作者: 李敏 | 2016-12-19 16:56

新形势下的物业管理风险识别

物业服务在我国兴起已有30余年，其中的酸甜苦辣、艰辛万重，每位物业人都会铭记于心，难以忘怀。自2003年国务院出台了《物业管理条例》后，《住宅专项维修资金管理办法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》及2009年最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相继出台，加之各省市陆续制定或修订地方性法规，物业服务行业的政策、法律环境大有改观，而这一趋势是业主、物业服务企业、行业主管部门等各方面认知逐步完善和共同努力的结果。

行业发展的趋势是乐观的，但我们也务必清醒地认识到，目前我国物业服务企业还存在很严重的经营风险问题，无时无刻不在搅动着企业经营的根基，但行业对这些风险的识别意识仍较为薄弱。笔者浅析两类，与业内同仁共同探讨。

项目风险

物业服务项目管理处是物业服务企业最基本的组成部分，也是物业经营风险较为集中的地方。此类风险可主要归纳为以下两种：

告知、警示类标识不完善或标识未尽到“善意管理”之义务

众所周知，物业服务企业必须严格按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务，在维护业主利益的同时，也应尽到诚信履约的义务。而物业服务企业作为接受业主委托的服务主体，既不是项目的所有人，也不是法律、法规赋予行政执法权的主体，只能按照国家相关法律及地方性法规规定规避风险。

例如，《侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”即此类责任承担实行的是过错推定责任(“过错推定责任”是指根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。过错推定责任属于过错责任的一种特殊形态)。因此，物业服务企业应当做好“善意管理”之义务。就上述类型责任而言，物业服务企业的“善意管理”之义务是指物业服务企业应当在服务项目的显著位置尽好风险告知义务，即规避此类风险应考虑时效是否具备不间断性、标识位置是否具有显著性以及明显可见危害发生时的损害避险措施是否到位等各种因素。

合同履约风险

合同履约风险是目前物业服务企业较为普遍存在的问题。部分物业服务企业往往使合同签订和合同履约脱节、合同履约和合同监督执行方面脱节。

进一步讲，物业服务企业在对项目前期追踪了解→通过招投标中标→物业服务合同签订→入驻项目开展日常服务→内部监督检查的事务链执行过程中不连贯，中间极容易出现断层。而断层往往会使物业服务企业与业主间的矛盾尖锐化，并随时有可能导致纠纷升级。笔者认为，物业服务企业对此类风险的化解应本着实事求是的态度，在项目招投标中应慎重审视业主方在标书中提及的服务标准、服务要求，同时务必结合企业自身的规模、团队等因素现状参与投标，切莫“赶鸭子上架”，以海口承诺的方式全盘接受，其结果往往伤了企业自身元气，同时也有可能损及业主的利益。

再者，项目经理应当熟知其在管项目物业服务合同约定的主要事项及服务标准，切莫凭经验开展服务，导致事实服务与合同约定不一致或服务主次颠倒，最后出现“赔了夫人又折兵”的不利后果。

另外，笔者认为，对于规避此方面风险，物业服务企业在内部日常监督检查中，应建立对项目现场履约能力程度的追踪机制，务必做到合同承诺落实到点，维护物业服务合同当事人双方的共同利益。

物业服务企业经营风险

物业服务企业经营风险主要有用工风险、项目实操过程中的经营风险及政策法规风险。分述如下：

用工风险

众所周知，目前我国的物业服务企业仍是以劳力输出方式为主的劳动密集型行业;同时，用工风险主要聚焦在中、小型物业服务企业，主要集中在工作时间延长、社会保险及工资(加班费)标准是否合法的问题。

近年来，随着社会经济的发展，劳动力市场呈现日益成熟的趋势，并且在《劳动合同法》、《劳动争议调解仲裁法》及《最高人民法院关于审理劳动案件争议适用法律若干问题的解释》相继出台后，劳动者的维权意识有了前所未有的提高。在物业服务企业中，保洁、秩序维护人员的比重占了企业人员的大部分，而这两类正是物业服务企业用工纠纷的高发群体。笔者认为，一个成熟的用工市场形态一定是用人单位与劳动者权益平衡的终端体，任何偏袒一方的得益者都将为此付出代价。另外，物业服务企业应当加强法律法规的学习，充分利用诸如非全日制用工、不定时工时制、综合计时工时制、劳务关系等相关法律法规赋予用人单位的政策福利，以达到规避用工风险的目的。

再者，随着物业服务行业发展的成熟，竞业限制的物业服务企业高级管理人员、高级技术人员及其他负有保密义务的人员用工纠纷日益凸显，并将很可能成为今后物业服务企业劳动纠纷的主要类型。对此，物业服务企业应当早做谋划、深酌合同，化解风险，尽一切力量将此类风险降到最低限度，维护企业的正当利益。

项目服务实操过程中的经营风险

项目实操过程中的经营风险是指物业服务企业在具体经营过程中产生的各种经营风险，具体表现形式有项目承接风险、退出风险和共用部位经营收益风险、车库经营风险等。

首先，2010年住房和城乡建设部印发了《物业承接查验办法》(以下简称《办法》)为物业服务企业与开发建设单位在项目的前期承接验收过程确立了法理依据。《办法》明确了项目承接验收的范围、事项、法律责任等，而目前个别企业往往对该《办法》的贯彻执行，未予以充分重视，对在验收过程中发现的房屋质量、绿化、消防等问题，未及时与建设单位书面确认、约定整改期限，致使责任界线模糊，极易产生风险隐患。

其次，各省市陆续出台了物业服务项目退出办法，对物业服务企业退出服务项目的时间节点、备案机构、公告时间等均予以明确规定。对此，物业服务企业务必遵守。

再次，项目的共用部位经营是项目服务的组成部分，物业服务企业在接受业主委托或依据合同约定对共用部位开展经营活动时，必须将经营活动过程中的主要事项及时向业主告知，与业主充分沟通，保证经营过程的公开、透明，确保业主的利益得到最大化保护。

最后，车库经营风险是历年物业纠纷的主要类型之一。目前车库经营主要分为两种类型：一种是物业服务企业自行经营，另一种则是由物业管理公司承包给专业性服务企业开展经营。风险主要集中在车库服务人员是否持证上岗(指机械立体车库)和车库经营安全问题。

综上，物业服务经营风险无处不在，如何化解风险，如何把风险降到最低限度，在维护好业主利益的同时，物业服务企业自身的利益也能得到有效保障，是我们每位物业人共同努力的方向。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)