设施管理一定是不动产管理的最佳实践
北京均豪物业管理股份有限公司(以下简称“均豪物业”)成立于1995年，已取得国家一级资质。作为最早进入设施管理的中国实践者，均豪物业正面临着社会对行业认知度低，同行对设施管理不重视等诸多困难。均豪物业董事长于庆新认为：设施管理是一套系统的理论知识，是不动产管理的高级形态，是中国物业管理转型升级的方向。因此，向西方领先的同行学习、借助科技化产品的协助及坚定不移地在设施管理领域创新，中国的不动产管理才能达到世界领先水平。
《现代物业》：2008年第9期《现代物业》刊登您的文章《设施管理在中国》，当时您对设施管理进行了普及性介绍。如果认为当时中国对设施管理的认识处于萌芽期，时隔5年，现在您怎么看设施管理在中国的发展?是否符合您当年对设施管理行业发展的预期?
于庆新：设施管理现在的发展情况比当年好一些，但是设施管理市场或者设施管理行业仍然处于一个初长期。从我掌握的数据来看，从事设施管理和关注设施管理的人越来越多了，去年和今年在中国召开了几次关于设施管理方面的重要会议，每次会议都有几百人的规模。英国皇家特许测量师学会对中国设施管理专业从业人数的统计说明相对于五年前从业人数已经翻了不知道多少倍了，但是相对于物业管理从业人员几十万的规模来说，设施管理还在初长阶段。
如今设施管理发展的情况比我的预期慢了点，但是我认为这属于正常的发展状况。为什么这样讲?任何改革都是被倒逼的，整个市场环境还没有发展到预期的阶段，大家对设施管理的关注和认识尚浅，因此不具备出现优秀理论和实践总结的条件，发展慢与整个市场的环境相关。我对设施管理在中国的发展持乐观态度，因为这是优秀的、正确的管理理念。
《现代物业》：五年前您提出，设施管理是物业管理一个再专业化的过程，发展设施管理能使物业管理突破困境。您现在怎么来看待这个问题?
于庆新：今天我也是这么认为的，发展设施管理对物业管理突破困境具有巨大而深远的意义。第一，物业公司需要突破什么困境?第二，市场需要应对什么瓶颈?从这两个角度思考，就能发现发展设施管理的必要性，而物业公司必须根据市场做出改变。中国正在普遍实行的传统的物业管理模式，在西方起源于十九世纪八十年代，之后西方通过设施管理和资产管理改变了传统物业管理的模式。因此我认为设施管理是物业管理的高级形态，物业管理需要经历大的跨越和质的改变。更多传统型的物业管理公司从劳动密集型的“四保”转向了技术密集型甚至知识密集型的设施管理，这就是行业水平的提升。中国的设施管理出现的这个当口，恰恰是各家物业管理公司正在寻求自身突破的时候，在这个时候大家都思考着我们的核心能力是什么?我们到底是朝阳行业还是夕阳行业?我们的服务产品除了“四保”之外，还可以有点什么?我们做的事能不能为这个行业或者是给市场赋予一些新的价值?因此设施管理的出现成为了一个热点。
另外，城市化进程的前20年，大量不动产属于住宅领域，那么在应对以个人消费者为业主的不动产管理中，物业管理基本可以满足客户需求。当城市化进程达到质变时，大量新兴的不动产业态出现了，传统的物业管理并不能满足其需求。从业主的角度讲，就需要更高级、更现代的不动产管理模式，例如设施管理和资产管理。这部分不动产管理的市场需求很大，如果没有这方面的需求，不动产产品的制造过程和制造结果也会遇到困境，会出现大量有人建没人管，或者有人建管不好的情况。
《现代物业》：均豪物业业务项目分为居用物业管理、商用资产管理、公共物业设施管理和园区设施管理，为何设立这四种业态?业务的侧重点在什么地方?
于庆新：设立这四种业态是基于，当房地产市场发育成一个完全市场，而不是单一的住宅市场时，这个市场会由多种业态构成。尽管有许多的观点来界定不同的业态，但是原则上是划分为这四个基本业态。这两年均豪物业着重发展设施管理和资产管理，但是不同城市的城市化进程不同，呈现出的增量市场也不一样，例如有的城市仍然是以住宅为主的增量市场，而有的城市由于区域经济发展的要求，可能体现出以工业园区、科技园区为主的增量市场，而大量的城市存在商业地产投资，以及政府建设的公共物业，因此，每个城市随着市场成长的阶段会表现出不同需求。从均豪物业的发展来看，我们将在不同城市采取不同的策略，但是公司的大方向是经营设施管理。
《现代物业》：工业园区向中西部转移是国家的政策方向，这些政策会对设施管理带来哪些机遇和挑战?在这样的大环境中，均豪物业如何应对?
于庆新：发展科技园区是中国的国家战略，是基于中国人口多、消费市场庞大等因素制定的，所以科技园区或者工业园区——我们准确地称之为工业设施，工业设施管理在中国是一个恒久的市场。大家看到的产业从沿海向内陆转移其实只是一个表象，虽然事实上确实存在着转移，但是产业转移是以劳动密集型的制造业为主，是能源依赖型的产业向内陆转移，而原来在沿海地区或者说发达城市保留的科技园区并没有消失，而是转换成了以高新科技和技术为主导的产业，这就是我们在科技园区中常常谈到的“腾笼换鸟”。所以就结果而言，设施管理并没有大的改变，只是在不同区域会有不同的关注重点，例如在沿海地区更多关心的是研发中心、总部基地，而在西部地区则会侧重研究制造业的管理需求。最近两年，全国各地方政府对国家战略的落实和执行比较到位，去年工业设施和科技园区出现井喷式增长，一年就翻了约一番。工业园区向中西部转移对设施管理行业的影响主要集中在人才领域，综合素质人才的数量较短缺，因此加大了设施管理企业对员工的培训成本。
《现代物业》：即使针对不同的区域，设施管理是否有统一的模式进行管理?
于庆新：准确地讲，设施管理不是一个完整意义上的标准模式，它是由多个业务模块构成的，对不同业态、不同地区，所侧重的业务模块也不同。例如制造业，设施管理更多关心降低制造成本，这其中又特别关注降低能源成本，同时也会关注工人的生产和生活质量，成本及便捷程度的高低。相反，对于研发中心、总部基地这样的业态，设施管理更多关注的是空间管理，也就是空间使用效率的问题。针对不同的业态、不动产和公司形成不同的业务模块，不同的业务模块再组成设施管理模型，而不是全部采用一个标准的模型，这就证明了设施管理是物业管理的高级形态的观点。
《现代物业》：随着企业非核心业务不断外包，物业公司在设施管理发展的整体趋势下应该扮演什么样的角色?物业公司的业务模式可能会产生什么变化?是承包综合管理服务，还是根据自身特点提供某项专业服务?
于庆新：通常情况下，跨区域企业和跨国企业更多选择将非核心业务外包，因为这些企业需要轻结构复制，简而言之就是人越少就越容易复制，当企业规模化发展时，每一个不同区域或者国家都是只复制了自己的核心业务。上市公司的绩效考核中有人均效益比，在这样的背景下保留核心业务，将非核心业务全部外包，企业就不需要进行管理，从而转换到客户的角色上。物业公司作为不动产的管理者，发包单位的非核心业务反而成为了不动产管理公司及设施管理公司的核心业务，当客户的非核心业务和我们的专业管理相结合时，客户的资产价值才能真正意义上得以增长。
《现代物业》：有调查认为，外资企业外包的目的在于节约成本、提高效率和可持续发展，中国企业的外包重点是获取业内最佳实践提高品牌形象。您认为中国的这些企业进行设施管理的动机是什么?会不会偏离设施管理原有的本意呢?
于庆新：不会。第一，我完全认同这个说法，这和中国特定的环境有关。事实上在西方，也都走过这个阶段——就是先获得最佳实践以提升品牌价值，同时再考虑降低成本，这个阶段是必须经过的。但是中国的企业发展太快，有些企业的发展速度已经超过了预期，中国的整体经济发展也非常迅速。在高速成长的过程中，我们的管理方式是粗放型的，因此忽视了企业的经济化运营，包括对不动产管理本身的经济化运营。所以仅从成长速度、盈利程度看，中国的企业超过了很多国外的跨国企业，但是在绩效比对中，我们却远远落后于他们。另一方面，过去中国制造的产品质量受到质疑，而现在质量越来越好了，但是形象没得到改观。我们正在生产世界一流的产品，然而我们没有世界一流的工厂，中国工人的工作环境和西方相比差距很大，尤其表现出关键指标和数据的差距很大。怎么改变?只有请优秀的、成熟的设施管理公司，用“拿来主义”的方法增加实力，然后追上国际公司的水平，这样才会出现最佳的业绩、最佳的人才和最佳的公司形象。
《现代物业》：中国本土的设施管理供应商和西方跨国的供应商相比有哪些优势?
于庆新：设施管理是一套理论，有专业的知识系统，但是任何高深的理论和知识系统都必须经过最佳实践才能运用。对西方跨国企业来讲，他们到中国来实施设施管理，需要本土化的过程;与此同时，本土的企业需要国际化的过程，从这一点上来说，本土企业和西方企业都在学习，因此相对平等，只是看谁的发展势头更强劲。
《现代物业》：政府的标准和规定缩小了物业管理创新空间和限制了其发展模式，设施管理被政府和行业广泛接受后，是否也会因为一些标准而失去了它原有的活力?
于庆新：会的，事实上我们国家在物业管理发展的过程中有着非常清晰的法律框架，同时也意味着非常清晰的法律边界。而这些框架、边界对住宅管理、多业主的私人物业管理是极为有效的，它容易标准化、规范化，但是对于工业、商业，会极大地限制其创新和整合的能力。因此希望政策标准、法律法规不要过度将工业和商业向住宅的管理方式上延伸，留给设施管理、物业管理创新的空间。例如从业资格、企业资质，政策不应该往这个方向延伸。如果有太多限制，国际先进的设施管理供应商无法在中国开展业务，从长远来看，这不利于中国设施管理行业整体水平的提升。另外也会限制跨国企业在中国的成长，因为多数跨国企业深知设施管理和资产管理可以使其集中优势资源发展核心业务，而这些企业往往会选择优秀的区域配合商，例如亚太区配合商等。过度的限制只会导致物业管理公司成长缓慢，跨国公司发展核心业务受限。
《现代物业》：国际的执业资格认证标准面临中国准入的问题，如何解决?
于庆新：首先政府要清晰地知道物业管理和设施管理是完全不同的两种管理方向，在此前提下，国家应该在潜心学习了这些先进的理念后，再制订出标准以便于使其适应中国的发展要求。目前，中国的行业组织还属于受限的状态，十八大提出了鼓励社团成长，也许今后行业协会也是一个有力的推动者。
《现代物业》：外资客户和我国国企对执业资格有没有特别不同的要求?
于庆新：区别非常明显。跨国公司或者说国际型的公司，一定会要求从业人员是设施管理经理人。国内的公司中，要求一部分是设施管理经理人，一部分是物业管理经理人，但是目前的趋势是物业管理向设施管理转变。以我自己的经历来说，之前我跟这些企业接触的时候，当我拿出名片说我是物业管理公司负责人的时候别人通常会拒绝与我沟通，但是当得知我是设施管理公司负责人的时候，通常沟通会很容易。本土企业中，一些国际化程度高的企业对设施管理尤为在意。
《现代物业》：有一些客户要求设施管理服务供应商在合同中写明具有国际资格认证的职员数量，否则不考虑签署合同。但是中国大多企业无法达到世界整个行业的发展水平，中国的企业应该如何推动执业资格的认证?
于庆新：在中国，不管是企业或是社团组织，话语权都非常小，想推动国家的进程几乎是做不到的。我这么说起来有点悲观，但是我们确实需要变换各种方式去“曲线救国”。因此我认为媒体的影响力很大，能够起到强大的推动作用，监督政府在营造商业环境及规范市场行为中发挥作用，使政策能够体现真正的价值，服务于市场。中国目前有英国皇家特许测量师学会中国分会、IFMA上海分会等国外社团，虽然按国家现行法律法规，这些社团组织无法发挥其真正的价值，但是这些社团注册成为企业法人……我想说的是民间组织正在以中国特色的方式顽强地生存和成长，但是困难重重。
《现代物业》：您认为在中国目前的整体市场环境下，设施管理可以进入哪一些细分市场?
于庆新：设施管理是一门复杂的、系统的知识，有不动产的地方就会用到它。但是主要的市场集中于企业名下的不动产，以工业设施为主，工业、办公、研发中心等。另一个主要市场是政府公建项目，例如交通设施、教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施等。
《现代物业》：目前国家对房地产市场的调控促使更多的投资转向工业地产，以均豪物业管理的经验看，要形成与工业地产项目相匹配的工业设施管理服务，需要解决的问题和应对的挑战有哪些?
于庆新：我想最重要的是专业人才。中国的设施管理知识是完全的舶来品，大量的知识需要学习和引进，并结合本土经验进行转化，同时要把这些经验和知识传达给职业人员，这个转化过程是漫长和艰难的。现在，除了同济大学，几乎没有培养设施管理人才的院校，所以人才短缺是最大的一个瓶颈。第二个瓶颈是中国的企业和整体的经济形势都还在成长阶段，对于设施管理的认识还比较浅显。然而在中国，除了《现代物业》杂志，没有任何一本专业的杂志在向社会、向工业、向企业普及设施管理的知识。第三个瓶颈来自于行业内部。
《现代物业》：均豪物业在人才培养方面一直以来花费大量成本和精力，在人才培养上您的感触是什么?
于庆新：我相信在所有的中国企业中，我们是下了非常大的工夫——时间之长、投入经费之多、教师水准之高——我们请的教师全都是国际级的，时间跨度约十年，恐怕很少有企业能做到我们这样。但是相对于业务成长，我们的人才数量远远不能满足需要，这是比较大的一个问题。我们有一套系统的人才培养计划，这个计划从大学生开始，但是我们招聘时尽可能避开物业管理专业的学生，他们学到的知识不能用于实践，反而会使他们形成固定思维，导致后期在企业中学习设施管理知识进程缓慢。例如我们在谈到某些服务内容时，物业管理中是延伸性服务，但是在设施管理中被定义为核心业务，对于这样的问题，物业管理专业的学生就不易理解;在工业设施管理中，设施管理关注的是客户目标是否达成，而物业管理关注的是客户满意度。另外，公司内部的专业团队也进行培训，我们培养了6个职业规划师，专门帮员工做职业规划。学校学习物业管理的意义在于更多的学生可以通过物业管理了解不动产管理，但是大多数学生都无法真正掌握不动产管理的知识。
《现代物业》：人才不适合企业发展需求是普遍问题，对院校培养人才您有什么好建议?
于庆新：我去年花大量的时间去跟院校的老师、专业负责人和校长沟通，他们也遇到了同样的问题，怎么样设置更好的专业教育学生，同时这些专业又能够支持企业的需求，就业的学生如何更好地帮助企业的发展。我认为校企合作是很好的模式，学校掌握市场信息不容易，只有企业才能真正了解市场，学校必须跟企业结合，通过企业关注市场的变化趋势，然后考虑企业和市场需要什么样的人才，走出学校、产学结合、校企合作才是完美的合作，就是产学研相结合。研究机构作为学校跟企业之间的纽带，一方面将研究成果给企业，指导企业生产;一方面把研究成果反哺给学校，用于指导教学及教材更新。
《现代物业》：目前中国对设施管理的认识，主要还是以国际设施管理协会在国内介绍理念以及外资企业的实践为主。您认为中国市场需要什么样的设施管理?适合中国实际的设施管理发展方向是什么?
于庆新：回答这个问题咱们必须得把民粹主义拿开，我是崇洋不媚外的人。客观地讲，设施管理的知识是从西方学来的，目前我们只能虚心地学习，还没有资格去谈创新中国设施管理模式。但是中国企业从来不乏创新精神，始终保持着创新的动力，也是非常有意义的。毫无疑问，互联网来自于西方，但是马云取得的成绩令所有西方的互联网企业艳羡和惊叹。这就说明，中国拥有庞大的市场和高速增长的经济形势，在这样的背景下，以中国人特有的聪明才智和创新精神，我们一定可以在设施管理方面创新出令人惊讶的成果。
《现代物业》：信息化对设施管理起到什么作用?或者说设施管理怎么运用信息化技术?
于庆新：特别喜欢这个问题。在过去的两百年间，我们落后于西方，在这个大的市场竞争环境中我们落后了。他们已经领先了我们几十年、上百年，我们跑输了，本来快要绝望的时候，游戏规则改变了。过去大家的竞争犹如赛跑，而当今的竞争是自行车、甚至是汽车比赛，互联网就是自行车、汽车。所以，如果我们能够把信息化当作一门技术，也当作一种思维，这就是我们快速达到并且超越西方的方式，而具体到设施管理行业，我们也有机会超过西方。
（高见对本文亦有贡献）
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