作者: Ara | 2016-03-30 14:17

管理费中的陷阱与争议

作为维持居住质量、延长建筑寿命的重要关键，有越来越多住户能够理解管理费的必要性，而不会只是一味追求更低的管理费，忽略整座建筑实际上应支出的运转成本。但是，管理费可不是在住户搬入后才发生的事，早在建筑设计阶段，就大大影响了未来管理费用的多寡。在访问了台湾东京都、ISS(欧艾斯集团)、信义之星等知名公寓大厦管理维护公司后，几乎皆异口同声地提醒，若您在乎交出去的管理费是否都有花在刀口上，首先在买房子时，就要小心建商规划出的公设陷阱。

公设闲置

在2012年云林科技大学营建工程系学生何若荧的论文《集合住宅公共空间适宜性之研究》中，调查台中市十栋一般集合住宅之非官方规定公共空间，包括管理员室、会客室、停车场、公共晒衣场、资源回收室、交谊厅、公共厕所、中庭花园、图书室、会议室、阅览室、游泳池、儿童游戏场、健身房等，藉由检视各空间维护费用所占百分比，该空间面积所占之百分比，以及住户的使用频率，探讨集合住宅非官方规定公共空间之适宜性。

其研究成果显示，非官方规定公共空间适宜性较高的项目为停车场、公共晒衣场、资源回收室，而适宜性较低的项目则是健身房、儿童游戏场、图书室、会议室、交谊厅。从研究结果可以发现，健身房、图书室、交谊厅等空间，在购屋时虽颇具广告效果及吸引力，但事实上在入住后，这些空间不仅使用频率低，且维护费用偏高，造成区分所有权人的负担，这也提醒许多想找个房子安身立命的首购族，在多方比较时除了关心生活机能与坪数外，更要注意建商提供的各项公设是否真正合乎需求，且愿意为其负担较高的管理费。

ISS总监詹文良分享了一个例子，他曾看过一栋豪宅白天大厅不开灯不开冷气，柜台旁摆着两支立扇呼呼地吹，再豪华的水晶灯与墙面石材都笼罩在黑暗中，看不出当初销售时的气派。挑高的大厅与华丽的灯饰最后只成为高电费的象征。他说：“最常使用这些设备的，就是柜台人员与保全了。”不过，大厅的灯和冷气都能在需要的时候再打开使用，但游泳池呢?

管理人事配备直接影响小区预算。图片提供/台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司，摄影/黄进发、Ara

采用大理石外墙带来额外清洗费用。图片提供/台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司，摄影/黄进发、Ara

数百户的集合住宅案，在广告时几乎皆以社区泳池为重要的卖点，看着电视上波光粼粼的水面和水中悠游的人们，感觉好不惬意，但通常在入住后半年至一年，许多社区的游泳池就荒废在那儿养蚊子了，为什么会这样?一个最简单的室外泳池，也需要过滤机、机电设备、漂白水来维持水质，加上水费和救生员薪资，一年维护费用可能上看百万元新台币，若社区户数不够多，分摊起来都是一笔可观的费用。而且台湾人往往看的比游的还多，管委会(编者注：相当于大陆的业委会)时常会接到希望从管理费中扣除游泳池相关费用的要求，让游泳池的维护更加困难，最后只能把水放干，变成社区中的一个窟窿，甚至会影响卖房价格。

注重垃圾回收政策，减少不必要的浪费。图片提供/台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司，摄影/黄进发、Ara

停车空间之争议

有的人在外移动的手段都是利用大众交通工具，因此对于住宅底下的停车空间没什么概念，到底停车空间算不算公设?而不停车的人，是否又能免交停车空间的相关费用呢?首先，需要先从法规上了解，法规上有三种车位类型：官方规定车位、奖励车位和增设车位。官方规定车位是指大楼按其总楼地板面积多寡所必须设置之停车位，虽有产权但没有独立权状，所以不得与建筑分开买卖，且买卖对象仅限定同栋大楼住户。增设车位系指在官方规定停车位之外，自行设置的停车位，其产权登记得以公共设施或独立权状方式登记，如果增设车位独立一层并有独立的出入口，也能登记为主建物单独移转，而奖励车位系指官方为解决日趋窘迫的都市停车问题，以增加楼地板面积等为条件，鼓励建商于建造时设置之停车位，需独立于官方规定停车位之外，并拥有独立的出入口依规定购买奖励车位之所有权人必须提供给公众使用，还必须负担管理费用。停车空间的争议通常会出现在两处。

一是住户若购买官方规定的停车位，会载明在购屋的销售合约里，拥有停车位的使用权，透过持分登记为某一编号之车位属某一户专用，并在权状上记有编号，在地政登记里也会留有记录。但矛盾点在于，虽然车位为有产权登记的约定专用，但停车空间的车道、管理室、通风设备等皆属于公共空间，没有停车的住户一样需要分摊其所产生的管理费用。

地库照明应采用独立电表计量。图片提供/台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司，摄影/黄进发、Ara

是否有必要引入立体停车库也需在规划时根据后续使用考虑。图片提供/台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司，摄影/黄进发、Ara

针对这项争议，信义之星总经理张建荣强调：“若建筑设计时就没考量到要将停车空间从公设中独立切分出来，在管理费上要进行切割有很高的难度。”事实上，除了停车场没有独立电表难以计算电费外，清洁、机电修缮等项目通常都和整栋公寓大楼一起进行，费用上也很难扣除，而且官方规定车位还是防空避难空间，除了仓储式停车位能完全独立计算相关费用外，一般没有停车的住户往往只能选择缴交和有车位的住户同一的管理费，或是另外透过管委会及区分所有权人会议(编者注：类似大陆的业主大会)协议交费之比例。

停车空间的第二个争议是，若较旧的公寓大厦将官方规定及增设车位放在同一层，非住户的外来车主是否能使用公寓大厦的电梯和大厅呢?虽然电梯和大厅属于公设，外来车主亦无产权，照理说不得使用，但由于外来车主有车位之所有权，若电梯和大厅是其唯一进入停车场的通道，为保障其基本权益区分所有权人不得限制使用电梯及大厅，要是住户担心居住质量受影响，可在电梯内加装刷卡系统，让外来车主只能搭电梯至一楼离开。

不过相反的，若外租(外卖)车位已拥有独立的出入口，即使因出口并非面对大马路或其他因素感到不便，要求管委会开放电梯及大厅使用，在实务上已遭法院判决败诉，因为外来车主已经被满足使用上的基本需求，加上本就没有建物产权，自然不得要求使用公设。另外，管委会也不得跟想搭电梯的外来车主收取公设使用的费用，若哪天双方起了争执闹上法院，管委会在法律上是站不住脚的。也提醒买房子的人要注意，车位不是说卖就卖，而想买车位的，也不是说买就买，问清楚想明白才不会吃亏。

公设点交与预交管理费结余款移交之争议

前面文章已说明过预交管理费之用意，而这笔建商预收的管理费用在支付完代管期间的相关管理费用后，其结余款会移交给管委会继续投入公寓大厦运作，但是，通常是管委会已向建商进行完公设点交(编者注：类似大陆的物业承接查验环节)后，建商才会将结余款移交管委会，因此，先来看看法规中的“公设点交”是怎么回事。

“公寓大厦管理条例”第57条第1项规定，起造人应将公寓大厦共享部分、约定共享部分与其附属设施设备;设施设备使用维护手册及厂商资料、使用执照誊本、竣工图说、水电、机械设施、消防及管线图说，于管理委员会成立或管理负责人推选或指定后七日内会同主管机关、公寓大厦管理委员会或管理负责人现场针对水电、机械设施、消防设施及各类管线进行检测，确认其功能正常无误后，移交之。也就是说，在管委会成立后的七天内，应会同建商确认各项设施设备运作是否正常，既然法规已经规定，那么争议又会发生在哪里呢?

一般来说，由于法规不具有强制性，有些管委会会有错误观念认为，点交多拖延一点，建商就能多“保固”一点，但事实上在产权过户的同时，公设之使用权便已属于住户全体，越晚点交并不会让建商的保固时间拉长，反而会和建商产生不愉快，导致建商不愿将预交管理费结余款移交给管委会，时间继续拖延，建商也可撒手不管;若对簿公堂，已将产权过给住户的建商赢面反而比较大。

也有管委会认为，要建商将公设问题全部改善后才愿点交，其实时间拖越久，使用责任便越难厘清，于事无补。现在台湾地区尚未制订第三方监管制度，缺乏专业人士来监督保障住户们的权益。只有专业的第三方介入，才能解决管委会既无物管专业检视数百项公设细项，也可能没有充足时间进行点交的困境。以北美为例，法规上直接规定由专业的保证公司进行点收，若住户或管委会有问题也能协助处理，相较台湾的公寓大厦常常要吵个好几年，既有效率也能顾及全体住户权益。只能期待台湾的相关政策能尽快跟上世界的脚步。

较低人事薪资成本的陷阱

部分管委会在成立后，会继续沿用建商聘雇的物管公司;而另一部分，会请其他物管公司投标，再由区分所有权人会议决定聘雇哪家物管公司。然而在管委会与区分所有权人不见得都十分了解物业管理的内容，或是无法获得充分信息的情况下，往往都只能根据厂商提供的报价作为选择的依据。

在管理费中以人事薪资费用占最大宗，这通常也是物管公司最压不下来的成本，一位不愿具名的物业公司财务主管说：“物管公司要为员工提拨固定的比例给劳保、健保，打个比方，如果公司给员工1元，公司实际支付出去的费用可能是1.3元新台币。”也因为如此，人事薪资成本很难有调降的空间。

相反的，也有公司不守法，不帮员工加保，但给员工1.1元新台币的报酬，不仅得到人力，还能压低成本，若住户只凭报价选择厂商，这种不守法的公司反而容易选上。但住户们也要小心，台湾“劳基法”第六十三条里规定，原事业单位(此可指公寓大厦全体区分所有权人)将管理、维护、修缮等工作委托一家管理公司，再由物管公司透过外包、派遣或自聘员工进行服务，产生承揽与次承揽的关系，要是物管公司没有帮员工投保，将来出了问题，除承揽厂商需要负责，原事业单位也要负连带责任，所以很多人包括住户们是在赌会不会出问题，但这些公司出问题后跑得掉，作为原事业单位的全体区分所有权人跑得掉吗?

分管协议（以停车位为例）

指公寓大厦全部区分所有权人，就共有部分产权(停车位)，透过协议并进行书面登记，让特定的人(即买车位者)拥有(车位)使用权。倘若停车位已登记在公共设施中，除非经过分管协议为共有专用，否则，就属于共有共享，当由区分所有权人会议决议。

仓储式停车位

仓储式停车位与立体停车场停车原理相同，车停好后人便可离开，交由计算机控制盘操作，较机械式进出的车位安全，但取车需要花些等待时间，若遇到机械故障，在故障排除前也只能望车兴叹。

公寓大厦管委会员工之纳保

根据官方规定，自2015年7月1日起，受管委会聘雇的员工例如总干事、管理员或清洁人员，皆须依劳基法之规定纳保，由雇主支付其劳健保之相关费用，由管委会主委负担雇主之责任。多数管委会尚能以管理费用盈余负担保费，不过多了一道每个月缴费的手续，可能成为部分大楼将管理权责转交物业管理公司的契机。

信义之星管理的豪宅项目.图片提供/台湾信义之星公寓大厦管理维护股份有限公司，摄影/黄进发、Ara

(原载于《现代物业·设施管理》2015年第6期)

(本文由作者及《台湾物业》杂志授权发表。编辑/元慎)