作者: 舒顺凡 | 2016-07-11 11:54

停车场车辆防损要点

在日常的物业管理服务中，物业小区停车场停放的车辆被撞、被砸、被划、被淹甚至被盗的情况时有发生。为了减少及杜绝此类事件，每个物业服务企业都想了不少办法。笔者拟在日常停车场管理服务工作中遇到的实例，针对物业小区停车场车辆受损问题所采取的预防措施及解决办法，进行简要的分析介绍。

防灾改正措施

深圳是个沿海城市，每年都会经受台风侵袭，特别是今年7月23日“韦森特”台风正面登陆袭击深圳沿海一带，深圳市共有11.5万棵树木在狂风中折断倒伏，1,500多辆车被倒伏的大树、广告牌砸坏破相，近100辆车被水浸，损失惨重。

台风过后，笔者公司下属各个物业项目针对在台风中受损及受淹车辆，协助相关部门及车主进行了现场取证，向保险公司申报办理了灾害理赔手续。

为了进一步做好防灾工作，笔者公司共投入100多万元经费，对深圳分公司各个物业服务项目的停车场进行防风防汛设施更新改造。主要内容有：

一是对可能被台风刮倒的树木树干部位用镀锌钢管三角支撑进行加固，确保风灾发生时业主人身财产的安全;

二是给地势较低的物业项目地下车库出入口增设玻璃雨棚，减少流入地下车库的水量;

三是给地下车库每个集水井配备2台排水潜水泵(一用一备)，确保潜水泵始终处于良好的技术状态，做到随时启动运行，防止车库被水淹。

车辆管理纠纷处理

物业服务企业在日常停车场管理服务中，与个别业主产生一些纠纷在所难免，有的业主车辆在停车场受损后，要求物管公司承担全部责任。业主认为，物管公司收了车辆管理费，车辆受损赔偿是理所应当的。物管公司则认为，车主每月交缴的费用是车位管理服务费(用于确保车位不被占用、受淹，保持整洁等)，而不是车辆保管费，因此，不必承担赔偿车辆损失的费用，当业主车辆发生受损情况后，物管公司只有协助车主调查取证的义务，没有赔偿的责任。

在我国现有的相关法律中，对车库内业主车辆受损或被盗后物管的责任也无明确的规定，停车费是否包括保管费，目前争议仍然很大。

为减少车辆管理服务工作中的纠纷，笔者公司从今年开始，制订了一些新办法。比如在与车主签订停车管理服务协议时，向车主提供两种不同内容的合同范本，一是《停车管理服务协议书》，二是《停车保管服务协议书》，由车主自行选择签订哪种协议。在《停车保管服务协议书》中，除常规条款外，就车辆保管问题形成明确的条文，规范双方的权利和义务，如果要物管承担车辆损失的赔偿，相应车主每月必须另外支付车辆保管费，此费用按照不同品牌和价值的车辆区分，车辆价值越高保管费也就越高，一般每月在50至200元不等。因为是由车主自愿选择签订的合同，所以对加收车辆保管费车主是无异议的，当然目前签订车辆保管服务合同的还是少数车辆价值较高的车主。

除此之外，笔者公司还为下属各个物业服务项目统一购买了物业小区公共区域财产保险，一旦发生车主车辆受损、被盗情况，经公安部门侦察取证并由专业评估公司进行价值评估后，保险公司可承担其车辆损失费用的40%，其余费用待案件侦破后支付，车主对此做法也表示理解。

需要特别注意的情况

为了避免车主因车辆受损而与物管产生纠纷，除了加强日常的停车场管理服务外,及时采取纠正预防措施是非常重要的工作环节。

比如对一些规模较大的商业住宅小区项目，因流动人员多，需要停放的摩托车、电动车、自行车也较多，为了防止车辆被盗，物管可划定专用场所集中停放车辆，并安排专人实行全天24小时看管，杜绝盗车事件的发生。与此同时物管可向车主适当收取车辆保管费，以用于支付看管人员的工资成本费用，车主对此也能接受。

针对物业项目的室内外停车场有发生过车辆逃逸个案，物业项目的车库出入口应增设活动地桩(在凌晨0时至5时插上地桩)，室外地面停车场周边还应加装固定地桩。

在停车场管理服务中，车库出现一些突发事件是屡见不鲜的，比如车辆发生电气线路短路自燃、车库进水、车辆被撞等等，因此物管必须制订相应的应急预案，并定期进行演习演练，不断增强突发事件处置能力。特别是在风期、汛期之前必须例行检查，处置停车场存在的各种隐患，要及时清理车库地面水沟、下水井口的泥沙和杂物，确保排水顺畅，集水井潜水泵必须能随时启动运行。对高空部位可能发生坠落的物品要进行清理，同时要关好公共楼道的门窗。此外，还必须准备防风防汛工具、雨具、机动排水泵等设备，必要时在车库的出入口旁边还必须堆放部分备用沙袋，以用于车库出入口堵水。

另外，要核实或更新物管人员和车主的联系电话，台风等灾害天气来临前及时将天气预报公示给员工和车主，通知全体员工和业主做好安全防范工作。

（原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期）