仓促退租引发的思考
2003年5月，我公司(物业管理企业)与加拿大一家饮料公司签订租赁面积约2,200m2的《租赁合同》。该公司主要利用国外的浓缩苹果汁、橙汁经高温蒸汽消毒、稀释后重新分装，通过广州、香港的超市向消费者零售，建厂投资约600万元。该厂建立以后，其实际投资人(加拿大国籍)由于年龄较大，经常生病在香港住院，因此先委托一香港人管理，后来为节约人力成本，聘请大陆人来管理。
由于其聘请的经理开拓市场不理想，自投产以来，一直不能满负荷生产，处于亏损状态。开始工厂还可以利用自身的收入发员工的工资，后来靠加拿大拨钱才能发工资。对我公司的租金、管理费、水电费，虽说工厂亏损，但还能正常支付。
时至2005年6月，该公司的中方员工突然变卖该公司的资产，与其他单位签订《变卖协议》，并利用休息日时间仓促搬迁生产设备，我公司虽没有损失，但这种搬离方式却给我们留下许多思考。
思考一，对经营状况不佳的租户，是按《租赁合同》的违约规定执行，还是善意地协调劝其搬迁?
一般来讲，租赁工业厂房的客户一旦进驻，主动权就掌握在业主手里，投资较大，企业搬迁一次不容易。如果租户经营不佳，租户就考虑撤迁问题，根据《租赁合同》，租户会测算违约成本问题，比如违约金、租赁保证金等。如果违约成本太高，它就会萌发一些不正常的退出方式，比如先拖延租金等费用，蚂蚁搬家式地搬出设备，到一定时期突然撤离等。当然，按合同规定，通过司法诉讼，业主方肯定能赢，但在付出比较高的诉讼成本情况下，按合同的硬性规定解决租户退出的问题，这样做值得吗?合同规定的违约费用你能收到吗?在现实的法制环境情况下，显然不可能。因此，能否弹性解决退租问题?比如采取“顶租”、协调收取合适的违约金等方式。
所谓的“顶租”，就是由租户寻找新租户，由顶替的租户延续原合同后的租期，并履行原合同规定的权利义务，业主的利益不受任何影响。最近我们按此法进行了实践，成功地处理了一港资企业的搬迁，取得了双赢的结果，双方都比较满意。
思考二，对客户生产设备等资产的搬迁，业主方是否有权进行阻止?
正常来讲，对租户的正常经营活动，业主是没有权利去干涉的，其搬出搬进的物资是无权过问的。由于没有对业主方的利益构成损害，业主也没有必要去干预别人的经营活动。但一旦租户经营不善，拖欠其应缴的费用，业主有权去干涉租户的生产设备进出吗?显然没有法律依据。如果强制阻挡，是否涉及违法?如果租户起诉，是否会“赔了夫人又折兵”?因此，在租户经营状况不佳的情况下，怎样保证业主方的利益?值得我们去思考、探索。
(原载于《现代物业·新业主》2007年第3期)
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