温州特大水灾引出的物业管理责任险
第八号台风“c”于2009年8月9日下午登陆福建霞浦，随后进入温州区域。温州遭遇了史上最大的洪灾，据气象部门统计，温州三日降雨量为356.4毫米，该降雨量已排至建国以来浙江省实测三日降雨量的第三名。“莫拉克”给温州带来直接经济损失达9.94亿元，其中大部分是暴雨洪水引发的灾害损失，当中也包括诸多建筑物因暴雨引发的漏水、浸水等事故给广大住户与物业服务企业带来的经济损失。
温州市乐清“时代广场”物业服务项目经理薛先生在台风过后的几天里特别忙，除了日常的小区管理服务外，他还要解决“莫拉克”留下的后遗症：由于屋面下水道口被冲刷的积尘杂物堵塞，大量雨水无法及时排走，积水渗漏到该楼10多户住户室内，使地板、家具、灯饰等遭受不同程度的损坏，造成较大的经济损失。
“‘莫拉克’给小区造成的损失很大，不过我们的心还比较镇定。”薛经理说这番话的底气来源于他们从2004年起就为小区购买了“物业管理责任险”。这对大多数物业服务企业来说是既熟悉又陌生的保险品种，主要是指为保障物业服务企业的合法权益，对在保险期限内，物业服务企业在保险单明细表列明区域内从事管理服务过程中，因过失或疏忽导致意外事故而致使第三者人身伤亡或财产损失，依法应由物业服务企业承担的经济赔偿责任的保险。它类似于公众责任险，但又有不同，相同的是都可以对物业服务企业在服务过程中发生的突发事故损失进行赔偿，不同的是对突发事故保险的程度和范围，物业管理责任保险往往要大于公众责任保险，保险费用也要相对较高，一般以项目物业服务费收入总额为标的。至于两者孰好孰差，目前业内人士还有不同的看法与认识;至于哪个险种更适合物业服务企业，往往由物业服务企业根据自身的管理水平、服务标准、业主的要求，以及企业承受能力等因素来确定。
薛经理告诉记者，承保时代广场物业管理责任险的中华财产保险公司已经启动了理赔程序，这对他所在物业公司来说，大大地减轻了经济压力，也让遭受损失的业主从中得到一些安慰。从事后赔付的便捷性来说，时代广场受损住户无疑是幸运的，大部分的小区住户在发生物业服务责任纠纷后，可能要陷入长时间的扯皮、推诿，或可能还要通过仲裁或法律诉讼，搭上大量的精力与财力才能实现自己的主张。
《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。还有，最近刚出台的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。由于物业服务各项业务涉及面多、人广，直接关系住户人身和财产安全，同时业务繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及住户的人身和财产都是巨大的标的物，是一个实实在在的高风险行业。那么常规的物业服务风险又有哪些呢?依物业服务的具体内容来划分，主要可以分为安防风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。
为降低或转移物业服务过程中出现的各类风险，2003年国家发改委与建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，可以列入物业服务成本或物业服务支出。那么，目前为规避风险而购买物业管理责任险的企业又有多少呢?记者对温州市及周边地区的物业管理行业协会进行调查了解，发现在温州地区的200多家物业服务企业中，购买物业管理责任险的仅有管理时代广场的乐清市乐耀物业管理有限公司，其他公司再无同样的投保做法。而从其他地区协会的反馈得知，发现办理物业管理责任险的物业服务企业同样少之又少，基本不会超过当地企业总数的2%。据了解，目前在这方面还没有全国范围内的权威数据统计。
随着物业管理市场日趋扩大，业主对物业服务的理解与要求进一步提高，加上物业服务过程的不确定性，物业行业风险在日益增加，即使再优秀的物业管理公司也难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用者的人身安全和财产造成的损害。一边是物业服务的高风险性，一边是可以大大降低或转移风险的物业管理责任险，物业服务企业为何会甘愿冒着巨大的经营风险而不投保?前几年，行业内知名企业诸如万科、中海、陆家嘴也曾相继为管辖小区办理过物业管理责任险，但最后均没有在行业内形成示范效应，甚至直至悄无声息。而目前开设物业管理责任险的保险公司也已不在少数，如中国人民保险、中国平安、中华联合、天安保险、中国大地、大众保险、太平财产等财产保险公司都在不同的地区面对广阔物业服务市场相继推出这一险种，但经营业绩却不容乐观，物业管理责任险营业总额基本都只占到财产险总额的1%-2.5%。有些甚至更少。那么，物业管理责任险在实务中到底遇到哪些障碍呢?就此记者也相继走访了行业主管部门、行业协会及物业服务企业和保险公司相关负责人，从多个角度了解物业管理责任险实施困难之因，具体可归纳为以下几点：
1、物业服务企业与保险公司存在分歧：一是保单额是多少，二是投保范围有多大。对于保险公司来说，保单额越大越好;对于物业服务企业来说，投保范围越大越好。截止目前，乐耀物业公司自2004年以来投保物业管理责任险费用累计达30多万元，而累计赔付金额还不到5万元。
2、物业服务企业担心物业管理责任险会让公众误解——这些责任就是物业服务企业本应承担的责任，使物业服务企业责任无限扩大，对企业今后的发展不利。保险公司对于投保的每一笔物业管理责任险，与物业服务企业一一详谈投保细节，达成一致后再出计划书与议定价格。很多的“细节”难以谈拢成了每笔保单出炉的最大障碍——物业管理中可能出现的问题太多了。
3、物业服务成本攀升后诚信打折。记者在多次物业服务项目的评标中发现，多数企业在物业服务成本收支测算中均列出了物业管理责任险的费用。而实际中标后却没有一家付诸实施，再加上近年来企业人工成本的快速攀升，物业服务企业也只能拆东墙补西墙，无力再去兑现当初的承诺。
4、为使物业管理责任买卖不赔本，保险公司确定的物业管理责任险费率也相对较高，如乐耀物业公司物业管理责任险费率为物业服务收入的6%，而目前温州地区的物业行业平均利润率还大大低于该数据，众多物业服务企业也只能望而却步，出现了叫好不叫座的尴尬局面。
目前，物业管理责任险仍处于起步探索阶段，其大范围的市场推广有待于更多相关专业人士进行研究与探讨，从制度设计以及实务运作层面来进行完善与修订，也期望更多行业内人士在物业服务的实践中发挥聪明才智，使物业管理责任险变得实用从而得到推广，真正为物业服务行业健康发展保驾护航。
(原载于《现代物业·新业主》2009年09期)
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