。今年下半年，我们也接触了不少提出这种要求的中资开发商，上海也有，在二三线城市也有，他们以前都不是做商业地产的，现在进入商业房地产领域里来找我们合作，而且有些公司本身是有物业管理公司的。
住宅的物业管理和商业的物业管理有很大不同，住宅管理的经验不足以去管理商业楼宇，这个转变对于开发商来说比较困难，所以他们会找一些比较有经验的商业管理人员。这几年上海开发的商业项目也越来越多，我们商业管理公司里的人员已经不够了，所以我们也在不停地培养培训员工。在未来几年，要是越来越多的开发商进入商业地产领域，管理人才方面是会比较欠缺的。
现在超高层建筑越来越多，在设计的阶段就达到三百米、五百米甚至八百米，越来越高。上海正在建设的六百米高的上海中心，里面不光是办公楼，可能还会有酒店，成为一个城市综合体。它将来的服务对象都是比较高端的，高端的租户对物业管理的要求也会相应更高一些。在国内来讲，这些要求也刺激着我们物业管理不断地往前发展。我们碰到的项目也越来越多的是城市综合体了，超高楼也被我们当成城市综合体，因为里面业态并不单一，而且有一部分是单一业主，有一部分是散卖的，对于管理来说这就很复杂了。所以我们参与前期规划，就是把里面设计得尽量能适应将来的使用要求。
话题五 美国推出的第三轮量化宽松政策会对中国刚刚起步的设施管理市场带来哪些影响
周志锋：不久前我们公司公布了一份白皮书，特别谈到了中国企业对服务外包的一些看法，其中，设施管理就是服务外包里最重要的一个部分。其实在中国，我们看到，更多的是跨国企业有服务外包的需求。从我们自己的业务来看，在过去几年，设施管理部门(有别于物业管理和资产管理)成长得很快，原因就是更多的跨国企业需要服务外包，对于跨国公司来说，外包是一个更加有效、更加灵活的方式，从长期来看不会增加他们的支出。中国企业目前也越来越希望把设施管理服务外包给专业的公司，因为自己做就需要雇用这方面的人才，当市场不好的时候，解雇他们又是一件很麻烦的事情。服务如果外包，只是跟外包公司之间签订一份合同，不会涉及到人员的问题。
我们觉得设施管理的市场很大。过去两年，我们公司这部分业务增长很快，也是由于美国经济不是很好，企业更加重视将一些服务外包，可以减少他们不必要的雇员人数。中国内地的公司目前开始在做设施管理，我觉得不论是经济放缓还是经济增长，这个市场都有很大的潜力，长期来看，把这种服务外包给更专业的公司将会是一个大趋势，和宏观经济环境不会有太大的关系。
(本文共同作者：王正，原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期)
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