作者: 王志林 | 2005-12-01 21:56

典型物管纠纷案例剖析

案例一:物业公司受托可起诉业主

[案件回放] 李某无视合同协议规约，擅自安装热水器成为被告

2003年9月，李某购买了沈阳市皇姑区某处顶楼房屋。9月27日，李某、房产开发公司、物业公司共同签订了《物业管理公约》，其中约定“禁止在天井、私家花园、平台、露台、屋顶、绿地、道路或者其他共用部分、场地搭建建筑物、构筑物”;在公约附件中也写明“业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器”。李某还与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务合同》，约定“业主不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”;“顶层屋面不允许安装太阳能热水器”。

2004年1月，李某在自家居住的楼房顶上安装了太阳能热水器，物业公司管理人员多次持合同和协议等相关文件前去说服和制止，要求李某拆除热水器，而未能奏效。为了维护小区广大业主的利益和住宅小区整体环境，物业公司将李某起诉到沈阳市皇姑区人民法院，请求法院判令李某拆除热水器，恢复楼顶空间原状。

[法院判决] 协议合法有效，限期拆除热水器

李某认为，小区内全体业主应为本案诉讼主体，直到物业公司起诉时，小区业主对他安装太阳能热水器从未提出异议，也未授权物业公司起诉:太阳能热水器安装在自己所购买房屋的屋顶，是自己行使所有权的正当行为，他人无权干涉，《前期物业管理服务协议》和《装修管理服务合同》是原告提供的格式合同，应无效。

法院认为:双方签订的一系列文件合法有效。协议规定的“该商品房所在楼宇的房屋使用权及外墙面使用权归全体业主”，其含义为:区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有使用，因楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有人的利益。如果将区分所有建筑物的共用部分划归个别的区分所有权人专有使用或者专有所有，无疑都是对其他区分所有权人的权益的损害。遂判决:李某于判决书生效后十日内自行拆除热水器，将屋顶恢复原状。

宣判后，李某不服，提起上诉。二审法院“驳回上诉，维持原判”。

[法官评析] 物业公司依业主委员会授权可起诉部分业主

近年来，在物业小区内因封闭阳台、楼顶安装热水器、安装铁栅栏等因使用公共部位而产生的建筑物区分所有权纠纷日益增多。

各建筑物区分所有人对共有部分的管理需要形成共同意志，才能够予以贯彻执行。这就需要设定一种建筑物管理团体(在物业管理法律关系中称之为“业主委员会”)。在委托管理关系中，物业管理公司根据业主委员会的委托授权开展管理活动。因此，当个别区分所有权人(即个别业主)有妨碍建筑物正常使用功能或妨碍物业管理公司正常的管理行为时，物业管理公司有权依据业主委员会的授权请求法院判决侵权人排除妨碍。

本案中，被告李某在建筑物公用部分楼顶空间安装热水器，违反了物业公约的规定，对建筑物的防水带来隐忧，影响到建筑物其他共有人的利益，因此，物业公司作为物业的委托管理人，依据业主委员会的授权，要求其排除妨碍，理由正当，法院判决支持原告诉讼请求是正确的。

案例二:物业公司不要惹上名誉权官司

[案件回放] 公开信引发官司，物业公司成被告

2004年8月23日，张某与物业公司因物业费发生纠纷，物业公司向沈阳市和平区人民法院提起民事诉讼。在诉讼过程中，物业公司于2005年1月12日向小区业主散发了“致业主的一封信”，信中写道:“营造出一个和睦、健康向上的社区氛围是我们的共同愿望，对此需要广大业主与物业公司携手努力，可是X号楼2-2-2业主张某却做着与此背道而驰的事情……如果广大业主被张某的行为、思想蒙骗了，不难想象小区将会出现何种景象，垃圾成山、车辆乱停乱放、夜晚一片漆黑、公共设施无人维护直至无法运转，房屋又谈何保值、增值?……”

公开信让双方矛盾进一步激化。张某便以物业公司在小区内散发“公开信”侵犯其名誉权为由，将物业公司告上了沈阳市和平区人民法院。张某认为物业公司在致业主的信中披露了其姓名和住址，捏造虚假事实，将未生效的一审判决公布，以恶劣的方式与手段对其进行人身攻击。物业公司的行为使小区居民对张某产生误解，使张某在小区的生活和居住都受到了影响，精神和名誉都遭受了损失。张某请求法院判令物业公司停止侵害、消除影响，以书面形式公开赔礼道歉，并赔偿精神抚慰金2000元。

物业公司辩称，他们以书面形式向广大业主说明事实真相，是为了维护小区正常秩序，防止事态扩大。物业公司认为，张某的行为给物业公司带来了很大损失，许多业主因此拒绝交纳物业费。物业公司请求法院判定张某停止侵害、消除影响，判令张某在小区以书面形式公开赔礼道歉，并赔偿损失2000元。

[法院判决] 公开信侵犯了名誉权，应当承担责任

2005年3月10日，法院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。法院认为:《民法通则》明文规定，公民、法人享有名誉权，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。物业公司与张某发生物业费纠纷，双方已¾诉讼到法院，可以通过正当途径解决。在此情况下，物业公司向居住在小区内的居民公开发放了“致业主的一封信”，在信中公开了张某的姓名和住址，并使用不适当的语言进行评论，故物业公司的行为已侵害了张某的名誉权，应当承担民事责任。关于张某要求物业公司给付抚慰金的要求，于法无据，法院不予支持。物业公司反诉张某的行为侵犯了其名誉权，因证据不足，法院不予支持，据此，法院作出判决:物业公司应以书面形式向张某赔礼道歉:驳回原、被告其他诉讼请求。

案例三:封闭小区业主家被盗，物业、开发商均担责

[案件回放] 小偷入室盗窃，业主、物业、开发商对簿公堂

2003年6月，郑先生满心欢喜地搬进了沈阳市铁西区一新开发的住宅小区，可刚入住3个月就遭遇了失窃。9月5日凌晨2时50分许，小偷从郑先生家北阳台进入厅里，先是把挂在厅里的衣服翻了一遍，拿走现金730元，然后到北屋其子住处将手机、相机偷走。当小偷悄悄来到南屋准备翻柜时，被郑先生发现。郑先生大喊抓贼，小偷慌忙从原路翻墙后逃跑。当郑先生急忙向门卫报案时，却发现小区正门大敞，一名保安员正在保安室内睡觉。郑先生非常生气:这个小区不是声称24小时巡逻吗?怎么小偷光临时保安员却在睡大觉!后来他还了解到，当初开发商承诺的小区红外线布防，主要出入口视频监控的安全装备均没有安装。

郑先生认为，入住时他已¾向该开发商组建的物业公司交纳了1年的物业管理费，其收据写明含有保安等费用，现在自己家被盗，物业和开发商应承担责任。于是，郑先生将两者告上了法庭，要求赔偿被盗损失。在法庭上，物业公司辩称，其承担的保安义务的范围主要限于小区内公共场所及保安人员巡逻可至的区域，一般不延伸到业主的房间，物业公司的保安尽了自己应尽的义务，故物业公司不应承担赔偿责任。而开发商则以财产损失系窃贼所为，与其无关为由，拒绝赔偿。

[法院判决] 物业、开发商也要担责

本案一审法院以证据不足为由，驳回了郑先生的诉讼请求。郑先生不服，上诉至中级人民法院。

二审法院审理认为，如果业主与物业公司双方签订的物业管理合同中没有明确排除物业公司对业主的财产、人身安全负责的责任，且在物业管理服务项目中有保安条款，则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任，并只有在其无故意或重大过失时才可免责。本案中，被告物业公司在案发时小区内的保安监控措施未能正常有效运作，小区的正门敞开，保安员在保安室睡觉，表明物业公司疏于管理，保安人员亦未能做到勤勉尽职，物业公司在物业管理中未能尽到善良管理人的注意义务，物业公司理应负一定责任。

另外，本案的另一被告开发商在其售房广告中有关小区安全装备的承诺，具体确定，即使其未载入商品房的买卖合同，亦应视为合同一部分，开发商因有违反，亦应承担部分责任。同时，业主对其所有的财产有安全保卫义务，由于郑先生家的窗户在案发时未能关上，郑先生对财产被盗未能尽到充分注意，也应承担一定的过失责任。因此，法院判令物业公司和开发商各负10%责任，各赔偿郑先生645元。

[法官评析] 此判例具有警世意义

二审法院的法官在评价此案时认为，当前本案例中的问题带有普遍性，判例对物业公司加强管理工作有现实的借鉴意义。物业公司应当清楚其根本服务宗旨是为业主服务，应当提高管理水平，完善管理措施，规范管理队伍。同时，对于开发商来说，应引以为戒，不要售完房后撒手不管，对售房广告中承诺的各种安全设施应落实到位，与物业公司一道共同促进物业管理市场的发育和完善。

(原载于《现代物业·新业主》2005年12期)