作者: 廖志浓 | 2005-12-01 14:00

合同“约定”了房产商不法利益

笔者手头上有一份房地产买卖合同，其中的某些条款颇值得玩味，现摘录如下，供大家参考(甲方为开发商，乙方为购房人):

第十七条:甲方出售的房地产位于地块编号为XXXX的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有(另有约定的除外)，乙方按占地分摊面积承担义务。

第十八条:甲方保留附表四之所列项目权益为本身拥有。

第二十二条:甲乙双方可约定其他条款列于附表五中，附表五须经双方签章。

第二十四条:本合同的附表一、二、三、四、五及附图一均为合同内容之一部分，合同用墨水笔填写，与打字油印的文字具有同等效力。

附表四:

下列项目权益为甲方拥有:

1、 XXXX地块内的广告权益;

2、地块内的架空层权益;

3、地块内的停车场权益;

从这份房地产买卖合同条款中我们可以发现，这几个合同条款构成了一个完整严密的逻辑链。开发商将该地块内的广告权益，停车场权益，架空层权益通过所谓的另有约定牢牢地抓在了自己手中。换句话说，开发商卖房给消费者，以上权益本应归全体购房者所有，但却被开发商剥夺，理由就是签了合同。

我们再来看看目前我国消费者是如何完成购房签约过程的。消费者首先是看楼，接受销售人员的游说，了解价格，户型结构，小区规划等方面的情况;支付定金;签订临时买卖协议;签订正式房地产买卖合同。但是问题的关键在于绝大多数购房者在支付定金前无法了解合同的详细条款内容，例如前述的合同条款特别约定。我想作为一个消费者如果他在缴纳定金前知道有这么一个特别条款是一定会“反抗”的，但事实是开发商剥夺了购房者的此项权利，通过不签约就没收定金等手段逼购房者就范。极富讽刺意味的是，这居然是房地产市场的潜规则——行规。与此相类似的也适用于物业管理合同，早些年广州曾出过一个笑话，某开发商在合同中居然规定购房者须“自愿”接受某物管公司管理十年，把购房者吓得落荒而逃。

我们再来看看近期公布的《中华人民共和国物权法(草案)》第七十六条的有关规定:建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。由此我们可以看到在物权法草案中依然规定的是相关权益归全体业主共有，有约定的按照约定。开发商手握合同，自然在今后的权属争议中处于优势地位。同时这也为今后物业管理工作的正常进行埋下了隐患。

笔者认为，许多物业管理纠纷其根源实质是在开发商身上。由于开发商在开发销售等过程中存在欺诈购房者的行为，而在入伙之时的前期物业管理公司通常都是由开发商确定的(许多索性就是开发商的子公司)，购房者通常会将物管公司与开发商视为“一丘之貉”，使得购房者(即小业主)与物业管理公司很难沟通合作，试问物业管理公司又如何能真正代表小业主的利益?

在中国的物业管理实践中，由上述合同条款所引发的开发商、物业管理公司与小业主间的纠纷数不胜数。例如:

一、停车场权益。有小业主认为，停车场是属于小区的一部分，是全体业主所共有，开发商(物管公司)无权将其用作商业用途，再向业主收取停车保管费，或者对外营业的停车场，其收益应归全体业主所有。

二、广告权益。这里通常最常见的是外墙及屋面广告权益。有些开发商(物业管理公司)会将外墙或屋面出租给商家摆放广告牌匾，这笔收益也相当可观，而业主认为其收益应归全体业主所有。除广告外，还有一类问题在实践中表现得相当尖锐，那就是开发商(物业管理公司)将屋面出租或卖给移动通信公司建信号基站，信号基站的运行产生电磁辐射，会给小区的业主身心健康带来影响，因此全国许多地方都曾发生过业主采取极端行为阻止基站建设运行的行为。

三、会所权益。目前许多小区都有配套会所服务，但会所通常都被承包经营，绝大部分都面向小区以外提供服务。这使得小区业主的生活安全感降低。

四、小区道路权益。这里有一个争议，那就是中国是否有“私家路”(即归小区业主共用的道路)?这里有两种情况。其一，是小区内某条道路在规划设计阶段就确定为市政路，开发商心知肚明，但其在销售阶段刻意隐瞒回避这一问题，让购房者误以为是“私家路”，待到小区业主入住后发现这一道路有大量车辆通行，噪音不断，从而引发业主与开发商(物管公司)纠纷。例如广东某地一小区被市政路拦腰截断就是范例。其二，某条道路本来是所谓“私家路”，但由于市政建设需要，政府为疏导交通压力，有权将其收归为市政道路，从而又引发纠纷。广东某地曾有一别墅区，因市政道路车辆噪音导致业主生活环境恶化，物业贬值。因此笔者认为在中国实质并不存在所谓“私家路”，“一切都可由政府根据城市发展的需要适时作出调整”，但值得注意的是小业主的权益也理应受到保障，这也是物权法的制定者应当注意的。

物权法本来就是一部关系到公民切身财产利益的法律，作为物权法草案中有关“业主的建筑物区分所有权”章节能否进一步细化，对于合同条款“约定”的问题加以妥善解决，以更好地维护广大人民群众的利益。

(本文同文作者：汪俊辉;原载于《现代物业·新业主》2005年10期)

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