作者: 倪斌鹭 | 2016-03-09 23:04

案例回顾：提前解聘物业公司构成违约吗？

厦门名伊商厦业主委员会以厦门佳尚物业管理有限公司服务质量未达到约定要求为由，单方解除物业管理合同。佳尚物业公司撤出厦门名伊商厦后，于2008年4月向法院提起诉讼，要求业主委员会支付50万元违约金。法院近日对这起案件作出一审判决：驳回佳尚物业公司诉讼请求。

■[消防设施：引燃争端的导火索]

厦门名伊商厦有150名业主。2004年8月，厦门名伊商厦业主委员会成立。2004年11月，业主委员会与佳尚物业公司订立《物业管理委托合同》，合同约定：委托管理期限为5年，从2004年12月至2009年12月;如佳尚物业公司未能达到约定管理目标，业主委员会有权要求限期整改;逾期未整改的，业主委员会有权终止合同;任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50万元违约金。

2006年9月，公安消防大队向佳尚物业公司发出“责令限期整改通知书”：厦门名伊商厦火灾自动报警系统损坏，无法正常使用;部分疏散通道被占用;消防应急设施配备不齐。佳尚物业公司须在2006年11月前改正。后经公安消防部门复查，厦门名伊商厦消防设施仍不合格。

2008年1月，业主委员会就佳尚物业公司的服务质量向各业主进行问卷调查，105名业主对佳尚物业公司服务质量不满意，3名业主表示一般，2名业主表示满意，其他业主弃权。

2008年2月，业主委员会贴出有100多名业主签名的公告：应广大业主强烈要求，并经业主委员会全体成员一致同意，决定解聘佳尚物业公司并追缴其所欠水费。同年3月，佳尚物业公司退出厦门名伊商厦。其后，佳尚物业公司向法院提起诉讼，要求业主委员会支付50万元违约金。

■[孰先违约：控辩的焦点]

原告诉称，原告与被告签订了物业服务合同，合同服务期限为5年。然而合同未到期，被告就另行选聘其他物业管理公司进行服务，其行为违反了双方签订的物业服务合同。在原告为小区提供完整服务的过程中，业主委员会擅自提前终止合同，与其他物业公司签订合同，其行为已构成单方违约。根据《合同法》的有关规定，理应承担违约责任。根据双方事先签订的物业服务合同，被告应支付违约金50万元。

被告辩称，原告提供的物业服务质量不好，给小区业主带来许多生活上的不便，原告的行为违反了《物业管理服务合同》的相关约定。尤其是，原告负责的消防系统存在问题，业主多次投诉，业主委员会也数次书面要求物业公司进行整改，然而经公安消防部门审查都不合格。一旦发生火灾，后果不堪设想。原告的行为已经损害了业主的权益。根据双方的合同，被告有权解聘原告。因此，原告的诉讼请求是没有法律依据的，请求依法驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认为，佳尚物业公司在物业管理中，对厦门名伊商厦消防设施维修、养护存在缺陷，未达到合同约定管理目标，经整改仍不能保证消防设施的完好、有效，其物业管理质量不能达到约定要求;业主对物业管理满意率低于合同约定的须达到50%的标准，业主委员会根据约定条件解除物业管理合同于法有据，对佳尚物业公司的请求不予支持。

■[法理评析]

一、《物权法》颁布后，选聘、解聘物业管理公司的决定权在业主而不在业主委员会。

2007年10月1日起，对于选聘、解聘物业管理公司的法律使用，应当适用《物权法》的规定。《物权法》不仅将“业主”概念引入法律，而且明确界定了业主的权利。它把选聘、解聘物业管理公司的决定权交给了业主，而且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。对此，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》对于新《物业管理条例》第十一条作了相应修改，修改后的条文与《物权法》的规定相匹配一致。

也就是说，虽然本案中，佳尚物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，对于佳尚物业公司的去留，业主委员会有决定权，但是由于双方终止合同的行为是在《物权法》颁布之后，因此本案还必须遵循“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效”的规定。

二、本案中的业主委员会终止物业服务合同的行为是否构成违约?

一般情况下，合同的终止有三种情况：即合同期满的履行终止、单方面强行终止和双方协商一致提前的协议终止。本案中，业主委员会终止合同的行为，无疑不属于履行终止及协议终止，而是单方面强行终止。合同的终止以致当事人一方遭受损失的，除可以免责的情况外，造成损失的一方负有赔偿责任。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，支付违约金是赔偿的一种方式。本案双方签订的《物业管理合同》约定：物业管理有限公司未能达到约定管理目标，业主委员会有权要求限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同;任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50万元违约金。那么，业主委员会是否应当要赔偿佳尚物业公司提出的支付50万违约金，就要看业主委员会是否存在过错，是否违约。

首先，佳尚物业公司未提供完善的物业管理服务。公安消防大队向该公司发出责令限期整改通知书。后经消防部门复查，厦门名伊商厦消防设施仍不合格。

其次，根据新修改的《物业管理条例》，从2007年10月1日起，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等业主共同决定的小区事务，过半数业主同意即可，而以前则需要超过三分之二的业主同意。在本案中，厦门名伊商厦共有150名业主，经表决，有100多名业主对物业管理公司的服务表示不满意，即超过50%的业主同意解聘原告物业管理公司，而且这些业主专有部分占建筑物总面积过半数。被告业主委员会根据业主意见解除物业服务合同并无过错，不构成违约。因此，应当驳回原告的诉讼请求。那么，业主委员会并未违约，无需支付50万违约金。

■[结语]

目前，许多地方小区物业服务水平偏低，成为困扰着广大业主们的日常老大难问题。然而，由于业主维权意识不强，很多业主都抱着过一天算一天的想法，甘作逆来顺受的“沉默羔羊”;而另一方面，也不利于物业服务企业提高履约质量。虽然《物权法》颁布后，经过半数业主同意即可解聘物业公司，但同时这一条款也有其附加条件：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。相较于原先全体业主所持投票权2/3以上，似乎门槛降低了，然而，实际上，总建筑面积不仅包括专有面积，还包括附属建筑面积，包括会所、物业用房等，总建筑面积作为分母的数据是非常大的。因此，要超过总建筑面积的1/2，实务操作难度较大。因此，在提高业主的维权意识的同时，还建议立法部门在未来对超过总建筑面积的1/2业主的有关条文进行补充商榷。