设施管理成熟度测评体系在高校中的应用
目前我国公共建筑中，商业及办公建筑相对其他类型公共建筑的设施管理服务水平较高。整体上，设施管理服务相关从业人员在操作过程中由经验积累为主，缺乏系统的专业培训，业主方对设施管理服务的重要性认识不明确;管理界面划分尚不明晰;业务主要集中在日常维护和管理，较少覆盖到资产管理、空间管理;设施管理服务实施及评价检测制度不够规范。
成熟度模型描述事物随时间发展的状况，可以用于任何一个事物的过程研究。设施管理成熟度模型不仅给出成熟度评价规则和最终目标，更进一步明确了在不同成熟度等级下所希望开展的活动和每一种活动所期望的目标和具体实践。因此，通过对整体设施管理表现的测评可以找出公共建筑设施管理在管理职能和管理过程中存在的不足，为管理者指明改进方向,为管理者制订改进策略提供依据。
设施管理成熟度测评
设施管理成熟度测评应遵从科学性、综合性、标准化原则。公共建筑设施管理成熟度FM3模型中，根据组织和管理活动特点划分五个成熟度等级(分别是初始级、计划级、标准级、量化级和优化级)并对相应的成熟度等级进行描述，作为成熟度等级的评判依据;划分关键过程域I(设施管理过程域)和关键过程域II(设施管理活动域);识别出关键实践，明确关键实践的等级(一级、二级、三级、四级、五级)，进行关键实践等级描述。(如图1)
图1设施管理成熟度模型结构
公共建筑设施管理成熟度测评流程分为五个阶段。如图2所示。
图2公共建筑设施管理成熟度测评流程
根据设施管理体系，从公共建筑设施管理职能和设施管理过程两个角度，识别出77项公共建筑设施管理关键实践。对公共建筑设施管理关键实践进行编码和描述，描述归纳起来涉及五项基本要求，分别为内容(指内容的全面完整、充实详尽、重点突出以及真实可靠等)、种类(指种类是否齐全、分类是否合理、重点是否突出)、方法(指进行该项管理活动所采用方法的多样性、有效性、时效性等)、指标(指进行该项管理活动时所依赖的指标是否全面、清晰、针对问题是否来源可靠)、时间(指进行该项管理活动的频率及原因等)。每一项指标在这五个方面都有各自不同的要求。
案例分析
案例背景
对某重点高校(以下简称该校)设施管理调研，收集了评价模型所需要的数据与信息，随后进行了成熟度评价，并针对评价结果提出了相应的改进建议。该校占地面积3,856.4亩，分布于四个校区(A校区、B校区、C校区和D校区)，建筑总面积 1,644,151平方米，固定资产总值 642,054万元，共有教师学生86,700名左右，人均建筑面积18平方米。现在以该校B校区为例，建筑物类型主要是实验楼、教学楼、宿舍楼、行政楼、附属建筑等。
成熟度测评
收集到专家打分结果后，利用层次分析法计算各设施管理功能及其关键实践的权重，并对打分结果的一致性进行检验。对于那些打分结果不满足一致性要求的问卷，调查小组将其反馈给专家，并请专家根据结果对打分进行了调整，最终得到满足一致性的权重结果。
本文将设施管理成熟度分为五个等级——初始级、计划级、标准级、量化级和优化级，设施管理关键实践水平也相应分为五个等级，并对关键实践等级及成熟度等级进行量化，如表1所示。
测评结果分析
根据一级模糊评价指标权重(设施管理职能权重)和上表中的各关键实践评价等级，运用MCE综合评价软件中Fuzzy模块进行测评，可以对该校的设施管理整体成熟度M进行评分。设施管理成熟度总体水平，如图3所示。
图3设施管理成熟度总体水平
根据评价指标体系以及调研结果，经过计算得到该校的设施管理整体成熟度得分为2.391，处于计划级，说明该校已具备了相应的设施管理知识，对于自身所处的内外部环境有感性了解，能够平衡资源支出并适应环境。对于决策有了初步的认知，管理和技术活动处于重复模仿状态，没有创新意识，变革活动管理僵化，还具有很大的发展和改进的可能性，向标准级成熟度层次发展。
除此之外，该测评体系还能够进行设施管理各职能(战略管理、空间管理、外包管理、运营与维护管理、环境管理、能源管理、运营持续管理)的成熟评价，以空间管理、运营维护管理为例，空间管理关键实践水平最终得分为1.96，处于初始级。空间管理关键实践水平，如图4所示。运行维护管理关键实践水平最终得分为2.76，处于计划级。运行维护管理关键实践水平，如图5所示。
图4空间管理关键实践水平
图5运行维护管理关键实践水平
启示及建议
倡导设施管理业务外包，提升质量管理水平。在保证设施管理基础服务的高质量完成的同时，倡导公共建筑设施非核心业务外包。委托设施管理咨询公司进行整体管理，以达到减少成本、提高效率的目的。
建立空间标准，提高设施利用率。建立空间标准，实施人性化空间管理。空间规划是空间管理的首要任务，必须依据一定的标准建立适合自身发展的空间分配标准，为企业下一次空间大范围调整做好准备。
提高应急响应能力，加强持续运营管理。探索设施运营管理的最佳实践。通过不断总结经验，探索设施运营管理的最佳实践，从日常运维策略逐步向预测性维护与前瞻性维护靠拢，采用国内外先进管理理念，建立紧急事件预案及恢复计划，尽可能减少对企业核心业务的影响。
(本文共同作者：朱倩、谢志辉，原载于《现代物业·新业主》2016年第4期/总第353期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。