超高层物业设施管理的价值体现
2010年以来，中国超高层建筑的数量开始大幅增长;预计10年后中国超高层楼宇将达到1,318栋，为当期美国超高层楼宇数的4倍。超高层建筑因其多业态融合和整体构造的复杂，对设施管理和后期营运方面提出了更高的要求。
2013年4月9日，全球商业地产服务公司世邦魏理仕在长沙举办超高层建筑产业主题研讨会，《现代物业》特邀世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生先生及资产服务部董事李永基先生，就超高层建筑的人流规划、节能管理、顶层花园(观光塔)管理、设备管控等具体问题发表了观点。
话题一：人流规划与业态区分
《现代物业》：超高层建筑的底层和顶层是整个建筑人流量最大的地方，有什么好的方法进行疏导?
李永基：超高层区域的划分是比较明显的，每一个区域都有一个独立的功能，能达到一个分流的作用。公寓也好、酒店也好，它们都有一个独立的进出口。到顶层观光的人很多，上海中心在设计时利用地下一层(B1)、地下二层(B2)作为观光层人流的进出口，电梯都在B2层，由B1层的扶手电梯进入B2层，再由B2层大堂到达观光层，起到分流的作用。另外每个区都有空中大堂，由空中大堂进行人流划分。
杜日生：综合来说，在一个平面综合体里是利用首层、地面楼层作为人流输送的交流点。而超高层建筑受制于楼面、地面，会将交流点向下扩建，以B1、B2甚至更低的层数或者与地铁相连进行人流输送。
《现代物业》：如何避免位于裙楼或底层商业空间的活动对高层居住和办公造成影响?
杜日生：大部分超高层大楼整个商业的比例会很低。首先，一个商场不能开在15层，地盘面积相对小，所以超高层的规划中商业成分只是这个楼的配套功能。
李永基：大型活动尽量避开人流最多的时间，会对办公时间、开会时间、人流量进行统计，在不影响其他业态的时间、地点进行展览。超高层主要是服务性大楼，不是纯商业的一种配套。
《现代物业》：超高层建筑电梯的配置数量、转换层设置、停靠楼层设置通常都非常复杂，每个项目都不一样。有没有一些基本的原则可以遵循?如果实际使用和预期设计出现一些差距，如何调整?
李永基：技术上，电梯第一个指标就是运载能力，5分钟之内的载客量要达到12%。另一个是等候时间，人们对等候时间的要求越来越高，现在电梯最高速度能达到18米/秒。其次是运载能力，所以现在穿梭梯、垂直运输梯都是用双层电梯，速度在6米/秒-10米/秒比较多。主要利用空中大堂作为电梯的转换层，可以同一时间把不同类型的人群分开，到达率会相对地提高。技术上可变的东西不多，主要是管理方面，比如，给外卖、快递人员等都设置了专门的电梯。
《现代物业》：如果要对电梯转换层的咖啡吧或者其他休闲场所进行招商，应该注意哪些问题?
杜日生：交换层的重点是怎么来使用，是做人流交换，还是作为提供服务(中饭)的地方。是否做了之后可以减少中午就餐的时间压力和人流压力。所以对整个交换层的机电配置、排水、供电都需要预留空间。招商问题不大，只是需要配合超高层人们的需求，要注重安全等。交换层是未来超高层成功不成功的关键因素，开发商前期要更多地考虑交换层的使用。
《现代物业》：如何统筹不同业态、不同楼层之间的安保工作?哪些区域需要特别加强?停车规划上如何避免高峰时间拥堵?如果写字楼下班高峰和商城促销活动结束相遇，有何应对方案?
杜日生：超高层大楼的中控系统是非常发达的，权限、时间等都可用数据化系统来管理，很多超高层大楼的货物进入也要进行安检，作为开发商和物业管理方这些方面都是必须做到的。所有的机电房间是重要的，另外是很多人都忽略的人很少到的地方，保安就必须填补这些空缺。
说实话下班的人流压力并不是很大，按我们过去的经验，下班都是陆陆续续的，5点、6点、7点，怕是怕两个时间，一个是上班，一个是中饭，如果促销活动结束撞上上班或中饭时间，总经理要反对了。
李永基：我觉得并没有什么不同，只是超高层受到面积限制，车库也只有很少的出口，都是靠预案的安排，提供专用的电梯，提供完善的停车系统，都是靠时间来错开人流、车流，把资源效率最大化。这些都是管理上的难点。
话题二：绿色认证与节能环保
《现代物业》：超高层建筑在申请绿色建筑认证时，美国LEED认证和中国绿色建筑评估三星认证您认为哪类会更适合中国超高层建筑?这两个认证标准各自的优势在什么地方?
李永基：世界首个绿色建筑评估体系最早开始于1990年英国的BREEAM(英国建筑研究院环境评估方法)，但没有发展好。就认证方面还是美国LEED比较受欢迎一点，海外的500强公司，会看建筑是普通奖、银奖、金奖还是铂金奖。知道不同级别大概的水平在哪里，成本大概增加多少。中国的三星标准也是非常好的。它已经综合了英国、美国的标准，把合用的留下来，不合用的拿走，现在申请中国三星标准的(建筑)开始慢慢多了，我相信在未来五年、十年慢慢地LEED认证水平就会掉下来，中国三星标准在未来十年会取代美国LEED认证。但也不会完全取代，比如我一直参与的上海中心，它既拿到LEED认证，也拿到三星标准认证，两者基本上没有矛盾的，同时认证要求可能会多一点，投资成本相对多一些，但对于日后的营运来说会省很多钱。
《现代物业》：超高层建筑区划范围内的绿化面积，尤其是露天绿化特别少，对于室内绿化设置如何来进行统筹，是否需要一些特殊的系统、技术来支持?垂直绿化带在超高层建筑的内部是否会得到广泛的应用?
李永基：绿化面积在超高层中相对比较小，惟一能做绿化的就是屋顶，但是屋顶有很多限制，有些就不一定能做绿化，因为超高层屋顶的风很大，植物生长环境是一个问题。所以在超高层里设置空中花园，上海中心有八个空中花园，都会做绿化墙。但是在中国，屋顶绿化可能发展比较慢一点，因为超高层的冷却塔放置是一大困难，超高层旁边都有裙楼，裙楼的顶部放置冷却塔进行排风是非常重要的。进行超高层前期顾问，有裙楼的裙楼顶就可以放机器设备，顶楼也可以放一些，所以设计时如果屋顶摆放冷却塔，绿化的面积相对要更小。
《现代物业》：超高层建筑的外部景观照明作为一种形象展示功能，在前期规划和前期顾问的时候，如何考虑照明系统的节能?
李永基：通常在设计阶段设计工程师已经做了能源模型，知道能耗要怎么控制。在LEED认证里，对外界光污染标准有很严格的要求，所以它基本不会对外界有影响。这个在LEED认证和三星标准中都有相关要求。当然，绿色建筑不单只是看能耗，好多人以为就是要节约能耗、省电，不止是这样，还有其他方面，像水、工作环境、清洁等，不能因为节省能耗就将冷气全都关掉，还要保证舒适的工作环境。对清洁用品也有要求，药水不能污染环境，采购地毯不能有甲醛。这些方面要求严格，在源头进行控制。这些靠设计师是做不到的，就是要靠管理，所以三星标准也好，LEED认证也好，除了在设计阶段的认证，营运能不能达到绿色建筑标准也很关键。
《现代物业》：如果顾问所提供的方案无法达到客户想要的效果，比如说亮度不够，或是外观不够豪华，达不到租客标准，那通常的解决方案是什么?
李永基：大楼业主方建楼最终是用于出租，设计的时候是绿色建筑，在租赁使用时也应该是绿色的，我们会提供租客绿色手册。但就像LEED绿色建筑认证110分的满分，如果希望是一个绿色建筑，那么拿到40分也是一个绿色建筑(达到普通级的绿色建筑)。所以不能完全强求租客用什么，因为租客有自己的设计风格，我们只是提供建议供参考，但是有些标准我们是强烈要求的，地毯或粉刷漆挥发甲醛超标的话是绝对不能用的。如果在500或 800公里以内的采购算是一个绿色产品，但是从意大利运来的石材才达到租客的标准，就没有理由不允许租客使用。
《现代物业》：超高层建筑会不会加重周边环境的负荷?对周边建筑物产生影响，比如采光和通风，如何发挥超高层建筑的正面影响，减少负面影响?
李永基：新建设的超高层建筑都要经过很多评估，比如风动测试、对楼下的街道和人有什么影响;光污染测试，模拟灯光怎么影响旁边的大楼，这些都会在电脑模型里面做出来，尽量避免负面的。现在最新的幕墙玻璃都是比较透光的,基本上都只反射紫外线，不像前几年幕墙全像镜子一样反光，这些因素都会考虑进去。打比方，一个超高层几十万平方米，运营期间两三万人在这个大楼工作，对周边餐饮业、交通运输肯定有影响，但我们在设计阶段都会有专业的顾问进行工作。一个项目的顾问非常多，交通、消防、机电、运输都有单独一个顾问。
以前很少有物业顾问会参与物业前期设计阶段，现在物业顾问介入前期设计的就多了，业主方可以拿出一百亿建这座大楼，但是设计时的不合理，导致营运时每年要2、3个亿的成本可能会受不了。物业顾问可以提出建议，如果本来是一千万的费用，从后期节能考虑现在要多两百万成本，是否愿意投入要让业主方充分考虑。我们希望建的时候是绿色建筑，管理的时候也按绿色建筑标准来营运。建的时候是绿色建筑，以后100年就都是绿色建筑，绿色建筑不是口号，如果管理一塌糊涂都没有人知道，这是不对的。
话题三：设备管控与技术更新
《现代物业》：超高层建筑为增加卖点会涉及一些开放式的空间，比如开放式的泳池或是餐厅，如何减少顶层开放性空间的影响?
李永基：超高层顶层空间的设计和使用要看设计师和业主方是怎么样规划的。在上海的超高层里面，可利用顶层强风设置风力发电。如果顶层做游泳池，要考虑客户是谁，对水质有什么要求以及整个维护工作，都是管理方要考虑的。所以开放式空间除了观光塔，其他都是小部分的露天，不会全露天的。还有现在超高层都会有非常大的阻尼器，所以基本上屋顶已经聚集了好多这种大型设备，顶层空间做其他用途的机会不太多。
《现代物业》：超高层建筑内部不同业态之间的空调系统如何设计和协调运行?例如写字楼和商场的机组是彼此独立的么?各自用电峰谷之间如何既满足要求又能使设备实现最优运行，同时达到大楼的节能目标?
李永基：第一个标准是按照总体的能耗表现做参考。建筑整体在什么情况下能耗为最低，在这个基础上计算一个基本的用电能耗费平摊给租客。不能说酒店大部分能耗都是在晚间，就说晚上用电的能耗费是怎样的，不是这样考虑的，因为有些大型的设施设备晚上制冷，早上来用，所以早上营运的业态可以享受到晚上使用的能耗带来的便利。考虑整体能耗最小以后怎样平摊，相对每个业态，又多了一个好处。
《现代物业》：尽管目前国内建筑自主发电供电还有一定政策阻力，是否可以畅想一下，超高层建筑风力发电除了可以解决自身的电力需求以外，还可以提供城市公众使用?
李永基：拿上海中心做例子，因为有好多的风力发电在高层，一年可产生119万千瓦时的电量，节省100多万元的电费，但是相对这个大楼的总体用电来说，可能只占总需求的百分之五，怎么可能有能力供电给外面的大楼?所以上海中心的发电机产生能耗给大楼自己用，将能源循环利用，整体能耗上没有浪费。
《现代物业》：超高层建筑一般都会配备世界最先进或是最昂贵的设备，如何与设备提供商进行良好的沟通，例行的沟通和紧急的沟通都是怎样进行的?
李永基：当投标确定某产品以后，供应商会对安装、使用、维护进行培训，有操作手册。所有供应商我们会有一系列的文件，比如，供应商在两年内要提供多少次培训，机器设备怎么维护，供应商在保修期内怎么提供服务，保修期后提供服务的收费标准，这些全都在采购前就定好方案。
我们在挑产品的时候会考虑供应商的实力、品牌、历史等，选购的时候很小心。对重要的零部件，在采购的第一时间就进行备份，这个要得到重视。我们也让厂商备着这些零部件，如果不生产了，我们可以把这些部件买回来，确保在大楼的全生命周期内，设施设备可以满足需要。所以在做预算的时候也要把这些考虑进去。
《现代物业》：对一些设备来说，可能十年就有更新的新产品，这个时候的新产品对原有的设备会造成冲击，怎么样来考虑这种新设备?
李永基：比如变压器，以前的变压器都放在地下室，但是超高层变压器放在地下室的话电缆布置很长，能源损耗非常大。所以现在在设备层会放一些变压机组，变压机组的生命周期是二十年到二十五年，而一个楼的周期是八十年，这就意味着在前期就得考虑更换的时候怎么样把这个设备换上去，比如有些井道就是预留给大型设备吊装使用的。上海中心大型的冷冻机组在66楼，一旦二十年、三十年这个机组坏掉了，就可以把这个设备放下去。同时，哪个幕墙玻璃能打开进行装配，这是一定要想的。也许二十年过后，这类设施设备会更小，可以放进电梯里，那时将冷冻机组换掉是不是个好的建议，有时候也不一定。因为买这个机器也是钱，这个机器也是排碳的，绿色建筑的营运，不是简单地算钱。绿色建筑维护最困难的是培训，让我们的租客明白为什么不能抽烟，为什么进来的时候要放防尘地毯，扔垃圾为什么有分类，不要的电池怎么处理，这些都要不停地培训。
《现代物业》：现在国内的超高层建筑的设计风格越来越个性化，您认为类似门型或拱形建筑，例如苏州的东方之门，建筑的外形会对后期的运营管理造成怎样的影响?那么在项目设计阶段如何介入进行调整?
李永基：东方之门这个项目我有参与。超高层肯定有自己的风格，不会四四方方的一座大楼，那投资商也不会要。投资商建了超高层就是要出名，所以要设计独特，要有旋转有扭动。管理维护上，拱门其实没什么困难，主要是业态怎么样来分割，这是最关键的。住宅、酒店怎么安排，门型建筑的顶层应该是酒店，如果顶层是一个办公楼，下面是酒店管理难度就非常大，办公的人不想走到住宅里面，住宅的人也不想看到游客到家旁边参观，所以要把它尽量分开，办公的人在这边不会影响到那边的住宅。
所以要看设计的时候业主方是怎么想的，如果考虑财力问题，最好的部分有人要就卖给他，这样在后期管理的时候是比较被动的，因为物业管理就只能在这个基础上帮业主找一个方案，拱门困难的就是底部的幕墙清洁，其他方面没什么太大的难点。
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