作者: 艾凡·吕 | 2016-08-09 09:22

建筑全生命周期管理及保值增值策略

当我们讨论一座楼宇的改造时，首先要问它能不能改，能改成什么样。在讨论的过程中，最重要的一点是找准定位。只有定位好了，才能进行下一步的规划设计。那么，怎样才能做到全过程改建成本效益最大化?下面我将从几个方面来进行说明。

使用科学评估方法，实现多类型业态的相互转换

从采购、跟踪、管理到出让，这是资产生命周期管理的内容。那么，如果不出让，还需要继续持有，那该怎么办?如果你刚买了一座楼，它的物理寿命还有很长时间，但功能寿命已经到头了，此时，业态进入衰退阶段，营业能力也不断下滑，那该怎么办?一般来说，当业绩开始下滑时，我们需要考虑业态能否继续。如不能继续，则需要考虑进行转型、创新、升级。

建筑在规划建设时期，需要投入很多的人力、物力成本。交接完成之后，随着设备不断老化，运营成本也会不断增加。一般情况下，运营的费用会比最初的投入更多。但通过运用好的设施管理团队以及设施管理软件，可以降低运营成本，将整个建筑物的生命周期拉长。中国经济迅速发展才三十多年，北京经济高速发展才十几年，但很多地方的业态已经不能不改。大多数时候，在物业的物理寿命到达之前，业态的功能已经需要改变。北京798、上海1933、深圳8号，都是在功能寿命到头时进行改变，使物业重新焕发生命力。这对城市的持续改造、持续发展也有很大的帮助。

北京798园区一处厂房改造内景

北京798园区一角

上海1933外立面

上海1933内部

改造所牵涉的问题非常之多，从结构、消防、空调、给排水、电梯到屋顶防水、外墙、门窗、管网等。弱电是整个建筑系统改造的关键，如果弱电没有做好，未来很难进行智能升级。在改造中，最重要是使用科学的评估方法，设计一套先进的、经济的改造方案，优化空间结构，提升建筑物的安全性能。

我做设施管理工作十几年，也做过一些很有名的项目，比如IBM、诺基亚等。在管理这些项目时，我发现，由于前期工作不到位，会产生很多遗留问题。所以，在规划设计阶段，我们一定要把好关，立足长远，严格按照设计标准和国家规划实施。在改造完成后，要进行高标准的验收，这样才能保障以后的运营安全。

在转型升级的过程中，多种类型的业态可能相互转换，例如有很多工业园区改造成博物馆、艺术馆、购物中心等。针对不同业态的规划改造，要遵循不同的行业标准。例如空调，是用中央空调还是分体空调?是水冷还是风冷?这都与建筑改造后的实际功能需求息息相关。对于旧空间改造来说，实用性很重要，并不是每一部分都要做到高大上。

现在我们很关注建筑的生态、节能和环保设计，希望达到人、建筑、智能的和谐统一，建立绿色生态的小环境。很多程序需要经过政府的审批才能落实，尤其当改造对象是属于文物保护范畴的老建筑时，审批标准会非常高。如果审批不通过，改造方案就不能实施。通过运用现代工艺和现代材料，给老建筑注入现代设计的理念，同时将老建筑的风情、特色保留下来，这既是对地区历史文化的继承、延续，也能够促进整个城市的可持续发展。

旧工厂在升级改造中拥有许多优势，例如数量多、空间大、场地平整、坚固、建设周期短、改造成本低等。一般来说，这些工厂拥有完整的水、电、气系统，不需要重新部署。它们的可塑性很强，本身又具备一些历史文化的元素，投资回本率非常高。工厂常见的是四方结构，很坚固，空间宽阔，容易做成剧场、礼堂、博物馆、美术馆、展厅等;另外一种层高较低，很多层，可以改造成餐厅、住宅、超市、娱乐场所等。当我们申请政府批文时，需要制订可行性分析报告，针对一些问题提出合理的解决方案。例如消防，以前建造的时候没有那么高的标准，现在需要符合防火、抗震等更高等级的要求。当然，这也是目前我们所面临的一个问题：旧空间改造量突然那么大，但是缺少配套的操作过程规范和质量标准，也缺少专用的器材和工程技术。

从主观方面来讲，改造一个建筑，政府、投资商、建筑师会有不同的想法。政府更关注社会效益;投资商更关心投资回报;建筑师要平衡所有的需求，还要融合自己的主观创意。因此总是需要讨论很久，才能得出一个合理可行的方案。

设施管理团队及设施管理软件如何实现收益?

建筑生命周期包含设计、建造、施工、运行几个阶段。在设计阶段，我们首先要考虑：建筑是要改造、大修还是更新?要提出一个科学、合理的改造方案。而软件可以对建筑设施系统生命周期内的维护历史进行数据分析或查询，包括它曾经做过什么，换过什么，是否大修过等。数据评估的成本较低，却可以为改造方案的制订提供可靠依据。如果没有软件，就必须要请专业的建筑顾问来评估。建筑顾问手里没有数据，只能依据目前设备系统的运行情况提供评估方案，这样成本很高，效果却不一定好。

在施工阶段，如果有好的设计管理团队和软件辅佐，对建筑改造中所有的功能需求都很清楚，并在软件中有关于各项设计标准参数的详细记录，那么在施工阶段，管理者就可以对承包商的工作进行监督，并在出现问题时要求其及时整改。在现实中，很多时候，承包商施工完成以后，如果你再要求他在一些小的地方进行整改，他宁愿放弃那百分之五或百分之十的维保金，由你自己去搞定。这给施工管理带来了很大的麻烦。一款好的设计管理软件，可以使施工验收达到最高的质量水平。只要施工的质量得到保证，就可以避免产生很多遗留问题。

设施管理软件对建筑的运营管理有很大帮助，可以提高运营效率，开源节流、降低运营成本，提升品牌竞争力。一般情况下，营收比成本重要得多。如果建筑的功能寿命到头了，营收所剩无几了，那么运营成本再低也没作用，一定要考虑转型、创新、升级。

设施管理方案

国际设施管理协会(IFMA)把设施管理定义为“通过整合人员、场所、流程和科技，确保已建环境高效运转的跨学科行业”。对于这条定义，我个人的理解是：用我们的核心业务去整合客户所有的非核心业务，形成一个管理服务平台，提供安全、舒适、高效的工作场所，运营并持续改善，使客户能够专注于其核心业务发展。

我们经常强调平台，就是要把保安、保洁、绿化、维修、行政等所有的服务打造成一个平台，并与客户达成服务水平协议，明确服务指标。除基础服务以外，还要提供客户所要求的其他增值服务。但是，这么多服务，我们并不能全部自己来做，而是要找专业的人做专业的事情。我们有自己的供应商、承包商，例如针对消防、电梯等服务，他们有相关执照，而我们是做不了的。

设施管理服务涉及的行业面很大，包括医院、银行、商业大楼、产业园区等。建设后期平台时，我们强调整合。整合对象包括工作内容、人员结构和所有的程序标准。没有这些整合和平台的建设，就没有办法实现技术整合;没有技术整合，就没有成本效益。

设施管理行业有自身的特点，归纳起来主要有六点：专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。专业化，是在财务、预算、产权管理、空间管理等各方面达到专业化水平;精细化，是对业务流程和业态进行精细化管理;集约化，致力于资源能源的集约利用，降低运营成本;智能化，是实现对家居、办公、安防、能源等的智能管理;信息化，是采用信息化技术与手段，保证管理与技术数据分析处理的准确性，有利于科学决策;定制化，是为客户量身定做设施管理方案，合理组织空间流程，提高物业价值，最终实现客户的经营目标。

设施管理软件，包含运营、工单、巡检、健康、安全、环境、能源等多个模块，将整个FM的运营理念贯彻其中。据我所了解，其他同类软件可能只是针对物业管理，只有FM是全方位贯彻的，才能做到比较丰富、精准，在具有连带关系的模块之间，有很强的互动性。它能够提供可靠的运营数据分析报告，让管理人可以根据数据报告进行改善。

那么，这个产品的价值在哪里?效率、需求、资源整合、共享。它把终端和中央控制台直接连通，管理去中间化。当我发出工单，它会直接到达工人手上，并在工作完成后返回。这样一来，既提高了工作效率，又能够收集记录大量的工作信息，例如有多少工人，完成了多少工单，质量如何等。这非常有利于个人绩效的考核，也可以提高管理水平。当每个人的绩效都提高了，整个团队的绩效也就提高了。

此外，软件还可以记录运营中的人力、物力成本;可以与客户设置服务水平协议、关键绩效指标;可以进行线上客户满意度调查以及运营数据分析，有利于服务与运营的持续改善。

安全模块，是这个软件的一大特点。建立一个顶级的安全机制，就能尽可能地减少意外发生。那么，发生意外时应该怎么处理?在现实中，很多时候要靠物业或社区经理亲自到现场进行处理。但实际上，很多意外是可以提前做出预案的。例如应对突发的水患、火灾、地震等，明确整个程序步骤，细化到每一个人应该去哪里、怎么做。将整套预案设定好，由手机一键提供。不同的情况有不同的处理方法，但总体来说大同小异。

(作者为爱玛克设施管理前副总裁。城市更新之楼宇改造升级及运营管理研讨会《现代物业》现场报道，编辑/元慎)

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第7期)