作者: 徐曙穗 | 2016-07-08 13:37

物业服务企业应不应该上市

近年来，随着物业管理不断深入发展，物业服务企业越来越有做强做大的意识，从窥视心态逐渐到大胆涉足资本市场，上市、企业并购、合资经营等方式越来越被行业所关注，也越来越被行业推崇为必由之路的探索与发展方向，更逐渐成为媒体大肆报道与广为渲染的焦点。企业上市的目的主要是筹措资金，建立直接融资的平台，规范法人治理结构，提高企业管理水平，降低经营风险，提高企业知名度，增强企业创业和创新的动力，完善激励机制，采用股票等股权激励形式，吸引和留住人才。企业进行资产并购与重组等资本运作，重要的是利用资本经营管理，进行行业整合，迅速做大做强。本人才疏学浅，难以理解当今物业管理性质所定义的“管理”与“服务”范围和作用的延伸跨度，更难以想象一家经营活动完全建立在由业主提供资源的企业上市的运行情形。

什么是物业管理，定义是非常清晰的，即“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。物业服务企业现有的管理用房、管理体系、服务要求和组织架构，均建立在接受业主委托做好物业管理与服务的要求之上，无论包干制还是酬金制，物业服务企业所收到的物业服务费不是企业经营的应收款项，而是为业主管理与服务的代收代支款项，通俗来讲是预支费用，不能作为企业的营业收入。物业服务企业对新计划接收的物业项目的费用预测，则是所有管理与服务成本开支的测算，加上营业税收，加上经理人酬金，再除以建筑总面积得出的，不存在利润可言，且经理人酬金并不是企业的经营利润，经理人酬金的定义是：由在管的物业项目按《物业服务合同》约定，按一定比例提取经理人酬金用于企业总部的运行费用。

物业服务企业难上市的原因就在于经营业务单一，经营收入无盈余，经营环境难自驭，此服务行业与彼服务行业完全不同，这种基于或者说建立在业主物业资源上的经营营收，完全不受企业自身经营能力的操控，风险系数较高因而会导致上市审批的却步。从现在的物业管理条件与环境来看，市场化的物业服务企业是不可能上市的，如果原有的物业管理性质不变，物业管理服务规范与要求不变，物业管理的受托人地位不变，《物业服务合同》条款不变，可以说没有哪一家物业服务企业能够上市。如果说有可能的话，只有一种条件才符合物业服务企业上市的情形，那就是所辖物业只租不售，产权归单一业主，并完全由物业服务企业自主经营与管理，也就是说租金和物业服务费用等全入囊中。

大众创业、万众创新以及先行先试的前提条件应该是实事求是、诚实诚信、崇尚根本、注重实际，而现在所标榜的具有前瞻性的物业服务企业上市，只是“计划经济”运作下的物业管理形式，完全没有满足市场经济中物业管理委托聘用的时代需求，完全不符合业主“当家做主人”的物业管理委托方式。

物业服务企业若能上市的疑惑

笔者愚见，至今仍未见一切资源由业主提供并接受委托物业管理和服务的物业服务企业能上市运行。我们都知道，企业上市有三个基本条件：一是自有产权，即物业产权清晰，合法拥有与生产经营有关的土地、房屋、设施设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，不存在重大权属纠纷;二是自有产业，即资产的完整性，有自己生产经营的系统、辅助配套设施以及企业应当具备与经营有关的业务体系及相关资产;三是自主经营，即企业能按照市场需求与变化，适时调整自身生产经营手段与方向，业务独立，一切经营活动在合情合法的基础上追求利润最大化。除此之外企业应为股份制，对企业经营管理机构和员工聘用有独立自主权，对企业资产有物业处分权，对财务核算体系有独立决策权。

纵观上述条件，虽未完全包含上市的具体细则要求，虽未满足上市的策划运作内容，但就施行本真物业管理的物业服务企业来讲，现阶段是不具备上市条件的——产权、物权、产品、资金以及所有资源都是业主提供并委托物业管理的，物业服务企业只是接受业主委托，按照《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等相关法律法规以及《物业服务合同》要约履行受托人的信托责任，哪怕是房屋墙身广告收入、电梯轿厢广告收入、属于业主共有产权的马路停车收入等，其利润都是全体业主拥有的。因此，完全不符合上市的基本条件，根本无法按照上市运作要求履行上市企业的权利与义务，如此物业管理上市，不知是认知出异还是理解有障。就算能上市，又如何面对花费毕生积蓄购置物业的业主对物业服务企业上市后是否带来幸福的忧虑，说白了就是上市融资后能否惠及业主?是否承担更多的社会责任?!

物业服务企业若能上市的理由

以本人肤浅的认知，物业服务企业若能上市，必定是自主经营型的物业服务企业，是产权、经营权和管理权交错为一体的管理体制，是将完全自有物业产权的物业整体或与其他产权明晰的物业打包上市，这样的物业服务企业遵循的不是市场经济的管理模式，而是单向武断、恃强凌弱的管理方法。至于接受委托管理的，签订了《物业服务合同》的聘用服务型物业服务企业则由于不符合上市规则不可能上市，但聘用服务型物业服务企业走的是市场化运作的路子，面临着生存与发展的挑战，更看重为业主诚信做事的服务品格。

由于上市可以吸纳资金，可以让全体股东共担风险，可以增加资产流动性，尤其是发展资金不用再找银行贷款，更快捷地提高企业的知名度等，令不少物业服务企业垂涎三尺，导致它们挖空心思、沽名钓誉，也想分到一杯羹。时下上市的物业服务企业，若能凭真本事购置一定数量的物业、积累一定数额的资金，谈何容易，自诩的能力和业绩是无法达到上市要求的。物业服务企业能上市的原因就是隶属的发展商或集团旗下业务发展需要，授权委托物业服务企业作为上市名号，划拨资金与扩大资产，并培植新的融资平台。此时的物业服务企业只是一个符号，已经丧失物业管理应有的性质与作用，这就是我们所看到的物业服务企业上市的狡黠情形，这就是所谓物业服务企业也有了资本经营转型升级的创新功能。

我们做物业管理虽然劳累些、收入少些、无端受责多些、承担的义务多些，但我们每天看到业主脸上满意的笑容，那就是对物业管理工作的肯定。当我们踏入这个行业，就不应埋怨它先天不足的畸形，无须计较它后天生存挣扎的艰辛，而应学会坦然面对，诚然用心、倾心和细心，用平和、豁达、包容、忍耐、谅解和理解去做好每件事，负责任地完成每天的工作和任务。我们也知道，这里没有轰轰烈烈的场面，更看不到辉煌的业绩，你的努力、认真和付出，也仅是保持或恢复原有状态。我们不能求全求美，但可以求真求善，虽不能做到最好，但可以做到无愧。

物业服务企业上市的后续风险

任何一个企业上市都有着与自身运行方式相关和受社会各种思潮影响以及利益图谋的风险，尤其是对于非常脆弱与自愈力低下的物业服务企业来说，风险存在和增加的几率非常大。就算是有资格上市的物业服务企业，又因所产生的巨大经济效益会被出资出物的发展商或集团公司悉数划调，自身企业再生产再发展的蓄势被降低而“机能”失衡，若一旦失控则有可能被打回原形，失去往日的“风采”与“根据地”，残喘度日。有勇气或能振作精神的物业服务企业只能从零开始，“而今迈步从头越”，重新迈出创业步伐。再说，有资格上市的物业服务企业，会有内外股东服务质量指向性强弱的偏颇之分，会有隶属主次等级的势利眼光，此时的物业服务企业生存与发展的优劣就取决于谁是它的“米饭班主”。时下跟风与追随上市的心态，谋利与敛财的心智，导致一些物业服务企业宁愿舍弃已有相当规模和口碑的物业管理工作，无故地、人为地、非常艰辛地整合不必要的物业资产，费尽心机筹措满足上市的资金，形成上市的规模和条件。一旦计划失败或受挫，便失去了原有的成熟的物业服务企业的信托托付。

物业服务企业管理与服务运作90%的费用，来自业主交纳的物业服务费，由于经营条件的规定限制和经济来源的单一，加上收费标准的协议规约，企业难以承受哪怕轻微的事故隐患或业主对服务不满意而拒交服务费的扰动。物业管理范围较大较广，物业服务内容较多较泛，众多业主每天的家庭生活持续进行，隐性环境难以防控，社会关系复杂变幻，防不胜防的隐患时刻存在，物业服务企业所承载的工作压力和责任巨大，所造成的社会影响是无法估量的。物业管理的事故隐患比一般服务性行业要大得多，一般服务性行业只在单位时间内提供服务，而物业服务企业则是全天候;一般服务性行业的服务有针对性地只提供单个或少数人的服务，一旦服务完结，责任也随之终结，而物业服务企业是全开放式，为全体业主服务，要求具有来者不拒、有求必应的热情服务品质。因此，隐患必然存在，问题就会发生，只是大小与轻重不同而已，这就是为什么物业管理需要设立保安组织与防火监控系统，并需要得到街道居委会鼎力支持。物业管理事故若不慎发生，影响巨大，后果严重，对经济基础薄弱的物业服务企业来说，其偿还能力或赔付能力趋于零，就算有能力偿还的，事后也只会落得一蹶不振。再有，物业服务企业自身还存在内部管理风险和经营风险，对于经济正在迅速增长而社会环境又处于迅速变化之中的物业服务企业来说，经营风险往往是由多种原因所造成的，是不以物业服务企业的意志为转移的，物业服务企业单薄的身躯和不厚实的经济基础难以抵御外部瞬息万变的挫折。

笔者多次陈述，现今的物业管理已有些不伦不类，已有些言过其实且急功近利的浮躁心态，原有的物业管理基本要求和基本服务未能尽职完成，原有与业主沟通协调的基础工作未能尽责做好，不少留有手尾的工作每天遭受业主的强烈斥责而依然熟视无睹、置若罔闻。业主的抗争能力和抗御耐力无法与之抗衡，因而年复一年的激愤与怨恨堆积叠加，造成一件管理好事无法弥补业主的怨恨伤感，一份贴心的服务无法释怀业主的忧郁心结。如此物业管理，又如何履行上市的承诺与职责?如果物业服务企业抛开使命感和责任感去追求经济利益，其宗旨与性质将改变，物业管理将成为“吾也管你”。物业服务企业上市仍待我们去努力打造，物业管理工作亟待我们去真诚施行，过度飙高的口号应戛然而止，过分作势的雷鸣喧哗应偃旗息鼓，理想需要脚踏实地，志向需要现实与稳重，物业管理若是如此浮躁虚华地运行，如此背离业主意愿地发展，欲速则不达只是发展脚步迟缓而已，可怕的是落得个净身出户的下场。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)