作者: 苏宝炜 | 2009-11-15 14:38

物业工程设备质量危机化解实例

最近，在物业项目商场部分频繁发生的供水管线漏水事故，让Bruce总经理非常头痛。虽然项目工程部提前尝试了各种方法希望避免事故的发生，但是效果都不甚明显。为了使问题得到彻底解决，同时也是维护物业公司自身的正当权益，Bruce只得使用“非常”手段来消除供水管线的安全隐患。

『现象』：地下室接连跑水，暴露工程设备质量问题

物业项目地下一层是一个整体车库，第一次跑水事故就发生在这里。当天下午四点半，秩序维护人员在进行例行巡视时发现，8号货梯附近有一条管线的阀门发生故障，并伴有大量溢水现象，便立即通报安管部和工程部。相关专业人员到达现场后，判定是一条自来水供水管线上的DN20阀门自身损坏失灵造成溢水。之后立即实施紧急处理，关闭了管线的供水总闸。但是由于总闸关闭不严及管道内存在大量余水，造成清理进度缓慢。待完全排净余水更换上新的阀门恢复正常供水，已经是晚上七点了。由于还没完成损失统计和事故报告，工程部Andy、安管部Tom和Bruce都暂时没有离开。最终事故共造成车库部分环氧地坪及墙面受损，保洁库房内部分清洁耗材损坏，邻近的货梯需要排水和烘干而停运16个小时。以上损失情况项目部也及时通知了保险公司。但是在查看事发现场时，Bruce和Andy却发现了一个重大安全隐患，受损的管线阀门不仅阀体本身功能失灵，连接部位的法兰处也出现松动、填料外泄的情况，特别是阀门侧壁发生开裂，开裂处一个个砂眼非常明显。因此Andy经理怀疑是由于安装施工及阀门本身存在质量问题才造成了此次事故。如果真是如此，那地下车库剩余100多个阀门就都会存在发生事故的可能。由于设备质量问题的判定和归责是一个非常敏感的话题，在没有十足证据的前提下Bruce不能冒然定论，项目部也只能先安排工程部人员对管线和阀门进行检查，并加强对重点区域进行巡视。

第二天，Bruce便向甲方说明了事故情况，并附上了现场照片和一份详细的原因分析说明。由于工程项目还在维保期，因此要求维保单位对相关管线及阀门进行检查。虽然Bruce在报告中已经说明事情的严重性，然而事情的发展却并没有像Bruce想象的那样顺利。维保单位对配合检查的要求置之不理，开发商给予的回复也只是等待查验。

接着第二次跑水事故发生了。就在第三天凌晨五点三十分，同样是项目地下一层车库的一个DN60中型供水阀门爆裂，虽然工程部和安管部都在第一时间发现了跑水情况并且进行了及时处理，但由于破裂的管线直径较大且出水量较大，溢出的自来水不仅瞬间漫过了地下一层的防水台，还流入了专供超市的配电间。虽然及时切断电源并没有造成更大范围的事故，但是跑水事故仍然导致超市开业延迟两个小时。经过核查，事故原因依然是阀门自身闸板开裂损坏。第二次跑水后，超市方面向开发商和物业公司发出了《对于停电导致延时开业的质疑函》，要求限时说明情况并进行经济赔偿。

『调查』：事故原因各有说法，层层分包责任难定

收到质疑函后开发商着急了，不仅派总工亲自到达现场勘察了解情况，而且副总还调取了造成两次跑水事故的“物证”阀门。紧接着，开发商召集了由工程总包、安装施工方、监理单位和物业公司等五方参加的现场会，目的就是要彻底解决管线阀门跑水问题。然而，现场协调会成为了责任推诿会，各方大玩“太极推手”，都在为自己的无责而辩解。工程总包拿出了《阀门批次产品检验报告书》强调产品质量本身不存在问题，推说是管线阀门在安装过程中施工工艺处理不当才埋下了事故隐患;安装施工单位则辩解说是采购来的阀门本身存在质量问题而导致了事故的发生;工程监理单位只是说一切工作都是按照标准规范进行，施工监理过程并无不当。

现场会无果而终，而最着急的还是Bruce总经理。物业项目部处于服务一线，在问题解决之前，物业公司要直接承担项目管理责任和经营风险，如此严重的安全隐患务必限时解决。

为了搞清楚问题所在，Bruce和Andy进行了分工，分别去找开发商总工和工程经理，以便了解当时施工安装的情况，原来本项目供水管线工程确有隐情。Andy从工程经理那里了解到，物业项目设备整体工程是开发商和工程总包签订的一揽子合同，即包括设备采购、安装施工、使用调试、竣工移交和后期维保。但是在项目开发安装设备阶段，开发商资金链紧张，基本只能够保证强弱电、楼宇自控等关键工程项目的实施;相对次要的供水管线工程就被打散分为几个阶段进行;同时为了节约成本开发商还对原来的设计方案和选型阀门样品进行了调整，就这样该工程的采购和安装环节被层层转包，如此的运作方式显然无法保证工程的最终质量。

另一方面，Bruce了解到由于开发商自身在操作上存在问题，虽然处理本次事故的态度积极，但实质性动作却很少。开发商更加倾向于依靠保险公司来弥补损失。即使这次事故各方无责属于意外，且保险公司同意理赔，项目如果在今年出现了事故理赔，物业公司明年的保险费率就必将增加，将对项目部年度经营不利。开发商对于事故原因调查及责任认定不热心，也直接导致工程总包和安装单位对配合工作漫不经心。

既然已到这个地步，Bruce知道有些话必须要说，有些事必须要做。

『破解』：寻求公正鉴定，物业公司“维权”成功

尽管各方在协调会上都极力为自己进行着无责辩解，但是Bruce和Andy却始终有着自己的判断和想法。凭借Andy从事工程管理十几年的经验积累，他从现实情况和掌握的证据来看，导致管道跑水的直接诱因是供水管线内压力的变化。随着物业项目客户不断入住、用水量不断上升，造成管线压力逐渐增加，一旦阀门在制造时形成砂眼等瑕疵，在高压工况下运行就容易引起阀杆卡死、控制失灵，甚至造成阀体爆裂等严重事故。Andy通过总部支援找来两家专业阀门制造商帮助判断事故原因，阀门制造商也认为如果是连接法兰密封面加工质量差或密封面的螺栓变形，也会引起供水管线泄漏事故发生;此外，阀门在安装时填料压紧机构填压不严密，也是造成压盖松脱导致事故的原因之一。但一说到是否能够帮助物业项目部出具一个鉴定证明，厂家的工程师却都面露难色，一方面出具的证明别的厂家不会认可;另一方面，毕竟行有行规，仅凭这些经验判断很难服人。

这倒是给Bruce提了个醒，通过独立第三方检验并出具客观公正性报告，以取得各方意见的一致。而现在关键的问题是这种方法的权威性和可操作性。要知道，从严格的意义上来讲，由工程总包委托的检测机构所出具的鉴定报告仅对送检样品负责;而另一方面，对于实际安装的阀门品质，如果工程监理单位见证工作流于形式，根本没有产品品质控制可言。虽然项目部对工程总包提供的《阀门批次产品检验报告书》结论不能提出否定意见，对工程监理单位拿出的《工程监理现场工作记录》也无法提出质疑依据，但是以上两种运作方式本身确实都存在对阀门本体质量监督控制的缺位，可以说已经失去了第三方独立检测的作用。

就此，项目部把已掌握的情况向保险公司进行了通报，希望保险公司能够配合委托独立的质量技术监督部门作为第三方检测机构帮助解决此事。项目部的建议得到了保险公司理赔部的支持，随即由保险公司向工程总包单位发出一份《关于事故阀门需进行质量鉴定事宜》的函件，同时抄送开发商。函件主要内容包括保险公司将委托质监局专业建筑五金水暖产品质量监督检验站对受损阀门进行鉴定，如果鉴定结果为阀门质量合格，保险公司将承担事故损失及检测费用;如果阀门本身质量问题是导致两次跑水事故的直接原因，相关事故损失及检测费用就应由总包单位承担。

见到保险公司发来的函件，工程总包终于也坐不住了，毕竟事实已经非常明显，缺乏的只是各方处理问题的正确态度。三天后，工程总包承诺将承担两次管道跑水事故的损失，并将彻底检查地下车库供水管线阀门安装质量，就此本次物业工程设备质量问题基本得以解决。

(原载于《现代物业·新业主》2009年11期)