作者: 倪斌鹭 | 2016-03-13 23:31

案例回顾：走出物业公司无限担责的误区

物业管理纠纷内容繁杂，大至人身伤亡、汽车被盗，小到水浸地板、人被狗咬、高空抛物、放任宠物在公共场合随地大小便、“卡拉OK”扰民、私搭乱建等，都可能成为业主向物业公司索赔或拒付物业管理费的理由。物业公司无论自愿或不自愿担责，都不免成为矛盾的集中点，往往身不由己陷入责任无限的泥潭，成了名副其实的“垃圾桶”。这与目前物业公司的担责范围存在误区有关。笔者结合案例谈谈个人观点。

一、应在合同约定范围内担责

例一:物业公司收了业主每户1000元装修押金，事后居然分文不退。市民俞女士等91名原告前不久将物业公司告上南京市鼓楼区人民法院，要求返还装修押金。法院就此案公开宣判，被告败诉，如数退还收取的装修押金，并承担违约赔偿责任。

例二:王先生装修房屋结束后6个月，楼下居住的李女士发现自家的厨房顶部漏水，经查是楼上王先生装修不当造成的。双方协商未果，找物业管理处来协调，由于双方各不相让，协调无果。李女士索赔不成，认为管理处管理不当，将物业公司告上法庭，被驳回诉讼请求。

物业管理过程一般涉及两类合同:一种是普遍性的物业管理合同;一种是特殊物业服务合同。普遍性的物业管理合同是《物业管理条例》规定的双务合同，一般由业主或业主委员会与物业公司签订，双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修、小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。物业服务合同是整个物业管理关系的核心。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。业主与物业公司违反了物业管理合同就要承担违约责任。

特殊服务合同仅针对特约服务管理。签订合同时，业主应尽量将保护自己合法权利的条款落实到合同中。如果业主个人委托了物业公司管理自己的房屋、汽车，业主个人应当向物业公司支付额外费用，并在合同中明示双方的权利义务。例一中，双方签订的是“物业装修管理合同”，物业公司收取了装修押金并进行管理，约定合同履行期满不得扣押，物业公司没有践诺，即违背了民事法律关系中诚信的原则，因此物业公司应承担责任。

例二中，在未完全明了事故原因的情况下，业主屋内的设施出现问题，不在物业管理合同的服务范畴内。如果合同并未约定义务，而且物业公司也未收取相应费用，那么，要说义务最多只能解释为合同的附随义务。例二涉及业主间的相邻关系，出面调解王、李两位业主之间的纠纷，属于物业管理服务合同约定之外的事项，并非管理处的法定或约定责任。物业公司只能居间协助解决，不应承担相邻损害责任。

二、应在预见范围内担责

例三:小区内一棵高达10余米的槐树被大风连根拔起，砸坏了停在树下的一辆现代索纳塔的前挡风玻璃。之后，保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3万元。此后，平安保险公司将某物业公司推上被告席。法院审理后认为，从槐树被连根拔起的事实看，可以推定槐树根基很浅，具有一定的不稳定性。作为专业管理者，某物业公司应当有能力预见事故的发生，而未预见，已构成过失，应对车辆被砸坏负赔偿责任。

例四:小区一号楼的李老太下雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头。物业公司安全员发现后立即将李老太送进医院。经诊断为右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。李老太术后提出:她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。法院判决物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。

按照《合同法》第一百一十三条规定的可预见性标准，物业公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业公司订立合同时预见到或者应当预见到违反合同可能造成的损害。例三指的是物业公司在预见或应当预见时担责;而例四指的是物业公司在未能预见时免责。例三中的槐树在被刮倒前已经倾斜，系可预见范围，不能认定为不可抗力。不可抗力一般理解为少见的、破坏力极强的自然灾害，而正常的刮风下雨，即使程度强烈也不能视作不可抗力。例四则是意外事件。凡因个人原因引起的意外伤害(除工作范围内)，其责任自负。李老太在小区内道路上跌倒，没有受到他人伤害;物业公司的安全员及时处置，已经尽职尽责。李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系，物业公司不必担责。

一般物业管理公司预见外的免责事由主要有:不可抗力;业主之故意;物业本身之性质;损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，即使业主的人身遭受了损害，这种情况下物业公司难以彻底防范，也不应当承担法律责任。反之，物业公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。

三、应在公平范围内担责

例五:某小区一业主的小孩在经过楼宇下面的人行道时，被楼上抛下的一个花盆砸成重伤，抢救无效死亡。靠出事现场一侧楼上共有48户人家，物业公司查来查去也查不出是谁家丢下的花盆，在无法确定责任人的情况下，悲愤的死者家属以管理不善将小区的物业公司告上了法庭，要求赔偿180万元。后经法院判决，由出事现场楼上48户人家与物业公司各分担3000元，合计赔偿14.7万元。

例六:家住厦门市金尚小区的甘先生停放在小区内停车场的一辆微型车被偷走了，而甘先生在车被偷走的当天上午刚向厦门住总物业管理公司交纳了2月6日至3月6日的停车费。随后，甘先生以系保管合同关系为由认为保安失职将物业公司告上了法庭，要求物业公司赔自己的车。法院驳回了甘先生要求物业公司赔偿的请求。

公平责任指双方都没有过错，根据实际情况担责，即在损害事实已经发生的情况下，以公平考虑作为价值判断标准，根据实际情况和可能，由双方当事人公平地分担损失的归责原则。例五、例六都是根据公平责任来确定物业公司是否担责。例五中，由于过错方无法查证，因此被认定为共同责任。由于物业公司收取的是有限费用，就只能承担有限的赔偿责任，与其他业主共同担责。例六中甘先生每天将车停在小区的停车场后，并没有将他的车钥匙和有关证件交给物业公司，让物业公司可以控制这辆车。物业公司和他之间不是保管关系，当然也就不用赔他的车。法院认为甘先生和物业管理公司之间就车辆停放产生的不是保管合同关系而是停车场地有偿使用关系，是基于公平责任范围实际产生的法律关系上作出了不用担责的判决。

目前物业管理的经费来源是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，这些费用要能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支，才会有赢余。如果不体现公平原则，例五中，若兑现业主索赔的180万元，物业公司就根本无法正常运行下去，最后物业管理行业的出路就只有夭折。

从公正公平层面来说，物业公司保安职能是不能替代公共安全职能，但也不能无所作为。正如例六中物业保管合同义务不能视为保安的必然义务。由于我国尚无统一的关于物业管理企业保安职责的法律规定，从各地方法规、规章、政策性文件的规定来看，保安的职责主要是在物业管理区域内为维护区内的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。但是，人身财产受损并非一定由物业担责，必须受公平原则限制。

可见，物业公司的担责是有限的而非无限，担责必须在合同、公约及法律规范之内，业主、物业公司应在合法合理的范围之内沟通协调，寻找合适的救济途径。