评老太掉入消防风井身亡索赔案
老太晨练坠亡原因不明
《华西都市报》2013年4月11日报道，3月22日清晨，家住泸州桃源山庄小区16号楼底楼的六旬老太胡代珠像往常一样外出晨练，但是快到中午，家中老伴禹建生都没有等到胡代珠回家。上午11点半左右，禹建生接到亲戚的电话说胡代珠还没回家，电话也打不通，禹建生赶紧回家，不停拨打老伴手机。禹建生回家后在家背后、与卧室一墙之隔的死角空坝——禹家种菜种花的后花园寻找时，突然听到手机的铃声，才发现老伴躺在紧靠家墙的小区消防风井中。随后他立即拨打了110和119，并通知亲友们。中午12时许，胡老太被消防官兵从风井中救出时，急救医生诊断的结论为“人已死亡”。
死者坠落的消防风井
胡老太的死因，泸州大山坪派出所给出的尸检结论为：高空坠落、头部挫伤而亡，排除刑事案件的可能性。外出晨练的胡老太，为何会鬼使神差地掉入用金属百叶窗密封的风井中?胡老太的家属面对老人的死因作了如下推演：胡老太外出晨练途中，可能想顺便给外孙摘点青菜叶下面条用。摘完菜叶起身时，可能身体失去重心或血压上升眼花，胡老太双手本能伸向一旁的风井百叶窗想借力，不料金属百叶窗是坏的，便一头栽入风井中。“从风井中救起人时，老伴的手中还握有莴笋叶。”禹建生称：“老伴头部后脑处，有条10多厘米长的伤口。”
而小区的物管公司称，今年1月25日曾打开风井检查，当时是将金属百叶窗用螺丝加固了的。“胡老太为何能破窗而坠入风井中，至今没有一个明确、权威的说法，只有推断和猜想。”
家属向物管索赔140万
事发后，正在北京读法学博士的禹竹蕊，急忙赶回家中处理母亲后事。禹竹蕊向物业管理公司提出三个问题：第一、消防风井涉不涉及安全隐患?金属百叶防护窗，是否符合安全标准?第二，消防风井是否属于小区公共设施?如果符合标准，是否定期维护?第三、请问，老人是如何掉进消防风井中去的?
报道称，家属基于物业管理公司“监管不力，未尽到安全防范义务”等有责推断，双方座谈中，禹竹蕊夫妇向物业管理公司提出140万元的索赔金额，物业管理公司无法承受。双方均分别聘请了律师正在取证，寻求司法途径解决问题。
本案焦点
物业管理公司是否该担责?物业管理公司如果必须担责，该如何担责?这个问题应从合同关系考察。物业管理公司是否构成违约?如果构成违约，则须担责;反之，则不担责。
胡老太作为物业所有权人或者使用人，她与物业管理公司之间存在物业服务合同关系。物业管理公司与胡老太之间既然存在合同关系，就应依据物业服务合同的约定履行合同责任。物业管理公司的责任应依据物业服务合同的约定。
消防风井属于《物权法》第七十三条规定的小区业主共有的设施。依据《物权法》第七十条规定，业主对共有的设施享有共同管理权。业主通过开发商或者业委会与物业管理公司签订物业服务合同，将其对小区业主共有的设施的共同管理权让渡于物业管理公司行使。由此，物业管理公司是消防风井的管理人，须依据物业服务合同的约定承担消防风井的管理责任。物业管理公司也自称，今年1月25日曾打开风井检查，当时是将金属百叶窗用螺丝加固了的。也即，物业管理公司认可自己是消防风井的管理人，且实质性地承担了消防风井管理责任(检查、维修等)。
消防设备设施检查时刻不能忽视
《民法通则》第一百一十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，如果物业管理公司提供的服务不符合合同的约定，物业管理公司除采取补救措施之外，尚应承担赔偿损失的责任。
而即便是物业服务合同没有明确规定物业管理公司对消防风井的管理责任，不等于可以认为物业管理公司无须对胡老太的坠亡承担责任。
一般地，物业服务合同对物业管理公司的义务或者责任会有明确记载。但是，在业主共有设施的管理上，物业服务合同未必会事无巨细地列举出所有的设施。但是，物业管理公司作为小区业主共有设施的管理人，除非物业服务合同对业主共有设施的部分或者全部作出了免于担责的特别约定，否则，物业管理公司就必须承担共有设施管理人的责任。而尽到安全保障义务是物业管理公司最基本的合同责任。
物业管理公司虽然没有能力也没有义务绝对地保证业主或者物业使用人的人身财产安全。但是，物业管理公司应当尽到一般善良人的注意义务，方可认为其履行了物业服务合同义务。本案中据物业管理公司称，胡老太坠入的风井的金属百叶窗是用螺丝加固了的。但是，这一说法无法解释胡老太如何坠入风井之中。胡老太年届六旬，不可能强行推开加固的金属百叶窗。而按照一般的理解，物业管理公司应该定时检查小区内的安全设施，使其处于适合使用的状态。因此，人们可以认定物业管理公司并没有尽到基本的安保义务。那么，物业管理公司不履行或不完全履行安全保障义务，即应对胡老太的不幸担负赔偿责任。
本案中，消防风井是否安全?金属百叶防护窗是否符合安全标准?消防风井是否定期维护?对这些问题，物业管理公司如果不能够证明，则可认为物业管理公司不能证明自己已经尽到了管理职责，应当承担违约责任。
虽然，物业管理公司对业主或者物业使用人的人身财产安全不负绝对的安全保障义务，物业管理公司只要谨慎、善良地履行了法定和约定之义务(不安全因素的提示、说明、劝告、协助等)，即使不能阻止损害结果的发生，也不应承担赔偿责任。但是，本案例中，物业管理公司并不能证明已经谨慎、善良地履行了法定和约定之义务，因此，物业管理公司应承担赔偿责任。
(据四川日报网报道，2013年7月25日下午，泸州市江阳区法院公开宣判了原告禹建生、禹竹蕊、陈桂霞诉被告泸州桃源物业管理服务有限公司(以下简称桃源物业公司)物件损害责任纠纷一案，判决被告泸州桃源物业管理服务有限公司赔偿原告禹建生、禹竹蕊、陈桂霞医疗费、死亡赔偿金(含被扶养人生活费)、精神损害抚慰金、误工费、丧葬费、交通费等共计251814.10元;驳回原告其他诉讼请求。——编者注)
(原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期)
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