作者: 梁晓东 | 2006-12-01 13:29

物业管理和社区的腐败问题

最近《经济观察报》中孙叔平的文章《腐败使我们失去了什么?》一文，颇能使人有感而发，中国社区发展的路径，其实是在两条道路中作出选择，一条是通过理性的物业管理道路夯实社区的物质基础，为一种民主的、现代化的社区自治创造条件，而另一条，则是重演中国二千年来的官僚体制，把社区演变为一个个犹如吸盘似的掠夺式机构，这是一条不归路，而腐败——利用公共权力和公共利益，为私人牟取利益的情况，在这条不归路中扮演了首要角色。

先从开发商的角度来看，作为一种资源控制型的体制设计，开发商要成功地开发和交付楼盘，通过前期物业管理保持社区资源的绝对优先权是其必要条件，我们同意这种优先，是因为在房屋未交付给小业主的时候，开发商仍属业主而且是最大的业主，业主的权力理应受到尊重。然而，当这种优先不是通过合同而是通过“政治任命”来产生，开发商与物业公司之间缺乏明晰的责权利机制，本身就会导致社区资源为少数人所垄断。在社区事务上，开发商是一种家长作派，说一不二，而物业公司唯马首是瞻，它所产生的社区形态将是一种威权政治——这种政治体制，催生资源与信息的纵向流动，阻碍横向流动。开发商和某些业主之间的关系，其实更近似于一种“朋党”关系，业主要解决物业管理上的任何事务，找物业人员不一定有结果，找开发商的老板便可以轻松办妥，这时的物业管理，就成了一种附属品。

再有，是开发商的“现代性”增强之后，注意到物业管理的“附加值”作用，即“好的物业管理能够提升房价，促进销售”，所以，大手笔聘请“洋顾问”，在物业用房上一掷千金，人员配置上豪华阵容，物业管理投入和收入严重不匹配，把表面文章做足，所谓“绣花枕头一包糠”，其实质是个人意志渗透下的物业管理绩效评估，成为触发腐败的根源，在房屋售罄之日，也是物管断炊之时，这时物业管理，经常成为一种装饰品。

甚或，有时开发商因为保有配套公建或配套设施的产权或使用权，如车库、会所、商铺、中央空调等，对它们的处分直接关系到各类业主的切身利益，一旦开发商以自己的好恶或私利为标准作出决策的时候，使部分业主得到满足而其他人受到伤害，这将很容易使业主迅速分化为各种私人利益的集团，提出形形色色的请愿要求。而开发商将物业公司推出来强行与业主发生对抗，并以此为标准评价物业管理工作人员是否合格，这就必然会导致腐败、投机现象猖獗泛滥。这时的物业管理，经常成为一种牺牲品。

关于“免N年物业管理费”的提法，可以解释为出于某种良好意愿，以维持业主早期住公房时所享受的福利待遇的延续，但其中实质，则是一种“商业贿赂”——给业主的回佣，人们所减免不是简单的一年千把块钱，而是对社区公共利益的责任。

而在物业管理方面，其腐败的中心内容在于社区财政供给能力的欠缺及其所产生的体制性腐败。近年来，全国各城市的物价部门对物业管理收费都进行了一次清理，其中采取“最高限价”的城市不在少数，物业管理者微薄的工资与动辄数千万上亿的社区公共财产相映成趣，使一些从业者从他们控制和服务的对象(物业本身)上去获取收入，而且，通过“包干制”推行所产生的社区盈余常常并不是留给员工，而是为物业管理高管所占有，故而，物业管理企业经理与一线工作人员的收入差距之大，也成为中国的极致。这样的社区行政体系，将无法培育出现代的职业性和层级性，而是充满了古已有之的人身依附关系、庇护关系和父权关系模式。

诚然，有的开发商实实在在的需要专业的物业管理，寻求一家物业管理单位的目标就是尽可能减少售后所牵扯的精力。当这样的开发商拿出“放权”和民主的勇气的时候，一些物业公司却是蜂拥而至地进行低价竞争，暗箱操作不乏其例，而在取得项目后则在更低的层次上进行管理和服务，丝毫不考虑作为物业管理应当肩负的责任。

然而，相应的业主组织的作为，是否值得告慰呢?其实也不尽然。《物权法》几经周折尚未出台，业主大会主体权利缺位，社区表达机制尚不完善，使普通业主缺乏社区公共意识，找不到自己的真正利益，这时“业主委员会”或“业主代表大会”的所谓“维权”，往往更加是以“非专业”、“拍脑门”的方式去参与社区的利益博弈，尽管他们身兼资产所有者和物业管理监督者的双重身份，然而，由于他们缺乏相应的责任承担机制，业主组织在进行各类决策的时候，余地太大而且缺乏钢性，由于物业管理活动的随意性随着业主组织的参与而增强，物业管理企业和业主行为就更加缺乏制约，普遍的社区腐败就成为了可能。

最后，社区腐败本身是与社会制约力量的薄弱与扭曲相辅相成的，它所刺激出来的潜规则，使一些有关物业管理的命题发生着异化，而且，这相当部分的中介、媒体、物业管理承包商，他们所做的决非旗帜鲜明地站在哪一边，而是采用所谓“公正、中庸”的立场，把水搅混。从最开始“物业公司不得以停水停电催缴物业费”，到“物业无权管理业主装修”，政令和舆论导向使物业管理的目标愈来愈趋于软性和敷衍了事。近来济南某小区带电梯的多层楼宇，在不另行收取公共设施水电费的前提下，考虑到多层电梯维护、年检成本的分摊远远高于小高层住宅，物业管理费定价在每月1.6元/平方米，而有一家当地媒体，因为开发商未选择其打广告，便开始进行持续地“曝光”物业费超标，殊不知这样的管理费定价，方能最大限度地与小区档次相匹配，正好体现了开发商对物业长远的思路，是负责任的做法。

在美国历史上，曾经有一个非常特殊的时期，甚或可以名之为“麦卡锡时代”，它代表着一种近乎歇斯底里的迫害浪潮，人们出于对某种事物的恐惧而毫不犹豫地去伤害他人，成为这个时代的特征。中国的文革，有类似的症候;像今天很多社区所蔓延着的所谓“维权战争”，一旦将物业管理活动和物业管理费卷入，也或多或少会带有这种色彩。

清廉而正直的物业管理者本应是一个超乎社区政争的象征，但是在争夺权力的无情斗争中，任何一个无可挑剔的人对争斗者都是一种威胁。如果他当时不站在他们那一边，某天他就有可能站在反对他们的另一边。既然如此，争斗者就需要先发制人，彻底地损害他的名誉，使他将来发表的任何意见，无人再会相信。

故而，那些表面上相安无事的所谓“和谐社区”，可能是人们把社区腐败作为生活方式的产物，大家是在维持着一种价值(价值观和房价)上的虚假繁荣。反而可能那些声名不佳的物业管理，譬如北京的一些社区近年发生的众多事件，恰恰正是引起争议的、有生命力的新鲜事物。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第9期/总第51期)