作者: 罗渝陵 | 2016-02-18 09:11

滴水穿石的管理能否实现物业资产增值？

一件羊绒毛衣如果每次都用好药水干洗，穿时注意防止伤害，不穿时妥善保存，这件毛衣比平时用水洗、穿时挂了洞、不穿时被虫蚀了的寿命要长得多。

用工作绩效来实现物业资产保值增值概念己逐渐成为物业管理行业追宠的常理概念。我们在研究物业规划时总是将其放置其中，并希望通过物业管理工作绩效实现其资产保值增值目标。笔者从事企业经济运作管理二十余年，从事物业管理工作多年，总是企图通过一些局部系统工作来论证其工作重点及程度分类是否符合总目标要求。通过研究设施管理系统理论来研究资产增值概念算是一种尝试。

细究物业资产保值增值状况，不外乎三大类:一是地段增值的结果，表现为物业租金稳定或增长，收益变现容易，评估价值高于购买价格;二是市场供求关系调整，表现为:物业供应量小于需求量时，租售均容易，租售价值高于评估价值，当物业供应量大于需求量时则反之;三是物业保护很好，历久弥新，物业价值稳定。表现为:当地段、需求均无变化时都可以实现并保持较好的租售目标，评估价值高于购买价值。如果说第一、二类物业增值原因是社会发展和市场运作带来的结果，则第三类却一定是管理结出的果实。用什么手段实现增值结果?是对人的服务?对物体的常规性管理?还是均不可能?!国外在八十年代末期九十年代初期就提出了一个新的增值管理概念:“设施管理”概念(Facility Management称为FM)，企图将“设施管理”从传统的物业管理范围中脱离出来，作为物业资产管理的层次(一般认为:物业资产管理包括物业管理、资产管理和组合投资管理这些层次)，视为新兴行业。目前国内外对“设施管理”概念研究的理论结果甚少，公布的研究成果也不尽成熟，但就其通过“设施管理”思想实现资产管理增值概念我却是十分赞同的。

“设施管理”理论认为:设施管理不同于一般意义上的物业管理，也不同于常规的设施设备管理，它与物业管理主要是管理对象的一致——物业资产，但管理方法却不同。“设施管理”提出了物业寿命期全过程管理，包括产业、设施发展的长远策略，楼房管理(包括设计、建造、装修管理)、空面利用、家具配置、设施保养、维持和改善机构内的楼房去创造一切有利于业务发展的环境;它具有常规设施设备管理的一般内涵，更重要的是通过对设施的管理，进入到经营管理系统实施运营管理，并通过其运行实现增值服务。例如对楼宇的计箅机管理系统的管理、网络系统的管理等。本文重点研究“设施管理”概念中关于物业寿命期全过程管理、设施发展长远策略与现实设施设备管理认识兼容过渡的问题。

一、“设施管理”概念中的设施设备管理观点

物业寿命期全过程管理及设施长远发展策略是设施管理理论中的重要概念，讨论其观点就必须清晰地认识到物业寿命是指物业综合寿命，对象是物业(包括设施设备)。实行设施长远发展策略实质是物业寿命期全过程品质保障的系统工程。“设施管理”概念认为:由于近代楼宇建设对现代科技成果运用越来越广泛，除开传统的设施设备外、各种自控网络及通讯、视频设备以及广泛的绿化、美化(装饰、家俱)、健身等设施设备等均进入物业设施设备的管理范畴，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在物业管理中日显重要。传统的设施设备管理概念，主要是以保持运行状态、保持价值为主线。其管理方式可以追溯到十九世纪的工业革命时代。自从有了机器设备，就产生了设备管理的概念，几百年来，人们总结了设施设备管理系统的维护管理工作方案，以保障生产经营的需要。从资产管理角度来看，在资产保值增值的系统中，要延长物业使用寿命，必定要延长设施设备使用寿命，必定要系统规划设施设备管理。国际设施管理协会(IFMA)提出“设施管理”是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作，将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。现代设施管理概念与传统设施设备管理概念相比较可以得出:设施管理是资产管理层次，是综合管理概念，不是简单地把设施设备管理的外延与内涵扩大，传统的设施设备管理是操作管理层次，是附庸在主体管理体系上的子系统。综上所述，我们认为可以把设施设备管理理解为“设施管理”中的重要子系统，支持着设施管理概念的一般内涵。在新的条件下，将设施设备管理之管理外延、内涵、管理模式、管理概念刷新认识，融合到“设施管理”的局部概念中是可行的。或者这样理解:用“设施管理”中崭新的概念来刷新传统设施设备管理思想，用新的管理模式来融会传承的物质形态管理。在生产实践中如何运用设施管理概念?笔者认为:在条件不成熟时，不妨可先运用其基本思想物业寿命期全过程管理以及设施长远发展策略来调整现存设施设备管理概念。通过整合设施设备日常维修保养(以下简称维保)思想，修正设施设备大中修概念认识，调整设施管理阶段工作重点，是实践运作设施管理概念十分有效的途径。

二、整合维保目标:历久弥新，价值保持

日常维保概念是什么?日常维保做什么?用什么标准来保持目标?用什么资源来保障目标实现?很多专业人士都会毫不犹豫的说:上百年、有专著，不就是定期加油、刷漆、清扫!但就其达到的目标，定期的概念，工作的标准，应备的资源却是公说公有理、婆说婆有理，无法系统地进行描述，只是按着固有的模式进行，形成定期工作指示。但展示在我们面前的却是时好时坏不均衡的品质现场。目前这种现象在全行业都表现得很突出。据不完统计，日常维保达成目标的仅占总数的30%左右。针对这一现状分析，由于维保思想方法不到位，缩短使用寿命的案例比比皆是。在业界我们曾经讨论过一个简单话题:“一件羊绒毛衣如果每次都用好药水干洗，穿时注意防止伤害，不穿时妥善保存，这件毛衣比用水洗、穿时挂了洞、不穿时被虫蚀了的寿命要长得多。”但参加讨论者对这一问题有多种不同观点:1、这样做是对的，节约又实惠，可实施;2、没有必要这样做，太麻烦，衣服坏了又买嘛!物质这样丰富; 3、还是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里现在的钱又不够用。在这三种观点中，第三种观点所占比例最大。笔者在参与协调某小区业主委员会和物业公司矛盾时就碰到这种问题，业主主要关注收费是否低，根本没有看到锈迹斑斑的设施设备对自己资产的伤害，而物业公司在较低费用的资源条件下，只能保住企业的眼前利益，怎么可能用自己吃饭的钱去保障业主产业利益!可以说该物业公司除了管保安、保洁、业主公共事务协调外基本上没有资金能力进行设施设备维保。经专家们按其设施设备现状情况定性评估其物业寿命期将缩短几倍，还谈什么保值增值!这种情况在重庆还很普遍，真让人痛心。如果我们运用物业寿命期全过程管理思想，用长远发展策略来系统布置工作，笔者认为设施设备管理的日常维保目标是:历久弥新的保鲜概念;定期维保的定期概念是:定的不仅是工作日的年度期限，而且是根据设施设备的生命周期期限来确定维保期限;日常维保的工作标准:不允许破坏性的锈斑、润滑性能差产生;日常维保的保障措施:与设施生命周期规划一致的资金配置。上海博物馆在设施设备管理绩效上就非常突出。在整体设施设备每天运行二十四小时已连续运行八年的情况下，整个设备层就像刚建造的一样，就连空调管道上的保温铝皮层都如镜面不锈钢。笔者询问一位维保工:为什么最容易氧化的铝皮都能保持其原有状态，他认真地说:“如有氧化斑产生就很难去掉了，我的工作就是不让它产生”。当然为保持如此高水平的维保工作绩效，除严肃的工作纪律外，还应有足够的资金保障。

三、滴水穿石的策略性设施规划概念

策略性设施管理是针对现代机构管理而创造的新概念，它有计划地去运用，增加和减少资源来推行机构的业务计划，策略性管理包括设施的规划及购置;设施的生命周期管理;危机管理;价值实效利用和管理等内容。笔者认为，将策略性设施规划概念指导一般物业的设施设备大中修管理，有其借鉴性。笔者曾经和一位管理高档次设备的专业人士讨论过关于设施设备大修问题。当笔者问他:这套设备用了八年进行过大修吗?他反复强调:我管的设备不存在大修概念，因为我们在设备寿命期的临界点上就是按换总成一样把易损部件换掉了，没有必要再进行大修。当然他每年都准备了设备总值的20～30%资金用于设备维修保养，其管理效果绝对的一流。现在我们且不论此观点是否科学合理，但其把握设备寿命期临界点的设备管理思想和管理效果是值得仿效的。设施设备大中修就是设备寿命周期中的拐点，对其把握的程度实质上是策略性设施规划把握的程度。如果我们在物业建设前期介入时，运用策略性设施规划概念指导设计和建设;在运行使用中运用策略性设施规划概念掌控设备寿命期临界点，从而确立大中修的合理时间，则整个设施设备管理工作就如滴水穿石一样，做得扎扎实实了。

综上所述，无论是作为增值服务新概念的“设施管理”，还是保值服务的设施设备管理，万变不离其宗，将其融会运用使其创造最佳绩效是十分重要的。物业资产既想保值又想增值，在管理过程中无论是滴水穿石式的工作精神，还是历久弥新的工作效果，都是同等重要的。