作者: 倪斌鹭 | 2016-03-09 23:16

案例回顾：调解物业管理用房面积争议

建昌商业广场是厦门市集美区的一个住宅小区，因建设单位厦门建昌房地产开发有限公司(以下简称“建昌公司”)交付的物业管理用房太少，引发了一起业主委员会要求法院判令建设单位补足物业管理用房“面积差额”84平方米的案件。近日，这起厦门首例物业管理用房面积纠纷经法院审理并主持调解，业主委员会接受了建设单位部分地增补的43.38平方米物业管理用房，诉讼双方由此自愿达成了和解。

[起因]

2004年开始开发建设的建昌商业广场，总建筑面积为61,550.69平方米，2006年内其一、二期陆续交房。交付使用后，厦门天刚物业管理有限公司即受建设单位委托接手前期物业服务，办公就在建设单位给的2间总建筑面积39.90平方米的物业管理用房里，这种情况一直延续到2008年底。2008年12月7日，建昌商业广场业主委员会经选举产生后，从建设单位处接收了以上物业管理用房，其中1间由天刚物业管理公司留用，剩下的1间就成了业委会办公议事场所，面积不足20平方米。建昌商业广场业委会委员有9名，在这个小房间里，放下一张会议桌后，人就坐不下了。业委会前后与开发建设单位沟通了几次，要求多给一些物业管理用房，此后未果。于是，2009年4月22日，原告业委会向区法院提起诉讼，请求法院判令被告建昌公司按建昌商业广场总建筑面积的千分之二配置物业管理用房，再向业委会交付84平方米的物业管理用房。就此引发了一场官司。

[诉辩叫板]

原告业主委员会诉称，按照福建省、厦门市的相关规定，建设单位至少应按总建筑面积的千分之二配置物业管理用房。被告建昌公司交付的物业管理用房的面积明显低于相关规定。

被告建昌公司辩称：根据《厦门市住宅区物业管理条例》物业管理用房不低于30平方米的规定，他们无偿提供了39. 90平方米的物业管理用房给业主委员会，完全符合有关的法律规定。要求驳回原告的诉讼请求。

[庭审交锋]

在法庭审理过程中，原告和被告双方展开了激烈的辩论，主要的争议焦点有三个。

第一个是原告的诉讼主体问题。被告认为，原告的诉讼主体不适格。依据是《福建省物业管理条例》第十八条规定，如果业主委员会要代表全体业主参加诉讼，特别是涉及物业管理纠纷的诉讼，必须经业主大会授权;且该授权须经业主大会参会人员过半数表决通过的法定程序。原告既没有得到全体业主的授权，也未经业主大会的授权，原告违反了法定程序，应该依法予以驳回起诉。

原告认为，业委会完全有资格代表全体业主提起诉讼，主体是适格的。因为并没有明确的法律规定，业主委员会提起诉讼，要得到业主大会的授权;且本案属于所有权的纠纷，不属于物业管理纠纷，所以不适用《福建省物业管理条例》第十八条的规定。

第二个是案件是否已经超过了诉讼时效。被告认为，即便有所有权的问题，也是属于业主的权利，应该由业主向建设单位来主张权利;而业委会仅仅是业主的一个代表，是业主选举的自治执行机构而已。如果认为有权利人受到侵害，应该是业主的权利受到侵害;物业管理用房于2006年4月26日移交至今，业主们使用那2间物业管理用房已经3年了，而这3年来，从未有业主就此提出过任何主张，所以，认为超过了诉讼时效。

原告认为，物业管理用房的前期交付仅是建设单位向个别业主或前期选聘的物业管理企业做临时性的移交，按照相关规定，物业管理用房应该是在业主委员会成立以后，向业委会作正式交付，一般需要移交方(建设单位)与接收方(业委会)签订书面移交文件。移交文件应有建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。建昌商业广场业委会2008年12月才成立，因此没有超过诉讼时效。

第三个是被告应该提供多少物业管理用房给原告。被告认为，这个小区的物业管理用房没有公摊入户，也就是说，业主没有为物业管理用房承担费用。按照《厦门市住宅区物业管理条例》第三十一条规定精神，建设单位若要提供配套的物业管理用房，有一个法律前提，物业管理用房已分摊计费到户;如果没有分摊计费到户，也就是，业主并没有出这笔钱的话，那建设单位就不存在交付物业管理用房的义务。

原告认为，根据福建省和厦门市物业管理的有关规定，被告应该至少按小区总建筑面积的千分之二交付物业管理用房给业委会，这是建设单位应当承担的确切义务。现状是，被告仅提供了39.90平方米物业管理用房，此次主张被告再配置84平方米的物业管理用房，是具有事实和法律依据的。

[调解结案]

经法院主持调解，2009年7月，原告与被告自愿达成了协议，建设单位部分地增补43.38平方米物业管理用房，原告不得另行再向被告主张物业管理用房。

[评析]

一、物业管理用房的性质和用途

物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。业委会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业委会成立之后，应将物业管理用房全部移交给业委会，业委会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。业委会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签订的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。业委会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业委会同意。物业管理单位与承租方签订的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业委会。因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。以上国家和省市对物业管理用房的严密羁束，无不佐证了物业管理用房的所有权属于全体业主，业委会有权实施常态化管理，特殊事项由业主大会或业主代表大会决定。所以，物业管理用房所有权也是一种特殊的物权，业委会提起维权之诉，不难理解。

二、本案应适用何种法规调整?

《中华人民共和国物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”; 《福建省物业管理条例》第三十三条规定：“建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：(一)建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米;(二)建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。”《厦门市住宅区物业管理条例》第三十一条规定：“开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米，其所有权属全体业主共同所有。”

从2007年1月1日开始，《福建省物业管理条例》施行;期间国务院因《物权法》的出台，也修正了《中华人民共和国物业管理条例》。但是，建昌商业广场的房子在2006年底之前就已经竣工验收并交付使用了。因此，《福建省物业管理条例》并不适用于这个案件。《厦门市住宅区物业管理条例》从1999年1月1日开始施行，虽经多次修改，但与时俱进，仍沿用至今;而且作为一部在厦门经济特区立法的法规，应该得到优先适用。

三、本案建设单位是否应作物业管理用房的面积补偿 ?

《厦门市住宅区物业管理条例》规定，开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房。因此，提供物业管理用房是建设单位在商品房开发建设时必须尽到的义务。而笔者认为，本案当事人理解《厦门市住宅区物业管理条例》第三十一条关于物业管理用房面积规定存在一定的偏差。该条款前文明确规定物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，这是一个硬性规定的前提;紧接着的后文即规定最低使用面积为30平方米，应当理解为，物业管理用房面积若按住宅区总建筑面积的千分之二计算，达不到30平方米的，必须强制达到30平方米这个下限。因此，本案被告应对物业管理用房的面积不足补偿。同时，根据被告提供的证据(即测绘成果报告)，福建省八闽测绘院出具了证明“由厦门建昌房地产开发有限公司开发建设的‘建昌商业广场’项目由我院测绘并已出具测绘成果报告。其中位于13号楼一层的‘管理用房’(集美区杏北二里186号，面积39.90平方米)，按房产测量规范和其他相关规定未计入公摊(即并未分摊到户)”，原告也对此认可。考虑到被告提供的39.90平方米的物业管理用房系未公摊入户，对应《厦门市住宅区物业管理条例》关于物业管理用房可分摊计费到户，建设单位存在一定的损失，受益的则是全体业主。因此，原、被告方均作让步进行调解，以业委会接受开发建设单位增补的43.38平方米物业管理用房结案。

笔者认为，本案当事人理解《厦门市住宅区物业管理条例》第三十一条关于物业管理用房面积规定存在一定的偏差。应当理解为，物业管理用房面积若按住宅区总建筑面积的千分之二计算，达不到30平方米的，必须强制达到30平方米这个下限。因此，本案被告应对物业管理用房的面积不足补偿。

[事件链接]

2006年12月，北京市美丽园小区规划中的物业管理用房被北京市海淀区建委以住宅的名义为第三人北京金泰恒业有限责任公司办理了产权证，据称该用房并未计入公摊面积。2007年初，美丽园业委会主持召开物业管理用房及公建问题研讨会，引发学者、律师、业主迪翁各界人士对物业管理用房权益的探讨。然而美丽园物业管理用房问题至今依然没有最终定论。