作者: 吴良根 | 2009-01-05 14:34

物业公司应当承担的补充赔偿责任

[裁判要旨]

本案中原告徐先武与物业管理公司之间无保管合同，但身份不明人盗走徐先武的电动三轮车时，物业管理公司门卫违反专门人员的警觉和合理注意义务，致使车辆被盗时畅通无阻，据此认定物业管理公司违反安全保障义务，应当在一定额度内承担补充赔偿责任。【摘自《(2008)秦民一初字1523号》】

■[案情]

原告：徐先武

被告：南京瑞祥物业管理有限公司(下称“瑞祥公司”)

2008年8月26日凌晨四点，原告徐先武价值4,800元的电动三轮车被两个不明身份的人撬掉防盗锁，从瑞祥公司管理的康居里小区盗走。小区物业管理公司的门卫既未关闭大门，也无人上前询问，致使盗车人顺利逃脱。原告徐先武诉称其自2007年1月起租用康居里某幢某号某某室使用至今，从未拖欠物业管理费，而物业管理公司在两个不明身份的人盗走其电动三轮车时，未履行其门卫义务，请求法院判令被告瑞祥公司赔偿其购车款4800元。

被告瑞祥公司辩称，其多次要求原告徐先武将电动三轮车停放到指定车棚内并签订保管合同，但原告徐先武置之不理，本次失窃事件与被告无关，不同意原告的诉讼请求。

原告提供了租赁合同、交纳物业管理费的单据、业主委员会与瑞祥公司的物业管理合同及购车单据和失窃当日公安机关调取的监控录像证实相应事实。

南京市秦淮区人民法院经审理查明，2008年8月4日，原告徐先武购买的电动三轮车购买价格4,800元。徐先武交纳了2008年6至8月份每月20元物业管理费共60元。2008年8月26日凌晨3时45分左右，两个不明身份的人同乘一辆摩托车进入正门完全敞开的康居里小区(注：小区安置了可伸缩的大门)，大约五分钟后，这两人分乘一辆摩托车和一辆电动三轮车从大门疾驰而去，未有任何人上前询问，按规定大门应有两名值班人员且凌晨通常应适当关闭大门，但从监控录像看，3:40到4:00期间小区大门敞开，无其他人出入。2008年8月26日上午8时，原告徐先武至秦虹派出所报案，2008年8月26日上午10时秦虹派出所调取了相关监控录像，证实上述被盗事实。

■[审判]

法院认为，物业管理公司与业主委员会签订了物业管理合同后即在物业管理公司和业主、物业使用者之间成立包括安全服务内容的合同，物业管理公司应当严格按照物业管理合同和相关物业管理法律、法规履行自己的职责。具体到物业管理公司，应当为防范第三人对业主及物业使用者财产侵害提供安全服务，物业管理者既需要为与业主约定的特定物看护提供保管服务，又需要根据物业管理合同提供一般性的安全保障服务，如聘请专业的保安人员履行安全保障工作，并且保证保安人员尽职尽责，保持专门人员特有的警觉和合理的注意义务，如在特定时间，合理使用安全设施，并对特别可疑的人员保持应有的警觉，进行必要的检查询问，否则物业管理公司的安全保障义务沦为空谈。但物业管理公司的安全防范服务是一种群防群治的安全防范，即便防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，也不能完全确保业主财产、人身的安全，此时业主财产、人身遭受第三方侵害，物业管理公司也不承担赔偿责任，相反，如果物业管理公司未能履行物业管理合同的约定并存在明显过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在疏漏的赔偿责任，但物业管理公司承担责任的前提是侵权人先承担赔偿责任，只有在侵权人无法查明或侵权人无赔偿能力，物业管理公司才承担相应责任。本案中，在凌晨四点左右行人稀少时，物业管理公司门卫未及时将伸缩门关闭，违反了专门工作人员应有的谨慎和注意义务，未妥善使用安全设施，两个不明身份的人长驱直入并在短时间内进出，门卫违反了专门工作人员的警觉义务，不进行最低限度的查询，致使有可能在严格门卫管理制度下得到阻止的盗窃事件发生，应当认定物业管理公司违反安全保障义务，并承担相应的赔偿责任。但业主享受安全防范服务并不能免除财产所有人对自身财产的安全责任，业主仍然是自身财产的安全责任主体，对原告徐先武的电动三轮车实施盗窃的是两个不明身份的人，原告和两个不明身份的人之间形成直接侵权关系。因两个不明身份的人无法查明，原告无法主张损害赔偿，所以应由被告在其过错限度内先行承担一定的赔偿责任，被告在承担了相应责任以后，如果两个不明身份的人被抓获，可以向他们追偿。原告徐先武要求被告瑞祥公司全额赔偿的要求没有法律依据，因为对电动三轮车而言，被告瑞祥公司没有保管义务，财产安全责任仍由原告自己承担，被告只承担与其过错相称的补充赔偿义务。被告辩称原告没有按要求将电动三轮车停放到指定地点，所以被盗与其无关的观点本院不予采纳，因为原、被告之间的物业管理纠纷并不能免除被告对原告财产的安全保障义务，前者依业主公约处理，后者应依物业管理合同和物业管理条例处理。据此，根据《物业管理条例》第四十七条第二款、第三十六条之规定，判决如下：一、被告瑞祥公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告徐先武电动自行车被盗时价值4,700元的30%即1,410元，被告瑞祥公司赔偿后可以在窃车人被抓获后进行追偿。二、驳回原告徐先武的其他诉讼请求。本案宣判后，原、被告均未上诉。

■[评析]

本案的争议焦点是如何界定物业管理公司对业主财产的安全保障义务以及物业管理公司在第三人侵害业主财产权时，未严格履行安全保障义务时的责任承担。

一、物业管理公司对业主和物业使用者财产的安全保障义务解析

《物业管理条例》规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，而安全防范工作就是安全保障义务。这里的安全包括业主和物业使用者的财产安全，它是指物业管理企业和小区业主及物业使用者之间，根据合同明确物业管理公司安全服务的具体要求和制度，如承诺业主和物业使用者在小区的主要通道路口实行24小时保安执勤，在小区内实行24小时巡查、巡视，相关人员具有一定素养，并保持专门人员的警觉和合理注意，以保障业主和物业使用者的财产安全。如果物业管理企业未按照物业管理合同的约定履行安全防范义务，导致业主和物业使用者财产受到损害的，应承担相应的法律责任。

物业管理公司财产安全保障义务包括三个方面：1、物业管理公司在设施设备方面的安全保障义务。物业管理公司需要安装必要的设施设备来保障业主和物业使用者的财产安全。2、管理制度建设方面的安全保障义务。就是要求物业管理公司自身建立起一套较为完善的管理制度，并按照这套制度来运作，保障其所辖区域处于安全的状态。3、物业管理公司在防范制止违法行为方面的安全保障义务。这项义务在物业管理公司对业主和物业使用者的安全保障义务中处于核心地位，主要分为两类，一是物业管理公司在防范违法行为方面的安全保障义务，指物业管理公司在业主和物业使用者财产损害尚未发生前所应尽的警觉和注意义务，主要包括：根据居民区的特点，合理布岗，执行门卫值班制度，实施安保制度，对小区可疑人员进行查询，以确保业主和物业使用者的财产安全;二是物业管理公司在制止违法行为方面的安全保障义务，指物业管理公司在业主遭受损害时和损害后的救助义务，物业管理公司在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件或各类灾害事故时，要立即报告公安机关，并保护好事故现场做好调查和援助工作。安全保障义务是一种行为义务，只要义务人尽到作为的义务，即为完全履行了法律义务，不要求特定结果的发生或不发生。物业管理公司上述三方面的财产安全保障义务在履行过程中分为动态义务和静态义务，静态义务往往是一次性的，而动态义务是持续性的，必须保持专门人员的警觉和合理注意，财产安全保障义务才是有意义的。

二、第三人侵害业主和物业使用者财产权利时，违反安全保障义务的物业管理公司法律责任的承担

当业主和物业使用者的各种财产被第三人侵害的现象发生时，对于违反安全保障义务的物业管理公司来说，法律只是规定物业管理公司承担相应的法律责任。实践中有人主张物业管理公司全额承担赔偿责任，有人主张物业管理公司承担部分赔偿责任，有人主张物业管理公司承担补充赔偿责任。笔者认为应当区分不同情况分清物业管理公司的法律责任。

1、如果业主或物业使用者与物业管理公司之间无保管关系

物业管理公司必须按照相应的法律、法规和物业管理企业内部的规章制度来实施安全保障工作，如门卫制度，巡查、巡视制度等，并保持专门人员应有的谨慎，保持应有的警觉和合理的注意，此种情势下如果物业管理公司未违反安全保障义务则无需承担法律责任。但即便物业管理公司违反安全保障义务，受害人也不能直接依据物业管理公司违反安全保障义务要求物业管理公司予以赔偿，因为侵权人和受害人之间形成侵权法律关系，受害人应依据侵权法律关系直接要求侵权人予以赔偿，如果侵权人不明或侵权人无能力赔偿时，物业管理公司才承担补充赔偿责任，并可在特定情况下予以追偿。因为在物业管理关系中，业主和物业使用者财产安全责任仍然由业主自己承担，安全保障责任对权利人来说仅仅是一种最低限度的安全保障，对义务人来说则是其承担的最基本义务和应达到的最低要求。

2、如果业主与物业管理公司之间有保管关系

业主和物业使用者财产毁损灭失风险转移给物业管理公司，物业管理公司不是承担安全保障义务，而是承担保管义务。业主和物业使用者财产遭第三人侵害，保管人有赔偿义务，且不得以第三人侵权抗辩，但受害人作为所有权人与侵权人之间形成侵权法律关系，侵权人有义务赔偿被侵权人所受的财产损害。因此这种情况下，业主和物业使用者既可以以保管合同向物业管理公司主张权利，也可以直接向侵权人主张权利，但只能选择其一，如果业主和物业使用者选择向物业管理公司主张权利时，则物业管理公司在赔偿后可以向侵权人追偿。常见的业主和物业使用者的车辆交给物业管理公司保管后，如果因第三人侵权发生毁损灭失，则业主可以选择向第三人或物业管理公司主张损害权利。因此，在业主和物业使用者财产遭到第三人侵害时，应区别物业管理公司的责任类型，分别确定物业管理公司的赔偿责任。

三、本案中物业管理公司赔偿责任的确定

首先，本案中原告徐先武按照物业管理合同的规定以康居里小区内房屋承租人的身份交纳了2008年6月至2008年8月的物业管理费，所以原、被告之间形成物业管理关系，但原告未按瑞祥公司的要求将电动三轮车停放在物业管理公司指定有人看管的收费停车场所，所以原告与被告之间不存在保管关系，原告徐先武是电动三轮车的风险责任主体，原告要求瑞祥公司就被盗电动三轮车进行全额赔偿的要求不能得到法院支持。

其次，被告瑞祥公司对原告所有的电动三轮车虽无特定看管义务，但对本小区的所有业主和物业使用者的合法财产具有安全保障义务，瑞祥公司的夜班门卫应当按照物业管理公司的规章、制度以及门卫工作的常识和保安人员应有的警觉和合理注意履行安全保障义务。而本案中瑞祥公司的门卫在凌晨四点左右进出人员十分稀少时，未将伸缩门关闭，在盗车人短时间进出时，也未引起应有的警觉，进行必要的查询，应当认定瑞祥公司违反其安全保障义务。

最后，本院认为，原告的电动三轮车被盗后，在原告和两个盗车人之间形成侵权法律关系，原告应当向盗车人直接要求赔偿，但因为盗车人身份无法查清，所以原告的赔偿请求短期内无法实现。据此，本院考虑到原告将电动三轮车停放在室外，自身对失窃负有主要责任，而瑞祥公司的门卫违反专门人员的警觉和合理注意义务，致使有可能避免的盗窃事件发生了，物业管理公司应当承担补充赔偿责任，考虑到物业管理公司收取物业管理费的数额和物业使用者财产损失之间的平衡，根据《物业管理条例》第四十七条及第三十六条规定，判令瑞祥公司补充赔偿失窃物现存价值4,700元的30%，即1,410元。

(作者系南京市秦淮区人民法院法官)

(原载于《现代物业·新业主》2009年11期)