作者: 王志林 | 2006-12-01 14:40

小区物管纠纷实例三则

案例一：暖气跑水冲毁地板，法院判供暖方赔款

沈阳市某小区业主付先生家新安了一个暖气排污阀门，可是在暖气试水时却成了一个漏点，冲泡了家里的地板。阀门到底是维修工人忘关了，还是付先生家里人又打开过，双方各说各的理。最后法官依据经验法则，判定过错方在供暖方，业主付先生获得赔偿。

案件回放：暖气跑水业主家地板被淹

业主付先生家住沈阳市和平区南三好街某小区的7楼。付先生楼下的邻居曾向供暖方——沈阳五里河体育场(以下简称“体育场”)反映，在供暖期暖气总是不太热。2004年9月，体育场派人对付先生家的供暖设施进行了维修，并在其南主卧室的暖气管下方安装了一个排污阀门。他们认为，这样做可以解决楼下暖气不热的问题。可供暖期到来时，付先生家却为此遭受了一场水灾。

2004年10月22日，体育场对暖气进行试水，新安装在付先生家的排污阀门竟没有关闭，此时，恰巧付先生家中无人，暖气水从排污阀门中喷出，很快就淹没了付先生家的地板。2005年3月，辽宁省永信会计师事务所有限责任公司对付先生的财产损失出具了评估报告书，结论：被毁地板评估价为3115元。付先生认为，造成自己财产损失的责任在供暖方，于是将体育场告上法庭，要求对方赔偿3115元。沈阳市和平区法院判决支持了付先生的请求。体育场不服提起上诉，沈阳市中级人民法院于2005年8月11日维持原判。

法庭辩论：跑水淹地板谁应承担责任

焦点一：暖气漏水究竟是谁的责任?

体育场方面认为，经对维修工人进行调查，工人刘某、都某都说给付先生家安装排污阀门时，经检查阀门关闭无误后才离开，阀门没关闭不是他们的责任。也可能是付先生一家误把阀门打开了。

付先生却说，该处住房一直闲置，暖气维修的事情自己事先并不知道，是握有自己房门钥匙的邻居协助供暖单位维修工人开的门。体育场私自在其家安装排污阀门，导致暖气漏水，家中财产损失，理应赔偿他的损失。

焦点二：下发《紧急通知》能否免责?

体育场方面认为，2004年10月18日，供暖方已经在付先生家楼下单元门上贴了《紧急通知》，内容为：“锅炉房将于10月21至23日对居民住户进行上水打压，居民家中必须留人(尤其是今年暖气维修过的居民)，如果漏水请找本小区供暖维修人员及时处理，如不留人所发生的一切后果自负。”在试水期间，付先生家里没留人，付先生存在明显过错。

付先生对此辩称：自己在2004年7月就已搬家，离开了小区，沈阳五里河体育场采取张贴公告方式无法通知到本人，我也不知道有这个《紧急通知》。

法院判决：经验法则推定过错方在供暖方

法院审理认为，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应承担民事责任。体育场对暖气进行试水，付先生房屋暖气管上的排污阀未关闭，导致暖气漏水将地板冲泡，对此事实双方无争议。

体育场肯定其安装阀门后已将阀门关闭，虽有维修工人刘某、都某的谈话记录，但因两人与本案有利害关系，该谈话记录不具有证明力。体育场亦无证据证明系付先生将新安装的排污阀门打开。根据经验法则，可推定工人维修结束后没有关闭阀门，导致试水时暖气漏水，此系体育场供暖维修人员的疏漏，为重大过失，故体育场对付先生家因地板被冲泡而导致的财产损失，应承担侵权的民事责任。另外，因为付先生已搬出供暖区，张贴《紧急通知》的方式无法通知到付先生，体育场亦无证据证明付先生知道《紧急通知》，所以付先生无过错。

律师说法：经验法则判案有法可依

辽宁正时律师事务所丁晓婷律师认为，法官依据经验法则判案是有法律依据的。所谓经验法则，是法官依照人们在长期生产、日常生活以及科学实践中通过对客观世界普遍现象与通常规定的理性认识所形成的、反映事物内在联系的事务来推定案件事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定：“下列事实，当事人无需举证证明：(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。”这一规定确立了运用日常经验法则认定案件事实的合法地位。

在本案中，当事人只持有间接证据，对排污阀门维修后是否关闭亦或重新打开，双方均无直接证据证明。根据日常经验，付先生家住房一直闲置，无任何理由和必要打开排污阀，也没有误打开的机会和事由。而排污阀是体育场的维修工人安装的，其在安装之后没有将排污阀关闭的可能性显然要大。法官依据经验法则，推定是工人没有关闭排污阀，因而判令体育场赔偿付先生的损失。

服务启示：只贴告示是不够的

在我国北方城市，每逢冬季供暖期来临，人们经常会看到小区居民楼门口处贴有这样的告示：“小区供暖锅炉房将于某日到某日对居民住户进行暖气上水打压，家中必须留人，否则一切后果自负。”一句“后果自负”，颇有“霸王条款”的味道。

然而，沈阳市中级人民法院的这个判例却给供暖方敲响了警钟：用户家一旦出现问题，供暖方贴了告示也不能免责。

作为供暖单位，为用户供暖本身就是本分、是服务，既然为用户服务就不能板着脸，硬性地告诉用户：要怎么怎么样，必须怎么怎么样，而是应该多了解，多研究，以方便用户为目标。就拿试水这样的事来说，贴告示并不能代表供暖单位的工作就到位了。

贴一张告示、输一场官司是小事，供暖方服务理念要转变可是大事。否则，经常“后果自负”的不会是消费者，一定是服务单位。

案例二：租库房到期没撤，物业扔货侵权

案件回放：经营者刘女士在沈阳市东陵区长青街附近做摩托车配件生意。为了存放配件，她看中了自己经销处毗邻某小区的4个车库。2004年3月8日，刘女士与管理车库的出租方——该小区物业公司签订了租库房合同，约定租期半年。时值同年9月9日，租赁期满，承租方刘女士理应续租或解除合同，腾出库房，可是刘女士却没当回事儿。因此该小区物业公司在刘女士承租的车库门上贴了一份通知，内容为：“希望承租人遵守协议，如9月23日之前还未清腾已到期的车库，我们将采取强制手段收回车库。”虽然通知发出，但刘女士既没向物业续交房租，也没将存放的摩托车配件等货物搬出车库。9月25日、26日两天，该小区物业公司采取了“强制手段”，未征得刘女士同意，就将其中三个车库门打开，把里面的摩托车配件等货物搬出车库扔在了小区院内。刘女士知道此事后非常气愤，要求对方立即停止侵权、恢复原样。双方就这样僵持不下，摩托车配件等货物被露天“晾”在院里半个多月。这时，刘女士发现：摩托车配件不仅丢了很多，而且几天前的一场大雨，把剩下的配件浇得锈迹斑斑，根本就没法再卖了。配件丢失、受损，刘女士认为这都是小区物业公司造成的。不久，她向沈阳市东陵区人民法院起诉，要求该小区物业公司赔偿摩托车配件的损失。

法院判决：2005年，沈阳市东陵区人民法院对此案进行审理。法院认为，刘女士既不续约也未主动腾出车库，行为属于违约。物业公司要求刘女士解除合同并腾出库房是正当的。但物业公司没有擅自处分对方物品的权利，将配件搬离车库的行为不当，侵犯了原告财产所有权。由此给原告刘女士造成的损失，物业公司应给予适当补偿。法院故判令物业公司赔偿刘女士经济损失8万元。

案例三：业主欠物业费，追罚滞纳金

案件回放：2000年，徐女士购买了位于沈阳市沈河区的一套住宅。但入住不久，徐女士发现阳台的洗衣机下水经常往上返水，主卧室卫生间的棚顶也出现漏水。加之2004年初，小区的业主会所被物业公司擅自出租变成了酒店，这让一直觉得住得不顺心的徐女士打定主意：不再交纳物业费。物业公司在多次催要未果的情况下，于2005年7月把徐女士告到沈阳市沈河区人民法院。沈河区法院审理认为，徐女士虽然提出物业管理不到位，损害了自己的利益，但未能提供相关证据证明。因此，其拖欠物业费已构成违约，遂判决徐女士给付物业公司所欠的物业费8725元，同时给付1745元的滞纳金。宣判后，徐女士不服，以一审抗辩理由向沈阳市中级人民法院提起上诉。

法院判决：沈阳市中级人民法院对此案审理后认为，徐女士提供的房屋漏水照片由于未能反映形成时间，不能作为证据使用;上下水存在问题，徐女士应及时报修，但她未能提供任何报修记录，因此对物业公司未能及时维修的主张，法院不予认定;关于业主会所转让问题，因双方对业主会所的使用事先并无约定，而且原业主会所亦是有偿服务，徐女士不能以此为由拒交物业费。

2006年1月25日，沈阳市中级法院对此案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第4期总第46期)