作者: 益清 | 2016-03-23 20:54

楼宇自控人士对设施管理者的8条建议

楼宇自控系统是建筑智能化中重要的系统之一，是建筑物管理水平的标志，也是建筑节能的重要手段。楼宇自控技术能对建筑设备和环境进行全面、实时的监控，有效提高建筑设备的运行质量并降低设备的能源消耗。

虽然目前楼宇自控技术得到了业主和建设方的认同，但工程质量不高，自动化系统品质容易受到功能需求、设计水平、施工组织、维护管理等诸多因素的影响。作为设施管理方，如何做好楼宇系统的维护管理，同方泰德国际科技有限公司楼宇自动化系统技术经理贺迪结合实际项目经验给出了8条建议。

管理方的需求要尽早提出

楼宇系统智能化程度的提高为建筑后期管理水平提升创造了空间，但是目前，系统方案设计者很少了解建筑管理方的诉求。实际上，项目在招标方案完成时，管理方就应该提出相关需求，特别是在信息化管理方面提出需求。

根据物业类型和特点设置验收标准

目前国内各类型的智能建筑在整体平台搭建和解决方案设计上没有实质区别，但不同类型建筑实际的运营效果却不尽相同。在系统前期设计阶段，管理方对最终产品有明确的模式和标准非常重要，明确的使用需求和标准将影响信息平台方案的设计者和产品供应商，产品和方案会对后期建筑运维管理提供帮助。同时，管理方需要在这方面更强势，对不符合要求的产品就不认可，不予验收。

向楼宇系统设计方提要求

除了管理水平，不能很好利用楼宇自控系统的另一个问题是管理方对自身需求不了解。对自控系统提不出具体的要求。应该向设计方提要求，比如管理方如果觉得界面表述不明确或者不完整，就可以提出来，这样一来一去相互沟通，需求就明确了，后续的升级服务、维护服务、改造服务也能顺利进行。

充分利用楼宇自控系统的自主调解功能

楼宇自控系统中设置的一些功能和参数可以根据运营实际进行调整。既有助于实现系统优化，还可提升信息化管理程度。但这需要管理方经过适当培训，对自控系统有基本的掌握，比如暖通系统控制，可以根据需要改变相关参数，达到按时、按需运行。但如果因为管理水平和方式的问题，将信息化、自动化的控制变为了最原始的手动操作，就无法体现系统的自动化。

楼宇系统应为管理的特殊需要留有自动化接口

需要考虑物业类型特点和运营管理需要，在系统设计时为管理的个性化需要预留接口，以便和专业软件系统对接。例如零售物业，自控系统实现建筑能耗和商场营业额的对比分析，了解每万元收入时建筑能耗状况;而公共建筑，如剧院则可显示上座率和建筑能耗的关系。目前楼宇自控水平从技术角度已经能够实现管理方的个性化要求。

与智能系统的设计方及实施者保持长期的合作关系

相比之下，自有物业的业主一般会更重视设备更新、平台的升级以及相关技术培训，也重视与楼宇智能系统的设计方及实施者保持长期的合作关系。与设计方经常性沟通可以在系统需要新增功能或进行设备更新时获得及时的支持。

BIM作用的发挥建立在数据正确的基础上

随着信息技术的不断进步，智能建筑开始向网络化、集成化、智能化、协调化方向迈进，其中广受关注的BIM技术具有强大的信息共享能力、协同工种能力、专业能力。但是BIM的强大功能需要建立在数据正确的基础上，目前建筑项目中出现问题的最大原因是设计功能在施工中被更改。这种设计变更将造成后期能源管理的数据不准或者错误。例如，空间分区和设计改动，会造成传感器位置重新分布，从而影响被控区间温度的反馈。所以BIM技术价值发挥，必须从设计开始就统筹规划全面准确，施工管理精准严密。

运维数据是投资回报最有说服力的证明

积累楼宇实际的运维数据很有价值。第一，实际数据可以反映建筑在能耗管控方面的真实情况，显示出楼宇在哪些方面还有问题，应该怎样改造，改造后的收益有多少，能提供确切的、有说服力的数据。数据积攒也为类似新建建筑提供参考，使方案更加贴近实际。没有数据量化的投资回报，很难提升业主方对智能楼宇设备投入的积极性。