作者: 周滨 | 2010-12-01 14:39

案例回顾：合同期内解聘物管之是非

[案例]

2008年1月30日，启源大厦首届业主委员会经广州市荔湾区国土房地产管理局备案成立。2008年3月22日，该业主委员会经过招投标程序选聘新海物业管理有限公司(以下简称“新海公司”)为启源大厦提供物业服务，双方签订《启源大厦物业服务合同》，该合同的履行期限从2008年4月1日起至2010年12月31日止。2009年6月16日新海公司向业主委员会发出《关于启源大厦设备设施存在安全隐患亟待解决的函》，要求业主委员会商量解决方法后通知新海公司，以便新海公司配合把这些问题迅速解决。2009年8月27日，业主委员会向新海公司发出复函，称新海公司在一年多时间中，物业服务质量较差，广大业主非常不满，故此要求新海公司将大厦一切资料移交业主委员会。对于启源大厦现存问题，要求新海公司将帐目公开结算，用属于业主的资金进行维修。2009年9月17日，业主委员会向新海公司发出《解除合同通知书》，宣布解除与新海公司签订的物业服务合同，并告知新海公司，业主委员会已就启源大厦的物业服务和第三人泛欣物业管理公司签订了物业服务合同，要求新海公司在2009年10月9日上午8时30分至9时到本大厦管理处办理移交手续，有关大厦的一切文件及资料、启源大厦业主的共有资产等，由新海公司列表移交。

新海公司接到业主委员会的通知后，拒绝办理移交手续。双方协商未果后，业主委员会将新海公司告上法院，其诉讼请求为：1、被告新海公司撤出启源大厦，将启源大厦交由第三人泛欣物业管理公司接管，将属于启源大厦业主的资料及资产向原告交还;2、本案的受理费由被告承担。

启源大厦业主委员会撤换新海公司，没有召开业主大会，只作了问卷调查。该调查结果载明：启源大厦业主总数为169户，总建筑面积17,617.2平方米，发出调查问卷168份，回收问卷107份，占业主数的63.31%;建筑面积10,747.5平方米，占总建筑面积的61%;同意委托招聘新物管问卷87份，占业主数的51.48%，建筑面积8,990.5平方米，占总建筑面积的51.03%。新海公司辩称，在启源大厦业主委员会提供的调查问卷中，新海公司对被调查的505房、506房、21H房、7E房、21G房、408房、22G房的7户、占建筑面积700多平方米的业主进行了回访，获得了该7户业主书面表示不同意撤换物管公司的证据。对此，法院指定期限，对新海公司提出相反书面依据的该7户业主，由业主委员会就其同意撤换新海公司进行举证。

结果，启源大厦业主委员会在法院指定的期限内没有提供该7户业主同意撤换新海物管公司的新证据。

[案件争议焦点]

1、业主委员会能否在物业服务合同的有效期内解除合同?

2、业主委员会解除物业服务合同的程序是否合法?

[律师观点]

一、业主委员会有权根据业主大会的决定在物业服务合同的有效期内解除物业服务合同。

物业服务合同尚在约定的履行期限内，业主委员会能否单方行使合同解除权?这涉及到对物业服务合同性质的不同理解。目前，司法实务界的主流观点认为，物业服务合同属于委托合同的一种。在物业服务合同法律关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位，物业服务企业受托处理的委托事务是物业服务。因此，应适用《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于委托合同的法律规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。但是本案中业主委员会解除合同是有程序要求的，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”据此，业主委员会应该依据业主大会的解聘决定行使物业服务合同的单方解除权。

二、解除物业服务合同的决定未达到法定的比例，不能产生合同解除的法律效果。

业主委员会解除物业服务合同应严格按照《物权法》和《物业管理条例》的规定进行。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。唯有物业管理区域的专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会才能作出解聘物业服务企业的决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘物业服务企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘决定。本案中，虽然原告启源大厦业主委员会的调查问卷显示的同意撤换新海公司的业主人数占51.48%，建筑面积占51.03%。但是被告对此问卷作出了相反的举证，证明问卷中涉及的其中7户业主不同意撤换物管公司，而扣除7户业主的不同意撤换的人数和面积后，将达不到“双二分之一”同意的法定标准。因此，业主委员会的解聘行为不具有合同解除的法律效果。

[法院裁定]

由于启源大厦业主委员会没有在法院指定的期限内提交其中7户业主同意撤换物管公司的证据，因此，启源大厦业主委员会提供的同意撤换物管公司业主总数及建筑总面积均未达到法律所规定的比例，裁定驳回原告启源大厦业主委员会的诉讼请求。

(原载于《现代物业》杂志2010年第02-03期)