作者: 盖德 ·科利斯 | 2016-03-28 11:34

设施管理如何应用新兴技术

从某种程度上来说，设施管理是一个放之四海而皆有需求的行业，其基本定义是指房地产以及与房地产相关的资产管理。从最简单的公寓到大型工业园区，所有设施都需要相应水准的管理。

可以这样说，设施管理与现代文明共同发展。随着人们生活环境和工作环境的改善，物业、设施的管理能力也在相应提高，人们对于改善生活和工作环境的意愿也比以往任何时候都更为强烈，设定的标准越来越高，要求越来越多元化，用于实现设施管理的方法更是在技术的驱动下不断完善。

现代建筑大多为复合型建筑，其结构日益复杂，各类建筑需要服务商运用专业技术进行设施管理，人们期盼着，未来某一天在一台大型计算机里工作和生活，技术将管理着建筑环境的各个方面以及促进人与空间的互相影响。

设施管理技术应用领域的创新已使技术革新的优势得以在工作环境中充分应用。这些专为设施管理行业设计的强大的新技术，已广泛应用于全球各地，例如：

建筑信息模型(BIM)为建筑环境带来了从构思到运营的巨大进步。建筑环境领域的技术进步和实施正快速走向收获效益的阶段。

计算机辅助设施管理(CAFM)并非只是未来的一个梦想，它已成为现实。计算机的应用为当代的设施管理经理提供了一系列不同类型、能分析解决复杂问题的工具。过去，设施经理往往需要面对一些如今可能很少遇到的问题;例如建筑运营商曾经面临的最大问题是楼宇信息匮乏、文档归档较差及建筑缺乏可用的计算初值。这些问题目前已从技术层面上得到解决，因为现在更易于从全球集中可用的资源库里收集、存储和检索大量信息。

未来很难预测，新技术应用的发展可能远超我们的想象力。未来，我们办公室里的电脑屏幕可能会内置或安装光传感器，它能够检测我们每个人桌面的实际亮度并自动调节照明设备的光能输出，其目的在于节省能源和延长灯具寿命。这些传感器还使个人用户能够通过他们的个人电脑来控制亮度并在计算机进入休眠状态之时自动关闭特定区域的灯光。我们还可以拥有不需要散热的计算机，从而节省一大笔能源费用并减少二氧化碳排放量。透明的光伏窗户在未来会怎么样?很难想象!与其费力去猜测想象未来的蓝图愿景，不如着眼于当前的实际应用并关注发展趋势!

设施管理产业正在以前所未有的热情引入各种应用技术。现代建筑配备了越来越多的内置技术，当建筑进行翻新或大幅度改造之时，技术在各阶段的应用都在不断扩张，这一趋势在未来还将继续加强。如今我们认为先进的技术在将来可能只是标配，您必须为此有所准备。

什么是最适合我们设施的系统?

这个问题不能用一个简单的答案来回答!因为这在很大程度上取决于客户各不相同的需求，而这些要求可能会随客户的国际投资组合或物业的范围、类型和面积而有所不同。基于“云”系统的应用比基于PC的方案具有更多优势，但成本也更高。通常情况下，这个问题的答案是一系列捆绑在一起的计算机辅助设施管理解决方案。数据集成是确保有效利用从物业搜集到信息的最佳途径。工作场所综合管理系统(IWMS)是一种将建筑相关的关键信息汇集到单一数据库的软件工具，从而使数据能够用于了解和管理建筑或公司的房地产投资组合。

研究问题是获得最适合解决方案的最佳方法，考虑满足设施管理要求所需的技术水平和技术类型时也是如此。

设施管理行业的新兴技术应用也引发了许多问题，根据仲量联行的实际经验，本文仅对部分问题做出解答。

智能软件的投资回报率是否能够满足业务需求?

我们在指机器或电子设备时从来不用“智能”或“智能设备”等词语，因为它们虽被称为“智能”但并非真正拥有智慧，事实上“人工智能”尚在开发之中。目前这些智能设备无法思考，它们只能按指令行事，即使是最先进的计算机也仅能自我编程，更何况它们还受到大量软件代码规则的制约。

回到这个问题，其答案是肯定的。基于网络的全集成多用户全球报告专有软件包，能够提供实时数据和数据分析以及多种实用的功能并具备智能软件包的功能，因此能够满足日益增长的业务需求。

人力和能源的节约、不断增强的可靠性等诸多因素都是现代软件具备的优势之一。

找到最适合业务需求的软件是一项复杂的工作，尤其是对大型企业或结构复杂的企业而言。在采购软件之前，时间应花在评估目前和未来的业务需求上，尤其是在该软件用于发挥企业中的主要功能时。

笔者的建议是，基本系统硬件应尽可能选择开放式的协议类型，既可确保交换的能力，也可确保系统“面向未来”并且尽可能实用。

设施经理应如何评估新技术的投资回报率?

这个问题的答案不像它看起来那么直接和简单。

投资回报率(ROI)在20世纪20年代用财务管理系统衡量绩效之时获得了广泛关注。但是，单独使用这种方法存在弊端。有时候，投资是必要方案而非可选方案，其成本根据时间进行分摊，结果可以作为参考，但却容易忽略其他无法直接依靠计算投资回报率来计算但又至关重要的因素。

如何衡量“客户满意度”?如何衡量技术提高之后的安全性或可靠性?用什么指标来证明支出的财务回报?技术监控如何提供完整的设备状态检修?什么时候有必要以及客户是否在预算中制订了这一时期的资本支出计划?竞争对手是否在对技术进行投资以跟上自己的步伐?投资是否是保持领先地位的必要手段?

从众多相关问题上可以看出，无数问题仍有待解决，而新技术投资回报率的评估主体并不容易计算。

但有一个重要的经验法则，即通过了解技术发展趋势和实施相当水准的方案来成为行业中的佼佼者。

如今，智能软件应用是否优于人力应用?

现代软件应用是否优于人力应用在很大程度上取决于其用途。现代软件包或套件通常由软件工程师团队开发而成，通过他们的集体经验和努力制作的软件适用于一般或特定用途。软件和其他工程人员及设施管理人员协同产生的效果远远优于任何个人的努力。

有人说，“计算机永远不会犯错”，但它们可能会崩溃、失灵、发生故障或出现错误代码，甚至和人类一样受到病毒的侵袭，比如计算机病毒。

计算机、数字控制器、楼宇管理系统和所有其他“智能软件设备”都擅长执行重复的任务。其中一个典型的例子是汽车装配线上的自动化装配机器人，该软件能够完美地执行任务，远远超过人力的效率。

但是，除少数特殊情况外，计算机不能进行自我修复。此外，现代软件并不适用于所有应用。从成本和时间角度来看，传统的、通用的软件在非标准或有限范围内的短期或低预算应用中更为有效。

在采购和采用现代软件系统之前，独立的资深专业人员应对软件进行彻底的评估。引入错误的软件就时间和金钱而言都是一种巨大的浪费。

总而言之，软件的采购决策取决于软件的用途、预算、使用时间和一系列取决于客户特有情况的其他因素。

智能建筑应具备哪些特点?现有建筑是否能够通过应用智能软件变成智能建筑?

技术先进的建筑应具有适合其场地面积和用途的设施。

根据行业的最佳实践来看，企业内不同的系统可实现集成。从行政管理、IT、语音、数据、保全和配电系统到照明、温度控制、客房预订、库存控制和管理，所有这些系统都随着技术系统对现代软件优势的利用而越来越集成化。

理想的情况下，用户对工作环境应拥有更大的个人控制力。用户对建筑环境的控制是软件成功应用的关键因素。用户的控制能力是必要条件。这种控制力可通过各种人机接口设备来实现，如个人计算机、手机和电话。然而，个人需求可能会与公共需求的设定标准相冲突。

技术先进的建筑可从中心位置或区域枢纽进行监控和管理。这种设施通过专用的光纤电缆或因特网即可实现。工作环境可通过无线网络通信(WiFi)进行重新配置，从而创建新型的生活和工作空间网络。

现代软件可应用于现有建筑。它们的优势之一在于只需对硬件进行极少的投资即可使用;现有建筑在部分或全部翻新之时可充分利用当前可用的先进技术和软件。现有建筑在进行现代化改造时需要安装高科技集成系统，从而确保所有在概念设计阶段或此后其他阶段的成本节约和潜在优势均得以实现。综上所述，没有一个单一的解决方案能够满足所有应用、预算和运营的要求。在选择方案时，需要在提出任何有关实施技术解决方案的建议的详细内容之前洞察关键因素。值得考虑的因素包括房地产使用年限的预期、整体预算和企业标准化等。获得可满足所有需求的解决方案的最佳途径是征求独立专家的意见。此外还需进行“建筑物具体需求”及“市场上目前的可行技术”等的调研。一旦决定采用某个集成的设施管理技术解决方案(无论是在建筑设计阶段还是回顾性分析阶段)，应迅速进入严格的持续培训和实施阶段，从而确保所有的优势都得到充分利用。