史御力:“幸福公社”的幸福公式
史御力
史御力，全国房地产经理人联合会理事，成都银狮房地产有限公司董事长，公司定位于中国养老、养生和旅游地产的专项开发。从2008年起开发“幸福公社”项目，以旅游的方式承载养老。史御力认为，养老不能只关注老年人的需要，中国老人看重儿孙绕膝的天伦之乐，合家养老的方式更符合国情和民情。
幸福食堂
《现代物业》：“幸福公社”开发模式采用“3+3+3”，30%用于销售，30%用于分时度假，还有30%支持长线持有对外出租经营。销售模式为什么定位为“3+3+3”?在乡村开发房地产进行销售，产权问题如何解决?
史御力：中国现在即将进入大规模的养老地产、旅游地产的综合时代，当前的老人不可能买房子养老。因为对一个60岁、70岁的老年人来讲，后续时间是有限的，而且现在多数家庭都有房子，固定资产持有量比较大。在这种情况下，以养老的名义再来买一套房子，对社会资源是一种浪费，对老年人也是一种负担。现在有很多养老地产商，还是用常规的城市型住宅产权售卖模式来做养老型社区，这就形成了市场需求跟开发商提供资源之间的对立。如何解决这个问题?我认为未来非产权模式会成为主流。开发商提供的可能是床位、房间，或是时间段，月、周，甚至日，以会员形式形成非产权体系。“幸福公社”提出30%属于产权销售，针对年轻型老人或是想要养生的中年人，他们需要有一套产权房作为固定资产，具有继承、贷款、抵押的功能。对于不需要固定房子的业主，他们需要的是在不同地方享有时间，所以采用30%的分时养老。另外还有30%用于自持，自持的目的在于如果很多老年人选择了同一个时间段来度假，自持30%就可以有效地化解在同一个时间段的增量，满足超额部分老年人度假的需求。所以提出的“3+3+3”的模式。
《现代物业》：“幸福公社”今年计划从四川向云南、广西、海南、北京等地拓展。选址要具备哪些条件呢?
史御力：首先空气质量要好。虽然北京这两年的空气质量不是特别好，但北京作为重要的选址，代表了市场的需求。北京整个范围比较大，总有一些地方的空气质量相对好一些。北京的很多人不愿意去外地，所以北京肯定是首先考虑，北京作为非常大的市场输出源头，我们要针对这个市场源头提供服务和产品。
第二个是干净的食物，因为“幸福公社”倡导为自己的家人，为自己爱的人提供干净的食物。我们选择的地方一定能够生产绿色有机食品，或者我们通过租用，或征用，或订购的方式，在当地重新生产绿色有机食品。
《现代物业》：在交通，或者是区位这些方面，会不会也有一些考虑?
史御力：作为全国连锁，不是一般单纯意义上的酒店那样重视交通问题。我们客户在一处住五天、十天、或者一个月，离城市的距离可以相对更远一点，但是一定要是自然环境，有山有水有民俗，民俗文化差异性越大，越利于我们的选择。
《现代物业》：对老年人来说，往返交通的便利性很重要。比如交通是否便利，是否有直达的巴士，地铁能否到达，这些都是老年人很看重的因素。
史御力：离城市近的话，有直接的班车、地铁、高铁。但是很多项目可能不是在县上，而是在乡镇一级或者更远的地方，我们就自己配置班车来解决。
《现代物业》：“幸福公社”推崇返回田园的淳朴生活方式，在住宿的基本条件上，也尽量的俭朴，避免奢华，这是否会影响整体舒适性?
史御力：用当地的传统文化来重塑居住环境。建筑的内装外装，可能是用当地的板石，木材铺装材料。每一处“幸福公社”的建设，一定用当地的材料。在内置方面一定要非常干净，至少要达到星级的标准。床单、被套，枕头，床垫，鞋，浴巾，这些符合一定的星级标准。
《现代物业》：“幸福公社”强调整个家庭的休闲度假，可实际上一家人凑在一起出行的机会是非常少的，老年人和小孩要受制于成年人的时间，可以从哪些地方突破?
史御力：我想说，不是老人和小孩要受制于成年人，而是全家人受制于小孩。小孩决定了中国家庭的娱乐和消费时间。父母舍不得在自己身上花什么钱，但是小孩是家庭的核心，是一定舍得在小孩身上花钱的。传统养老院最大的弊端是只设计了老人的活动体系，没有设计小孩的体系，也没有设计中年人、青年人的体系。所以看了父母，枕头上给放点钱，桌子上放点水果，陪他讲点话，你也觉得很无聊。什么是幸福?养老的终极目标是什么?一定是为老年人，为合家制造幸福感，而不是制造医疗的恐怖感。怎么样制造幸福感呢?有两个方面，第一个是同类相聚，第二个是合家共享，第三个让老年人感到生命价值还可以再延续。
《现代物业》：养老应该去老化。美国太阳城的设计者认为太阳城的模式是失败的，把所有老人集中在一个地方，会让老人有一种等死的心理，从而反思这个模式的可行性。
史御力：中国的养老院解决的是生理需求和安全需求，但是尊重的需求，社会的需求和自我价值实现的需求是没有满足的。中国是信奉儒教和佛教的国家，绝大部分的人老年的时候是有宗教信仰的，将这样的一个精神寄托和养老结合在一起，就是养老一定要从解决心灵归属的问题。而不是走极端，出现把一群老年人“关”在一个设施先进、控制管理严密的地方。
《现代物业》：在旺季，项目的接待能力可能无法满足市场的需求。“幸福公社”有没有遇到这种问题，怎么来平衡的?
史御力：我们现在遇到的问题就是来旅行的人，来度假的人越来越多，但床位和配套设施相对来说还不够。那么这时，首先要拒绝，与其让他来了失望，不如让他不来。然后尽快地完善配套服务的设施。
《现代物业》：对于入住的老年人或是客户，如何针对性、选择性地设定一些条件?比如按年龄段区分。
史御力：这是必须要做的，中国养老最大的问题，还是在于划分太粗糙， 60岁到100岁，要划分年龄段，每个年龄段的心理、生理特征都是不一样的。健康型老人要划分为准健康型老人、准失能型老人、失能型老人和临终型老人。首先要划分，才能针对不同人群提供不同的服务模型。我们的理念是提供合家共享的养老模式，不管在哪个年龄段，一定还要兼顾到老人的儿子、孙子，甚至是媳妇。在任何情况下，都是分年龄段的合家共享。
《现代物业》：与其他养老项目、养老机构比较，“幸福公社”的目标群体其需求有什么不一样的地方?目标群体的愿望需求主要是集中在哪些方面?
史御力：首先，“幸福公社”不是一个严格意义上的养老地产，它是用旅游的方式来承载养老。所以“幸福公社”的老年人，总体来讲，第一身体健康，第二热爱大自然，喜欢乡村田园生活，他喜欢结交朋友。这样目标客户自然就呈现出来了，具有艺术情结和都市田园梦想的人。
《现代物业》：对于农村旅游资源如何有序开发，避免盲目扩张和野蛮生长，您认为政府和投资者应该注意哪些问题呢?
史御力：现在有很多高大上的项目，动不动就是几十平方公里。其实养老需要的不是一个单点，而是多点连接，就你一个点再大，还是一个点，你与其开发一个三千亩的项目，不如开发十个三百亩的项目。同样花一笔钱，可以去个项目旅行。人跟建筑存在比例关系的，在一个体量太大的建筑前面会觉得很渺小，人与建筑达到合适的比例是很重要的。建筑跟环境也是有关系的，建筑应该是环境中自然生长的，有序生长的古村落，而不是人工的、野蛮的。本来是一片青山绿水，修了高层和会议中心，反而感觉这些建筑体与自然是不相融的。最后是人与人的关系，一万个人做你的邻居，还是十个人做你的邻居，更能令你产生一种紧密的关系，这是不同的。
《现代物业》：我太赞同您这个观点了，我采访过广西客家围楼，它号称是广西最大的客家围楼群居。原住民已经全部搬出来，上百年的老房子空着，建筑历史文化想保留下来，但是这种建筑要维护、修缮的成本很高，各方利益出发点不一样，使得这个项目一直没有推进。
史御力：其实很多老村落都面临你说的这个问题，我们也接触了很多这样的项目，一进去一看太美了，但是根本就不敢动，一方面会有很多农民的利益在里面，需要跟每家人打交道，这个很头痛。另一方面，它修旧的价格远远高于修新的价格。所以从经济效益讲是非常不划算的，除非修旧如旧，投入巨量的资金能够赚得回来。
《现代物业》：对于老村落，开发商只是简单地把红线画出来，但是建筑和原有的民风和民俗要保留下来，考虑的不仅是建筑，更包括水田、池塘、山脉构成的整个生态圈。只做建筑区域，很容易破坏当地整体生态圈子。今后选择和开发项目，如何注意这些问题呢?
史御力：首先要尊重历史，就不要轻易去破坏。拆房子十分钟就拆了，但是这个房子它生长了四百年、五百年，是没有办法去承载历史的破坏。我觉得如果我们去收一些老村落，修旧如旧的做，首先一定要保护它的结构、风貌，但这个往往会非常花成本。所以建议常规的养老企业和资金实力不太强的企业，面对这种类型的项目，可以暂时先放一放，宁可找一块空地，来做新的。
《现代物业》：黑龙江省政府下发《关于支持民办养老产业发展的意见》，对综合利用现有资源发展民办养老提出具体的鼓励和扶持方法，闲置资产盘活做养老项目，或者是旅游度假项目，您是怎么看的?
史御力：第一个要看城市的整体定位是否适合。比如说有些工业化城市不是适合做养老项目，但有的休闲型的城市就可以。第二个要看物业的具体位置，像北京，空气质量差，如果在城中心做养老项目，对养老其实并没有太大的价值。养老这种类型的物业，一定要有充沛的活动空间，因为老年人在室内待的时间是有限的，而在户外待的时间相对是较多的，需要给他设计家庭活动体系。所以在考虑到一个纯养老社区的时候，我们首先考虑点还不是老年人的问题，而是说你这个空间是否足够他的家庭共同活动。一个老年人的背后，一定是一个家庭，你在设计这个老年人活动体系的时候，你不能只想老年人，和老年人的活动，而要想的是当老年人和家庭成员在一起的时候，这个地方有足够的空间吗?有足够的配套吗?有足够活动的设计吗?所以我们还是强调合家共享是养老的前提，一定要解决老年人的精神问题。
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