作者: 苏宝炜 | 2007-12-01 17:03

如何降低城市“群租”风险

随着城市经济的飞速发展，“群租”作为一种新的居住形态正在逐渐形成。然而，对这种尚待规范的新型居住方式是堵是疏?怎样加以管理?如何平衡小区居民和“群租”群体的利益关系?面对越来越多的“群租”现象所导致的管理风险又该如何规避?

城市“群租”现象日益严重

“群租”现象已经在中国各大城市出现，几人、十几人甚至三十几人同住一套三居室的事屡见不鲜;甚至某些小区的“群租”房客数量逼近居民人数，这一现象引起了政府和社会的广泛关注。“群租”现象形成的一方面在于市场需求旺盛，特别是房屋“群租”不仅解决了城市低收入人群的现实居住问题，而且按租住人数进行分摊的水、电、气等能源费用，也为租客减少了相当的居住成本;而另一方面，随着新一拨租房热潮以及市场调控的来临，转“售”为“租”成为了不少房东的最佳选择，把有限的空间尽可能多地分割出租、尽量降低空间闲置率，是增加房屋投资回报率最为有效的方法之一。据了解，目前北京“群租”市场上的主要“群租”产品一般是把居室用石膏板分割成一个个独立的房间，再简单装饰装潢一下，然后以便宜的价格分别出租。其产品大致分为以下几类。

民工房：一般就直接在毛坯房子里面放多张高低铺，以非常便宜的价格租给民工，内部没有任何装修。

员工宿舍：在居室房间内加以简单分割，每间平均面积只有3-4平方米，配置一些简单家电，居住群体多为周边的服务人员。

出租地下室：一般根据面积大小把房间分割成若干小空间，每间平均面积在4-7平方米，价格便宜，地理位置优越、交通便利，居住群体包括在附近工作的公司职员、学生和一些外来务工人员，租住群体成分较为复杂。

“群租”现象就如同一把双刃剑，带来的不仅是社会经济的繁荣，还有业主群体和“群租”群体之间难以调和的矛盾，而由此引发的业主投诉大量增加，给物业管理带来了很多新问题。

“群租”现象暴露使用管理诸多问题

部分小区业主认为，业主购买了房产并入住小区后，即在该小区范围内享有一系列包括人身安全、合理的环境卫生、住宅私密等在内的合法权益，而小区内对外经营的“群租”房屋却很可能影响到业主的正常生活，同时是对小区和住宅品质的一种破坏;而租客认为，都是花钱租的房子，应该享受到应有的权利，不应受到歧视。

然而，在我们身边所暴露出的“群租”使用管理诸多问题的确不容忽视。首先就是治安、消防等涉及人身安全的问题。在现实生活中，大量外来流动人员的进入确实给小区带来了许多不安全因素。住在北京锦绣园的业主王先生向记者反映：小区B座一套住房被业主租给几个人做生意，白天来这里办事的人员不断，防盗门形同虚设，居民担心电动自行车被盗，每天只能搬着助动车乘电梯上下，给小区带来了安全隐患。

在大多数用于“群租”的房屋内，并不宽敞的空间被人为分割成了一个个更小的空间供人使用，造成内通道曲折复杂，一旦出现险情就可能酿成群死群伤的惨剧。由于居住人口大量增加，用电负荷也大大地提升，无形中会增加电气线路运转负荷，不但容易引起线路提前老化，造成不必要的经济损失，而且“群租”房屋隔断都是采用一些轻质的木板、纸板等易燃材料分割，很容易引发各类事故。同时，居住人口增多且人员较为密集，到处都是隔断，使得原本的共用空间变得十分狭小，逃生更加困难，一旦出现危险，有限的出入口和过窄的门窗通道，将威胁到租客的人身安全。更重要的问题在于这些变了质的“群租”还隐藏着众多的隐患，涉及不少的社会问题和社会公共安全。再有，就是对眼前利益的追求，导致大量房地产项目的非正常使用，减少了电梯等楼宇公共设备的使用年限，加快了住宅楼宇硬件设施的损耗，长此以往必然造成楼宇硬件的提前老化，而由此造成的大量经济损失，就要由全体业主来分摊维修费用，显然有失公平。除此以外，相关法律法规对“拼房”、“合租”、“群租”的法律定性、制约、限制不明确，相关执法部门责任划定不清晰，也是导致住宅小区“群租”游离于有效管理之外的重要原因。

规范经营使用行为，避免出现管理真空

建议一：加紧专项立法，保护相邻居民合法权利

“群租”现象的出现缘于居住需求与出租人的投资回报需求。“群租”现象根本上是经济问题，出租人的投资回报如未达到预期目标，只能改变其经营模式。在市中心和交通便利地段的大户型住宅，单独出租与“群租”所带来的投资回报大大不同，于是不少业主将房屋分割出租。北京国展嘉园物业管理公司张经理介绍说，该区一套120多平方米的房子分割租赁之后的收益是原租金的两到三倍。而另一方面，对于收入相对少的刚毕业大学生和外来人员来说，在城市居住的生存成本很大，平均所能承受的住房成本只有每月500元到800元，对他们来说租用一套市中心带独立厨房和卫生间的房屋显然很不现实，而分割租赁后成本下降的“群租房”恰好满足其居住需求。然而，“群租”现象的最大危害性就是在于出租业主所有权的滥用，影响了相邻业主的居住合法权利。按照经济学的基本原理，通过合法经营活动赚取合理利润，政府不应对这种经营活动横加干涉，但是如果由于一味追求个体利益，而对公共利益产生了不良影响，这种行为就应该受到干预，政府在此时应该成为规范这种行为的主导力量。从立法方面来看，建议对建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》进行修改，增加规范“群租”行为的相关条款，包括对房屋“群租”做出界定、明确“群租”出租人和承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件，以此保护相邻居民的合法权利。

建议二：完善多层面监管，杜绝各类安全隐患

从管理执法角度来看，应加强治安管理，加强公安部门、房屋管理、工商执法、劳动检查、卫生、人口和计划生育等部门的分工与协调。按照现行北京市实施的居住房屋租赁管理办法，检查“群租”出租条件和“群租”承租条件，加强对出租人的“群租”房客的各项管理工作，如备案制度，登记制度，办好暂住证等。由于北京市已对出租房屋和居住人数做出了非常严格的限制，相信安全、消防、环境这些矛盾问题也会随之得到缓解。对于还不达标的，可限期予以整改;如果到期还不达标，可予以取缔。加强对“群租房”安全、消防、环境等方面的管理，努力杜绝各类安全隐患的存在，既满足产权人利益，又照顾相邻关系人利益。同时，业主是居住小区的直接利益者，以业主自律的形式来规范“群租”行为，不失为一条有效的解决途径，可以拟定《业主公约》，规定业主将物业出租给“群租”承租人时，要充分考虑并尊重相邻各方的各种合法权益。同时，物管公司应严格按照小区《业主公约》规定的内容进行管理工作，与出租产权人签订防火、治安、卫生等安全使用责任书，发现不合理的地方要及时会同相关部门予以整改。

建议三：加强各项管理，规范城市“群租”行为

“群租”矛盾不仅仅是民事行为，也是商业行为。因此，要从商业运行的法律角度加以规范和限制，实施相关的经济处罚手段也很重要。据了解，现在80%以上的出租房屋行为，特别是“群租”房屋出租人、二房东偷税漏税现象严重。对部分逃税人群加大查处力度，加重处罚力度，抑制“群租”带来的暴利，相信对于规范“群租”市场可以起到积极作用。同时，对于出租人“群租”所得的超额利润，依照个人所得税的细则征税又可为政府创造一部分税收收入。对于明显存在“群租”行为的出租人收取高额物业管理费，并加收清扫费、楼宇共用设备设施维修维护费用。通过上述手段来提高“群租”行为的进入成本，充分发挥市场经济本身的循环作用以遏制这一现象。除此以外，作为对住宅小区实行统一综合管理的物业管理单位，有义务采取有效措施做好小区的日常巡逻、出入查证工作，安排保安定期到出租房屋进行安全检查，改善公共部位的环境卫生，加强监管，为经营、租住人员制定相关制度。总之，应当通过各种有效手段对城市“群租”现象进行综合治理，将“群租”现象的负面影响降至最低程度。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第9期)