作者: 颜雪明 | 2016-07-13 14:05

暴雨淹车库，物管公司该不该赔？

最近多处暴雨，许多住宅小区地下车库遭受水淹，车辆受损。谁来担责，又成为大家关心的话题。

简单地说，物管公司应当赔或者不应当赔，就好像笼统地谈病人手术死亡，医院应不应该赔偿。赔偿的前提是责任，责任的前提是事实以及合同约定。合同约定可能大同小异，但每个个案的事实可能都有所不同，哪怕是细节上的差异，都可能影响到责任的承担。

暴雨造成的损害，物管公司并不是侵权人，损害结果再严重，也不是物管公司承担责任的理由。也就是说，后果不重要，过程才重要。这个过程，就是物管公司如何预防灾害、抢救财产，它在这个过程中的表现，才是判断它应不应担责的唯一依据。

《物业管理条例》第36条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。显然，物管公司是否按合同约定履行职责，才是应否承担责任的关键。

通常，物业服务合同中对灾害性事件的预防、对危急情况下保护业主人身财产安全，会有一些原则性的约定，如：物管公司平时要做好防洪、防风、防火工作，出现灾情后，要及时采取有效措施，保护业主人身安全，抢救业主财产，等等。就算连这样的约定也没有，从物业企业的职责来看，最大限度地替雇主着想，防灾抢险，也是物业管理人的应有义务。如果坐视灾害发生而不采取措施，那就违背了善良管理人的基本义务，因此承担相应的法律责任，也就理所当然。

作为物业管理人，它在暴雨灾害中的义务主要体现在两个方面。一是预防，二是抢险。

预防方面，平时对防洪抢险有无预案?是否保持了管道畅通、设备完好?在暴雨之前，有无关注气象报告?有无根据气象部门的警报，向业主发出提示?有无采取可能采取的各种措施?而在抢险方面，险情发生后，应急预案有无启动?措施是否得当?

理想化的状态下，物管公司应当保持常备不懈，随时对突发事件作出反应。从这个要求出发，只要出现水淹后果，就会推定它没有履行职责。但这并不公平。暴雨毕竟是小概率事件，不可能为了这个极小的可能性，要求它枕戈待旦，随时处于抢险的状态。小概率事件还有很多，火灾、雷电、盗窃、伤害，要把这些弦都绷得紧紧的，谁都受不了，事实上也不可能做到。所以，正常状态下的防洪措施，只能是周期性的检查、维修，不可能时刻保证万无一失。比如道路排水系统，经常会被落叶、杂物堵塞，在无雨的天气，这并不会造成损害，只须定期清理即可。在雨季，或大雨之前的清理是必须的，但暴雨冲来的大量垃圾也可能瞬间将排水口堵塞，这种情形下，不能以后果推断物管公司预防不力。而物管公司的日常检修、清理的工作记录，对于证明自己履行职责，就显得至关重要。平时没有细致的文件、档案管理，在法律纠纷中就很可能陷于被动。

如果物管公司在预防与抢险两方面都尽到了最大的努力，仍然发生了损害后果，这就不是它的力量所能抗拒。天灾造成的损害后果，只能由财产所有人自己承担。这与地震损害是一个道理，只不过大家都承认地震无法抗拒，而不大承认水患是人力不可抗拒的。暴雨，是否到了人力无法抗拒的程度，一定要具体分析，不能一概而论。一般来说，数十年不遇的暴雨灾害，应当属于不可预见、不可避免、不可抗拒的情形。

有的受损业主会追究开发企业的责任。作为建设单位，它是否担责，主要看地库的设计与建造，是否存在缺陷。如果当初设计不合理，建设工程存在质量隐患，排水管道、设备不合格或者不满足设计要求，这样的地下车库就属于缺陷产品，即使过了保修期，责任人也应当承担产品质量责任。但建设工程对于灾害的预防，也是有限度的，不可能按最高级别设防，否则成本将无法承受。所以，只要满足了规范的要求，比如说规范要求50年一遇的标准，但暴雨是百年不遇的，这对建设工程而言，也属于不可抗力，建设单位可以免责。

对物管公司严格要求，有利于物业行业加强自身规范，但过于苛刻的求全责备，效果适得其反。物业管理不是孤立存在，它的发展水平也受到多方面的制约。学者熊培云先生的《西风东土》中谈到，他在日本东京大学访学期间，宿舍有一次发生火警，管理人员根据预案，第一时间就把宿舍中的一位孕妇护送下楼，可见他们对住客信息的掌握以及应急状态下的有条不紊。但事后发现，火警属于误报，管理部门又专门致函住客道歉，并详细介绍了事件的过程，总结了教训。对照这样的物业管理，我国任何一家优秀的物业管理公司，都存在很大的差距。我们可以拿日本的物业管理作为学习的榜样，但以这个标准去要求国内的物管企业，肯定是不现实的。我国的服务业才刚刚兴起，作为公共服务的提供者，政府提升改进的空间更大。如果政府的管理与服务都很不到位，要求物管企业达到国际先进水平，显然脱离了国情。况且，决定物业管理最重要因素不是物管公司，而是业主自身。如果业主缺乏自治能力，义务意识淡漠，甚至连物业费都不愿意交，不尊重物管公司的劳动，不遵守小区的管理，这样的状态下，要求物业管理完美无瑕，怎么可能?

公平分配责任，处理纠纷，是法院的职责。从以往的物业纠纷案例来看，法院更倾向于保护业主的利益。老人在小区倒走健身，不慎绊倒，判物管公司赔偿;女青年在小区打雪仗，爬上车库顶棚取雪不幸坠亡，判物管公司承担部分责任，这都是很值得商榷的。如果物管公司无论如何努力，都不能避免赔偿责任，这既不利于物业管理行业的发展，也损害了社会的公平正义。

回到暴雨淹车事件上来。业主告物业，往往只证明自己发生了损失，并不能证明物管公司失职。在这种情况下，法院要求被告的物管公司证明自己没有过错，是不正确的。除非特殊的侵权行为，法律有特别规定外，都应当由原告证明被告“未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害”，而不能只证明自己遭受了损失，就可以要求物管公司赔偿。在原告证明了被告过错的基础上，如果被告不能提供证据否定原告的指控，法院才可以判定被告承担责任。在判决物管公司赔偿时，法院应当明确指出被告的过错是什么，让当事人以至全社会都明白，他是因过错而受惩罚，而不是由于他是物业管理人，他就要赔。