帕哈普尔商务中心：用实际行为来保持可续性运
今时今日，有一个人正想方设法地改变企业地产业(CRE，Corporate Real Estate)对可持续性运营的看法，并勇敢地迎接着来自各个方面的不同挑战——这就是卡马尔·密托(Kamal Meattle)。如果询问他对于未来持续性运营和企业地产管理的看法时，我们得到的答案则一定是充满着哲理和信念的“连珠妙语”。正是因为具有这样的人格特点，卡马尔·密托先生顺理成章地参加了TED大会并发表关于其地产运营模式标杆“帕哈普尔商务中心(PBC，Paharpur Business Centre)实现室内空气自给自足”的演讲——该演讲的网络浏览量已达14万余次。
但是，密托先生并没有过度重视他在TED大会中发表的演讲，用他的话来说：“这个演讲只不过是通往更广阔空间的一个跳板，我的目标是帮助整个企业地产行业、乃至整个国家快速走向更加具有可持续性运营的未来。”在密托先生开始斥资建造PBC之初，印度国内尚不存在任何形式上的环保型建筑设计和建造指导方案，所以密托先生选择了当时已存在的最为严苛的建筑行业标准——美国绿色建筑文员会的白金级LEED认证(The U.S. Green Building Council’s LEED Platinum Certification)作为其设计标准。由于密托先生的这一“刺激性”举措，现在的印度已经施行了三种与LEED相类似的本土开发的建筑环境和设计认证标准。这些标准则能够帮助印度——这一世界上人口最为稠密的、各类城市污染相对更为严重的国家开拓更加健康的建筑环境未来。
“先摘取低处的、容易获取的果实”
在密托先生的理解中，可持续性运营是企业地产CRE的重要支柱，并且应该进一步成为全世界建筑运营中的常规管理方法——前提是作为企业地产管理者和运营者必须具备务实的执行精神。“企业地产的可持续性运营确实能够使得绿色建筑和可持续性建筑的概念更加主流化，无论是办公室、家庭住宅还是商业中心，都能够通过可持续性的运营方式大放异彩。在PBC中，我们应用了新型的智能技术并将目标锁定在那些‘低处的果实’上，以便使得我们的‘可持续性特色’能够平缓、持久地继续下去。”
只需要在PBC中转上几圈，我们就能够较为明确地理解密托先生及其团队的可持续性管理方式。建筑的设计人员和工程人员在整体建筑范围内都使用了低VOC(Volatile Organic Compounds，即挥发性有机化合物)挥发性材料，无论是涂料、地毯还是家具都能够符合VOC挥发性测试中的最低标准。更为让人敬佩的是，PBC的建筑外部墙体所使用的涂料也完全符合这一标准。此外，PBC在外部墙体的设计和建造中使用了反光性涂料，来帮助建筑屋顶和建筑外墙在烈日下吸收过多热量。那么，这样的设计又带来了何种实际收益呢——建筑内部的空气凉爽清新，PBC整体的室内气温比使用传统建筑外墙涂料的建筑低出5至9华氏温度(约合2.78摄氏度至5摄氏度)。
在这样的成就下，密托先生做出了进一步举动：在20世纪90年代晚期，由于印度国内大范围的空气污染，他曾被诊断为肺功能严重下降。为了PBC内部的员工的心肺健康，密托花费巨大的精力来寻找能够净化室内空气的植物。最终，通过将自己的研究发现和NASA(National Aeronautics and Space Administration，即美国国家航空航天局)的公开信息相结合，密托先生在PBC内部应用了十分特别的“植物分布策略”。其收益，正如密托先生所说：“在PBC内部，你将能够感受到如同瑞士高山上一样沁人心脾的空气。”
开心、幸福的员工才是能够专心工作的员工
密托先生对建筑可持续性运营的追求并不只限于针对“无生命”目标，他也将可持续性运营中最为重要的元素——员工——放置在整体计划的核心部分。“只有快乐的员工才能在办公场所内部快乐地工作，”他说，“健康的身体，良好的环境体验，健康的工作氛围和充满绿色的环境会引发雇主和员工的极大工作热情，并通力合作为企业和彼此创造‘双赢’的解决方案。”
他将这种理论用于其在各种管理、运营领域的实践中：例如，PBC员工的着装要求摒弃了刻板的夹克衫与领带，而鼓励员工穿着吸汗性更为优秀的纯棉材料衣物和透气性更好的休闲鞋。这种举措的原因非常简单，我们再次引用密托先生的一句话——“为什么我们的穿着要像防护服一样让我们与世隔绝呢?”
PBC办公室内部的所有椅子都带有软网式靠背来确保员工的舒适，室内的公共餐厅和酒吧包含多种菜系并尽可能提供健康的有机食物。密托先生的团队还需要确保每一名员工都清晰地理解PBC不断追求可持续性运营目标的原因。每一个人——无论是利益相关方还是供应商，都应清楚企业自身的可以维持可持续性的各种方法和后续收益，进而使得可持续性运营策略从单一的PBC建筑范围中“破土而出”，不断扩大至全世界范围。同时，PBC还鼓励员工身体力行地参与到保持企业可持续性运营的具体行动中来：垃圾箱实施分类分拣，员工即能够在垃圾产生的那一刻开始完成垃圾分类。
这种对人的权益的尊重并没有因为员工离开PBC建筑而产生任何的改变——PBC虽然只是印度的一家中小型企业，却也是联合国全球契约组织(United Nations Global Compact)和联合国妇女赋权原则组织机构(UN’s Women’s Empowerment Principles)的签约方。PBC不仅仅保护妇女的权利，更致力于保护环境的权利。
满满的机遇，光明的未来
密托先生在关注PBC的可持续性运营的持续性的同时，也对未来的绿色建筑发展有着十分长远的计划和打算。“城市中的商业区和居住区对于建筑行业来说都是蕴藏着巨大财富的潜力市场，而随之而来的建筑内外部建设都会在建筑的整个生命周期内耗费十分巨大的资源。这种现象将持续地增加温室气体的排放量。”
在这种思索的伴随下，密托先生看到了未来印度建筑行业的发展方向——“在未来的建筑业中，我们可以设定分叉式的行业发展和完善模式(来实现长久的、全国范围的可持续性运营)。我们可以建造符合绿色标准的新建筑设施，也应在同时对既有的不达标建筑进行可持续性整改。”
当然，他也坦言对既有建筑的整改将耗费更长的时间并面临着十分巨大的挑战。但是，我们能从印度的历史中发现很多的经验和教训。“在古印度的建筑设计中往往包含有占比较大的庭院、树丛、风塔和屋顶绿色露台，这种设计方法可以极大地缓和印度因纬度原因所承受的全年不断的高温天气带来的对建筑本身和内部人员产生的负面影响。与当前的玻璃外墙结构的新型建筑相比，在印度这种高温国家，传统的土石制建筑将在温度控制等方面显得更加的高效。”
可以说，密托先生为印度设计了一套用于未来建筑行业可持续性运营的整体性道路。他还引用了印度英雄“圣雄甘地”的精神——“具有社会责任感的商业企业都应将‘具有甘地精神’的可持续性原则作为其发展的指导思想。甘地曾说：‘自然已经足以满足每个人的需要，而不是去满足任何人的贪婪’，这也是现代环境主义应该具备的道德规范。”在印度这样一个人口与经济都在急速成长的国家中，人们的健康和持续性运营必须要齐头并进。
对于密托先生来说，最为令人感到激动的就是未来。“通过应用全新的、现代的和洁净的技术，安全的饮用水，清新的空气和健康的食物应成为每个印度公民的基本权益。现在的印度已经开始大踏步地按照这个方向前进，这为印度公众和世界民众都带来了十分巨大的机遇。”
密托先生在PBC获得的成果有目共睹，但是我们仍旧非常惊异：为何单靠这一个人的力量就能够改变行业对于未来发展趋势的整体看法?然而，对于密托先生自己来说，答案是十分清晰和简单的：“我坚信我的看法能够成为现实，即使这种发展方式需要相关的政府或其他当局来策划和实施，也无需担忧，因为理性的人都会做出符合道德规范的、易于环境可持续发展的发展方略。作为个人而言，我只是无法停止去做正确的事情罢了。”
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