作者: 李文伟 | 2016-11-11 17:47

自用物业运营成本与公共物业管理成本之比较

自用物业管理(CRE/FM)是物业设施行业的高端发展阶段，国内的公共物业管理水平尚处于粗放型管理阶段，这在成本管理领域表现的非常突出，本专栏将会撷取一系列的国内项目实践进行长期的研究分析。通过笔者对两者在成本管理结构上的比较分析，使读者感受到其中的差异，相信精细化的FM理念的引入能够为国内物业管理的成本管理提供借鉴意义。

自用物业的成本

按照国外FM专业通常的成本结构(Cost Structure)，第一级分类主要分为六大类：

1.Property Occupation 办公场地的租赁费用;

2.Adaptation Equipment 包括装修费用以及家具和设备;

3.Building Operation 包括保险、内部维修维护及专业机电系统维修维护、外部结构维修维护、内部搬迁、保安服务、保洁服务、废弃物处理、内部装饰、绿化以及能源;

4.Business Support 包括餐饮服务、前台接待服务、邮件收发服务、交通运输;

5.Property Management 不动产管理、设施管理、项目管理以及其他管理;

6.Information Technology 包括信息基础设施以及软硬件系统的支持费用。

这是一个比较全面的自用物业成本分类结构，涵盖了一个企业机构所能够发生的全部成本内容。这个成本结构的分类逻辑也是较为通行的，即按照服务类型进行分类，无论这种服务是由外包团队提供、还是在企业内部建立团队提供服务。分类逻辑的纯粹性是国外行业发展精细化的一个体现，这非常值得国内借鉴。

为了与国内的公共物业成本进行对比分析，本文主要分析比较近似的运营成本这部分，因为这部分的可比性还是比较强的。按照上述分类是属于Building Operation(建筑运营)这个目录下，主要有以下细项：

1 Consolidated Services Charge(综合服务费)

2 Insurance (保险)

2a Building Insurance (建筑物保险)

2b Contents Insurance (合同保险)

2c Engineering Insurance(工程保险)

2d Terrorism Insurance (恐怖袭击保险)

3 Internal Repair and Maintenance 内部装饰维修维护

4 M&E Repair and Maintenance 机电维修维护

4a M&E Service (机电服务)

4b Lift and Escalators (电梯与扶梯)

4c Suspended access equipment (悬挂式入口设备)

4d Other M&E costs (其他机电成本)

5 External structure Repair and Maintenance 外部结构维修维护

5a Planned external and structure maintenance (计划内的外部结构维护)

5b Unplanned external and structure maintenance (计划外的外部结构维护)

6 Minor improvement (细微修缮)

7 Internal Moves (内部变动)

8 Reinstatement (复原)

9 Security 安保

10 Cleaning 清洁

10a Interior cleaning (内部清洁)

10b Exterior cleaning (外部清洁)

11 Waste Disposal (废弃物处理)

12 Internal Plants and Decorations (内部绿化及装饰)

13 Grounds Maintenance地面保养

13a Hard landscaping costs (园景建筑成本)

13b soft landscaping costs (花木种植成本)

13c liter and snow clearance (冰雪清除)

14 Water and sewerage 供水排水

14a Water supply (供水)

14b Sewerage costs (污水处理成本)

15 Energy 能源

*加粗部分为FM专业人士的控制重点(3/4/5/9/10/13/14/15)。

基于上述的标准分类结构，专业协会就可以展开大范围的行业数据研究。以国际上比较权威的IFMA (国际设施管理协会)为例，IFMA每隔三年或四年在北美地区就会组织一次关于设施管理项目运营成本方面的市场数据分析，其成果即Operation and Maintenance Benchmarks(Research Report #32)——设施运维标杆研究报告，这使每个不动产设施的管理者都能够了解到自己的运营成本水平在同类型业态的不动产管理中处于一个什么样的水平。因为有着足够多的样本点(本文摘取的报告达到1,421个自用物业项目)，于是报告所得出的行业市场的Benchmarks(标杆数据)也是非常值得相关从业人员在管理中借鉴的，IFMA组织进行Benchmarking的意义就在于比较、分析以达到借鉴提高的目的。

整个Operation and Maintenance Benchmarks报告条理非常清晰，先对样本点进行分析并按照区域或是服务业态、行业类型等多种维度进行归类，再按照样本点面积大小进行归类。报告对一般管理上比较关注的四类成本做了细致的分析，这也是本文所阐述的重点，即：保洁费用(Janitorial)、维护维修费用(Maintenance)、能耗费用(Utilities)以及运营成本(Cost of Operation)等成本。运营管理的单位成本则包含很多类别，例如每平方英尺的能耗费用，每平方英尺的维修费用，每平方英尺的保洁成本，每平方英尺的维护维修成本等。

按照设施的用途进行归类分析，得到每平方英尺可租用面积的维修维护成本：

按照设施使用的行业进行归类的维修维护的每平方英尺可租用面积的成本：

在国内市场上几乎没有可用的Benchmarks报告，例如能耗方面的数据，借助政府统计局的平台才可得到数量极为有限的单位成本能耗数据，并且普遍是由非专业人士进行的归类和分析，得出的也是极为粗放型的结论。其他方面的成本数据获得就更为困难，这将是我们国内的行业协会以及企业机构需要努力的方向。

某企业研发中心运营管理成本分析案例

本案例是某全球五百强企业驻沪研发中心，位于大型开发区内，属于自建的独立地块的企业园区(campus)，建筑面积4.7万平方米，具体成本数据如下表。其运营管理成本主要包括现场设施管理人员的工资福利、现场的能耗(对于办公研发能耗及公共部分的能耗用电、水、煤气等不做区分)，工程类维修设备、保洁类设备以及设备维护专业分包商的费用，日常维修易耗品、保洁易耗品等。

国内常用的成本分类结构与国外纯粹按照服务项目分类有所不同。人员成本在国内通常被单独分立出来统计，这也是国内常见的单纯的人力外包的表现。另外耗材因涉及到采购流程也按采购管理的惯例单独分立。

从本案例的数据中可以了解到：能耗占到总成本比例的70%左右，主要原因是设施管理项目没有公共区域及出租区域能耗的划分，同时类似研发中心及总部的项目的能耗有很大一部分是实验室设备的能耗。人工成本的比例相对较低只占到了20%左右，而物业管理类的项目人工成本占据较大的比重，接近50%，计算的结果显示设施管理类项目的每月单位成本55元/平方米，介于商业物业项目的写字楼与商场之间。

由这个案例带来的启示是，设施管理服务外包太过重视外包成本而忽视外包服务公司现场团队的技术管理素质，这是一件本末倒置的选择。由于聘用了高质素的管理技术人才团队，而带来的能耗降低会远远高于外包服务合同本身带来的节约。

公共物业管理成本

商业地产公共物业的包干制管理模式——粗放型管理的产物——其物业管理费的最早的测算模式，是根据同类型物业的运营成本，制订预算计划再对成本进行归集，最后分摊到面积，得到每平方米物业管理费的成本。商业地产发展十几年来，新建成的写字楼、商场在考虑成本测算的同时，参考周边物业管理费用的价格也制订新建成物业的管理费用标准。聘请专业的管理公司，采用独立核算的模式来进行物业管理也是非常必要的，便于财务与经营管理公司分割成本并精细化成本的测算。

但是，这种精细化程度只是由于在整个国内的公共物业行业中，以非常粗糙的住宅公共物业管理占据了绝对比例的情况下，商业地产的公共物业得以鹤立鸡群。如果将之与自用物业相比较，则差距甚远。这在费用分类结构上可见一斑，以笔者从业经历的项目经验数据可做初步分析。

上海某地标性高端商业地产项目成本分析案例

本综合商业项目位于上海市中心地带，规模为9万平方米，包含7万平方米的写字楼和2万平方米商场。项目于2000年投入运营，初始物业管理费办公楼32元/(平方米·月)，商场72元/(平方米·月)。

物业成本主要构成：全体现场服务人员薪资福利以及公共部分的能耗费用，中央空调的主机能耗费用、维修维护费用，以及保安清洁等发生的费用，将这些费用按照面积进行分摊，办公楼按照建筑面积分摊，商场按照使用面积分摊。对一幢运营超过十年的商业综合体项目进行成本分析，结果发现近十年人工成本对于物业成本的影响非常大，基本每年会递增1%-2%，5年基本增长了10%的成本。

启示：由于之前经营管理公司与物业管理公司没有很好的成本分割，即没有独立核算成本，使得有着内部交易的两家公司之间的成本和收入都混在一起，看不出成本费用如何在运营公司和物业管理公司之间分摊。在2010年之后分开独立核算，物业管理方面就立即做出了上调管理费用的决定。

此成本结构的划分方法是：先内外有别，将外包部分确立清晰之后，剩余都是内部成本。安保是内部提供，所以费用在管理处服务人员支出中。用2005年的实际费用测算得出，物业管理费商场74.26元/(平方米·月)，办公楼29.77元/(平方米·月);2010年的数据分析得到物业管理费商场78.97元/(平方米·月)，办公楼33.59元/(平方米·月)。

结语

通过设施运营成本的初步比较分析，这一块成本是两者都存在的，服务类型和具体执行情况都非常近似。但是在国外FM行业、国内自用物业管理与国内的公共物业管理的实践中表现非常不同。成本科目的划分方法实际上反映的是其管理的实践，即以人们对作为管理核心的财务资金相关事务的理解，人们如何看待这些业务，就会如何划分之，在实践上通行的划分方法即为一个专业领域管理成本最低的管理方式。

在自用物业管理和公共物业管理行业中，不同类型项目的管理者都是在服务和成本之间进行平衡取舍。商业公共物业项目向最终用户提供的就是优质服务，这是他们核心关注点，可以降低其他方面的控制，而优先满足服务。而自用物业管理的项目无论是工厂还是研发中心，首先强调的是相关设备是否处于最优控制，有否影响到业务活动(如研发工作)，一切以数字出发，人的感官感受放在了其次。不同类型的项目实际上是对一个管理者的挑战，那就是如何在服务与成本之间达到平衡。

(本期专栏合著作者李文伟为爱玛客公司大客户经理)

(本文共同作者：陈光，原载于《现代物业·设施管理》2014年第2-3期)