探寻三井不动产的企业理念
日本物业服务企业对服务质量的把控能力是公认的。三井不动产作为日本最具代表性的地产开发商之一，项目前期规划、过程管控及物业服务中对细节的关注也值得物业人士借鉴。
应三井不动产集团邀请，均豪物业于2013年5月26日至6月1日出访日本。对三井不动产株式会社的集团总部、海外事业部、住宅体验馆、物业实训中心、物业客服中心及其业态的代表性项目进行考察，从项目的开发设计到后期营运，从企业文化到“三保”运作，再到垃圾房的细化管理无不涉及。
开发理念和主动权
三井不动产集团成立于1941年，其开发理念“和谐共存”既包括项目与周边自然环境的“共生”，也包括建筑本身与客户需求的“共生”。在我们参观的第一天遇见孙成顺，一个在日本开京菜馆的北京人。三井不动产能与老孙这样的个体经营者合作，其理念就是基于共生。
三井不动产集团每开发一个项目，无论是酒店、购物中心、城市综合体还是住宅项目，首要考虑的就是今后使用者的感受，以使用者的舒适和安全作为设计宗旨。而要将这样的开发理念落地，就需要主动参与项目的前期规划，并要对未来的合作伙伴及项目从设计到后期运营管理，都有足够的控制或影响力。而这次访问，也可以看作三井与均豪为未来合作进行的一次前期沟通。
三井不动产负责开发的东京中城(Mid-Town)规模庞大，结构复杂。其总体设想是，通过项目传播日本价值(JapanValue)，并且将其塑造成“各种人才交流的城市”(Diversity)和“环保型城市”(OntheGreen)。该项目由美国的SOM公司担任总体规划设计，日本多名设计师及建筑事务所参与其中。规划中三井不动产专门成立团队与设计单位进行反复沟通与激烈讨论，确保设计方更好地理解设计理念。在环保节能方面，三井不动产也根据以往的运营经验对项目的很多细节进行了改进。
通过对东京近郊柏之叶项目的考察，可以看到日本开发商项目运作的精细化程度。他们可以用20年的时间去开发，先进行周边配套设施改造，比如建造电影院、儿童乐园等，周边的居民对环境满意了才搬迁。这种先商业后住宅的开发模式在中国不可想像。其住宅产品共六类：公园之家(ParkHome)、公园公寓(ParkCondo)、公园公馆(ParkMansion)、公园塔楼 (ParkTower)、公园城市 (ParkCity)、公园度假 (ParkSeason)。
物业服务和运营管理
三井不动产集团共有一百多家子公司，但目前只拥有一家建筑公司，专门做别墅。三井不动产通常都是把开发项目的工程施工交给其他建筑公司，之所以这样，主要因为日本能进行高质量施工的公司非常多，集团可以根据自己运作项目的不同特点选择建筑公司，保证施工方更好地完成项目的设计要求。
三井不动产旗下众多的公司之中，专业的运营管理公司占据了相当的比例，这次我们接触到的运营公司包括住宅、商业、酒店、服务式公寓、城市综合体等类型，他们都是相对独立运营，多数是三井不动产100%持股的全资子公司，这样保证了其开发的每一个项目都由自己专门的公司负责运营管理，出现问题由相关负责公司直接处理。项目的品质管理，主要体现在物业投入使用之后，站在使用者的角度，随时发现他们新的需求及物业本身的不足，不断为项目创造新的价值。
“经年优化”的物业理念
“经年优化”的理念在我们第一次和三井不动产交流时就有所耳闻，原先觉得这也许是种营销手段。后来发现这是三井不动产优于日本其他开发商的重要特征——项目建造完成投入运营，并通过后续工作的持续跟进不断提升整个项目的价值。由于后续工作所要花费的资金相当高昂，这种经年优化的策略并非所有规模的开发商都能够实现，但这种长期投资和运营的思路却能在持续经营的过程中提升品牌价值。
贯彻“经年优化”理念的代表项目——霞之关办公楼，是一座四十多年的办公楼，已经过三次升级改造，但建筑结构(包括外立面)没有改变，很难相信这是一座有四十多年历史的大厦。
三井不动产集团房地产开发已经有70年的历史了，对于之前开发的抗震水平无法满足现在标准的项目，每年都会进行一次耐震检测，对于不达标的建筑，会根据不同情况进行拆除重建，或通过加固等措施提升其抗震指数。三井不动产在近四十年中对建筑进行的改造，耗费资金是建造这座大厦的数倍。而这部分的支出，却已包含在承建大厦的总预算之内。
三井不动产集团作为开发商，不是建造完一个项目工作就结束了，而是随着时代的发展对其不断更新和改良，使建筑物一直保持在最适合使用的状态。在中国，有很多开发商是在用制造业的理念做房地产，极少有能像日本开发商一样有这种开发理念并付诸行动。
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