债务人身后物管费谁来交
1997年10月15日，北京富阳物业发展有限责任公司(以下称香榭舍公寓)与北京金汇饭店管理公司(以下简称金汇公司)签订《物业委托管理合同》，由金汇公司为香榭舍公寓提供物业服务及进行物业管理，委托期限为三年。1999年10月26日，金汇公司将香榭舍公寓物业管理转委托给北京建国物业管理有限公司(以下简称建国物业)。2000年12月31日，香榭舍公寓物业管理委员会与建国物业签订了《物业管理委托合同》。
由于部分业主长期拖欠各项费用，金汇公司和建国物业遂于2001年5月22日以追索物业管理费纠纷将胡某(女)诉至北京市朝阳区人民法院。朝阳法院于2001年11月21日作出(2001)朝民初字第6905号《民事判决书》，该判决全部支持了原告诉讼请求。判决内容如下：
一、被告胡某于本判决生效后十日内给付原告北京金汇饭店管理公司、北京建国物业管理有限公司自1998年1月至2001年4月间的物业管理费、停车费、水电费、收视费、供暖费共计四万二千零六十六元一角二分。
二、被告胡某于本判决生效后十日内向原告北京金汇饭店管理公司、北京建国物业管理有限公司支付滞纳金五千元。案件受理费一千八百九十二元，由被告胡某负担(判决生效后七日内交纳)。
判决生效后，胡某拒不履行法院生效判决，金汇公司、建国物业于2002年2月15日向朝阳法院申请了强制执行。执行过程中金汇公司、建国物业得知胡某已于2001年8月1日向开发商提出申请，申请将其名下房屋产权变更到胡某大姐名下，开发商于2002年2月将产权人进行了变更，房屋土地管理局发放了房屋产权证。而胡某却在执行期间去世，而该房屋自2002年8月份至今始终由胡某二姐使用。
本案看似只是一个简单的物业管理合同纠纷案件，其实涉及的法律关系及适用法律是比较复杂的，现我从六个方面来进行分析：
第一点：金汇公司与建国物业间转委托行为的这种委托关系，未有违背法律之处，应是合法有效，虽然这种转委托行为没有经过业主胡某确认，但建国物业已实际对该公寓提供了物业服务及物业管理，并得到广大业主认可，同时，广大业主也实际接受了事实服务。我认为建国物业与业主间也形成了一种委托关系，因此建国物业有权向胡某收取物管费等各项费用。
第二点：建国物业于2000年底与香榭舍公寓物业管理委员会又签订了《物业委托管理合同》，这样对建国物业在本案中主张2001年以后的各项费用，确定了法律依据。
第三点：胡某在诉讼及执行期间将该房屋产权变更到其大姐名下，无非是赠与或买卖这两种形式。如果是赠与，依据我国相关法律规定，该赠与应为在诉讼期间转移财产的无效法律行为;如果是买卖关系，因为那时判决还没有生效，当事人又没有提起诉讼保全，该买卖关系应为合法有效。
第四点：胡某去世后，她的财产是否有合法继承人?如果有合法继承人，该继承人也应在继承的财产范围内承担被继承人债务。若执行申请人无证据证明胡某转移财产，胡某已经去世，因此法院对该笔财产是没有办法执行的。
第五点：现该房屋实际使用人胡某二姐，她只交纳使用该房屋期间的物管费用，对于前期费用她不予交纳。现产权人是合法取得房产，对于前期物管费用也没有义务给付。
第六点：根据我国相关法律规定，该房屋现业主胡某大姐自该房产权转移之日的次月起支付物业管理服务费。该房产权转移之日的当月及以前应当由房屋出售人支付，也就是说胡某大姐也只有义务交纳产权变更以后的物管费用。
在法院的执行工作中不能强制执行现使用人胡某二姐，因此该案至今没有执行。
长期以来，我国各地法院一直被“执行难”所困扰。当然，造成这一状况的原因是多方面的，但其中一个非常重要的因素是由于我国市场经济发展不完善所导致的许多被执行人缺乏信用意识，在法院判决其承担民事责任后，仍想尽办法拖欠债务。我国目前的《民事诉讼法》中有关强制执行的规定还不完善。建议有关立法机关，在立法时增加如下规定：二手房屋出售变更产权登记时，如果该房产没有所在物业公司出示的付清物管费用证明，房产登记机关不予产权变更房屋产权登记。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第2期/总第44期)
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