作者: 汤孝群 | 2009-12-01 09:50

外墙砖脱落砸出安全问题

事件回放

“满堂红丙栋写字楼的外墙近年来不断有墙砖一块一块地往下掉，谁从下面走都提心吊胆的，从这么高的楼掉下来，简直就是往下扔炸弹呀!如果哪天真出了大事……看如何了得?”笔者所在物业公司经常听到忧心忡忡的业主陆续来反映该问题。据了解：满堂红写字楼修建于上世纪九十年代末，外墙砖脱落形成“斑秃”。近年来，外墙脱落已砸坏几辆轿车、货车，划伤居民等，而且像这样的事件时有发生。既然问题这么严重，为什么却迟迟得不到解决呢?

谁来埋单?

据了解：重庆满堂红家苑丙栋写字楼于1998年开工建设，1999年底交付使用。距今已有近十年时间。关于外墙砖的保修期，国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条是这样界定的：“在正常使用条件下，装修工程的保修期为2年;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年”。也就是说，房屋自竣工验收合格之日起，只要超过两年，外墙砖的脱落伤人等所造成的一切后果都应该由房屋产权人承担，施工单位不负责任。即使按照“外墙面的防渗漏最低保修期限为5年”的提法，有防水要求的外墙砖脱落后，有可能影响外墙的防渗漏功能。照这样理解，最多也只能够是要求施工单位对外墙装修承担5年的保修期限。只要5年时间一过，房屋产权人就应该对由于外墙砖的脱落所产生的一切后果照单全买。由于满堂红家苑竣工已有十年之久，故外墙砖脱落的保修问题自然就落到了该栋楼的产权人身上。

为何迟迟得不到解决?

1、外墙砖脱落的保修工作遭遇了颈瓶

满堂红家苑丙栋写字楼于1999年建成，由于当时没有缴纳房屋专项维修资金，使外墙砖脱落保修工作一开始就遭遇了颈瓶，物业公司这几年召开了无数次的协调会，业主们也都亲眼目睹了几次外墙砖砸伤车辆、路人(只不过没有造成重大事故而已)，他们都认识到外墙砖脱落确实存在重大安全隐患也都认可外墙砖应该加强保修，物业公司为此也花费了大量的物力和财力多次请人处理即将脱落的外墙砖，但只要物业公司一提及到资金问题，部分业主就闭口不谈，使得外墙砖保修工作多次搁浅。

2、外墙砖脱落应该由谁来监管?

据了解，物业公司曾多次将此事告之相关部门，并相继备了案，但为何迟迟得不到及时的解决呢?据市房产住宅局房产监察大队有关负责人表示，房产监察部门只对破坏房屋承重结构、主体结构等行为进行监督管理，楼房墙砖脱落属于建筑施工质量问题，应由建筑工程质量验收部门负责管理或物业管理部门、产权单位管理。而建筑工程质量验收部门只对建筑物外墙砖的粘贴有相应验收标准，对外墙砖脱落、坠落问题却没有相应管理措施。因此，建筑物外墙砖脱落存在监管空白，没有相应的法律法规及相应部门对这一公共安全问题进行管理。而作为服务该栋写字楼的物业公司来说也是“巧妇难为无米之炊”，也只能尽最大的努力将隐患控制到最低，而不能将安全隐患彻底根除。

3、外墙砖脱落是否有相关的法规来制约?

根据有关规定，房屋安全管理部门主要对房屋使用安全、房屋安全鉴定和危险房屋进行管理。房屋的主体结构、承重结构出现问题，由房屋安全管理部门负责进行安全鉴定、管理。危险房屋指结构严重损坏或者承重构件属于危险构件，随时有可能丧失结构的稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。而楼体外墙砖脱落不属于房屋结构问题和危险房屋，因此不属于房屋安全管理职责范围。由于没有相关的法规来制裁、约束外墙砖脱落引发的安全问题，故外墙砖的保修工作也就无法得到来自政府的有效干预。

安全责任由谁来承担?

在司法实践中，住宅、写字楼外墙砖一般可以被视为“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物”，根据《民法通则》第一百二十六条“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”对大楼外墙这个公共设施来说，物业管理处负有安全义务。关于被告举证原则，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条一至七款，明确了环境污染、建筑物脱落等特殊侵权案件的举证责任，提高了审理案件的公正性。以往一些由于高空坠物伤人导致损害赔偿案件，由于受害人没有看清是何处坠物，举不出证据，往往得不到法律支持。这次按规定，要求高空坠物的建筑物或设施所有人、管理人对其没有过错要承担举证责任。根据以上规定：满堂红家苑丙栋写字楼外墙砖脱落造成的他人损害，产权人和管理人都是应当承担民事责任的，但作为管理该栋楼的物业公司来说已经尽到了自己的责任，只要能拿出足够的证据来证明自己就可以做到免责。

如有伤害如何赔偿?

外墙砖脱落以及高空坠物引发的安全事故近年来时时见诸报端，外墙砖脱落引发的安全事故到底该如何赔付呢?笔者认为，国家相关的法律法规在外墙装修方面的规定存在着一定的瑕疵。作为一个普通的房屋产权人，如何来对外墙进行维护、保养?再加上按照商品房销售面积的有关计算规定，整栋楼的外墙面积是共同计算然后按套内面积进行公摊的。也就是说，没有出问题的时候，哪一块外墙都不能说是我的，而一旦出现问题，则哪一块我都要承担相应的民事责任。但由于目前相关的法规没有提出“外墙装修工程合理使用年限”这样一个概念，所以，如果我们自己所住的房屋任何一个楼层、任何一个地方的外墙砖出现这样那样的问题，哪怕我们是因为某种原因尚未入住，都还是要无可奈何地承担相关责任。另外一个现实的问题就是，即使法院据此判决应该由某一栋楼的50家或者是100家业主共同承担对某一受害人的赔偿，但真正要找连连喊冤的100家业主每人拿多少钱出来兑现，恐怕也是一件比较棘手和旷日持久的事情了。就像笔者所在的物业公司要让整栋楼的每户业主拿出钱来保修满堂红家苑丙栋写字楼外墙砖一样，可望而不可及。