案例回顾：广州丽江花园物业纠纷案反思
《广州日报》2009年7月10日AII2版刊登的《省检对终审提出抗议——丽江物管费之争又起》报道，使得平息一年多的丽江花园物业收费纠纷案又起风波。该案自2005年底在广州市番禺区法院开审以来，经历一审业主胜诉——中院二审业主败诉——2008年11月11日广东省检察院提起抗诉——2009年7月8日在广东省高院开庭提审，历时近5年。
事情的原委是这样的。2004年12月31日之前，刘演发、高桂珍、黄丽全等三户业主每月缴交已由省物价局统一审定执行的管理费285元。2004年9月15日，广州市物价局和广州市国土房管局联合发文，规定从2005年1月1日起，广州市普通住宅物业服务收费政府指导价最高级(一级、有电梯)的基准价为1.7元/平方米·月，上下浮动幅度是15%;浮动范围为1.45～1.96元/平方米·月，但丽江物业管理公司还是按原先的2.42元/平方米的标准收费，此后刘演发等就拒交管理费，于是上演了上述旷日持久的丽江花园物业收费纠纷案。
通过对此纠纷案的分析，我认为要避免物业管理纷争需要有关政府部门和当事双方在以下三方面汲取经验教训：
政府部门：明确管什么，了解管多少，清楚管多久
2004年12月31日之前，处在番禺区的丽江物业管理公司依照省物价局统一审定的标准进行物管收费。虽伴有计划经济的影子，但业主和物管双方都能共同遵守，相安无事。作为市带县体制下的番禺区按规定是可以执行省物价局审批的收费标准的。
2005年5月20日后，国家民政部发布信息，国务院批准广州新的区域调整方案后，番禺区作为广州10个辖区应该执行广州市物价局和广州市国土房管局的有关物业服务收费政府指导价的规定。但在具体执行过程中却没有这么简单。因为丽江物业管理公司在此新规定颁布前是合法依照省物价局统一审定的标准进行收费，根据该公司提供的物业管理服务水平和质量应该是按照2.42元/平方米的标准制定的。假如按广州市普通住宅物业服务收费政府指导价的标准重新收费的话，公司只有两条路子可走：一是亏损经营，由市政府进行标准补贴;二是降低服务质量和水平，让业主受损。
很显然，两条路都是行不通的。因为，市政府在制定指导价时，并没有考虑对物业管理市场行为进行配套补贴(政府更多的是对属城市公用事业的水、电、气等价格进行补贴)，这就造成了市场行为和政府指导价的矛盾。假如让物业管理公司根据政府指导价的标准降低服务水平和质量标准显然是不可行的，因为这样做反而会造成公司与业主更多的矛盾和纷争。
为此，笔者提出如下三个建议：
1、广州市物价局和广州市国土房管局制定的物业服务收费政府指导价的规定要尊重历史，并且在时间的执行上不能追溯以往。比如，2004年9月15日，广州市物价局和广州市国土房管局联合发文，规定从2005年1月1日起，广州市普通住宅物业服务收费执行政府指导价。但为避免执行的前后、上下衔接矛盾，可以规定，原来已经执行省、市标准的公司可以按原规定办理。2005年1月1日起，新的物业管理小区新申报的收费必须执行政府的指导价。
2、政府政策对市场行为的管理不能只管现在，不问将来。因此，必须在规定中明确该政策的法定年限。比如，可以规定现行颁布的广州市普通住宅物业服务收费的政府指导价法定执行年限为3年，3年后根据实际情况进行修订。因为市场变化瞬息万变，随着人们生活水平的提高，对物业管理服务的要求也会提高，加上物价上涨等因素的影响，原来的指导价可能会不适应新的形势要求。
3、对于市场行为政府不必处处插手。哪些该管，哪些不该管必须明确;该管多少必须清楚;该管多久必须清醒。
物业公司：理解但不纵容业主的拒缴行为
与业主发生纠纷本来是物业公司最不愿意发生的事，但是对业主的拒绝缴费行为物业公司又不能纵容。因为纵容拒绝缴费行为就是对其他缴费业主的不公平，且会带来连锁反应。但对于处理这种因政策条款不严谨产生的矛盾，物业公司方面必须谨慎。因为业主拒缴事出有因，可以理解。
这种带有普遍性的政策条款冲突引起的问题，物业公司可以通过协会向政府行政管理部门反馈，促成政府管理部门颁布配套的补充条款。业主和管理公司都应该愿意遵循补充条款达成新的协议。
实现小区和谐，物业公司可为业主做些“非分内”之事
首先，在60%以上的业主入住后，公司要主动牵头组织业主成立业主委员会，以便于今后各项工作的顺利开展。
业主新入住小区，彼此不熟悉，对相关政策法规了解不多。此时的物业管理公司就是业主的眼睛，协助业主尽快组建业主委员会是百利而无一害的事情。据说，目前成立业委会的广州楼盘小区还远不到总数的一半，这表明目前的物业管理公司还是思想欠开放、方法欠改进、工作欠主动。
其次，作为前期就介入小区管理的物业管理公司更应该尽早为将来的业主争取合法的权益。譬如因建设单位遗留问题对小区生活产生的不良影响、维修资金不到位等问题，物业公司虽然可以因非本身责任而默然对待，但也可以凭借小区物业管理的法人的身份，有权利和义务会同(代表)业主委员会向建设单位主张权益。我认为这是物业公司做好与业主真诚相待的感情融洽建设的最好的方法。物业管理公司何乐而不为呢?
(原载于《现代物业·新业主》2009年8期/总124期)
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